Het omzetten of splitsen van woningen kan leiden tot een verhoogde druk op een wijk of buurt. Bij het verlenen van een vergunning daartoe wordt daarom een leefbaarheidstoets uitgevoerd. Die toets bestaat uit twee delen en zijn cumulatief:
Het eerste deel van de toets bestaat uit een aantal algemene en specifieke regels gericht op de fysieke leefbaarheid. Dat zijn eisen die worden gesteld aan de om te zetten en te splitsen woning en waaraan moet worden voldaan. Als aan deze regels wordt voldaan, wordt het tweede deel van de leefbaarheidstoets uitgevoerd.
Het tweede deel van de toets is de algemene leefbaarheidstoets. In dit deel van de toets worden alle aspecten van een wijk, buurt of straat met het oog op de leefbaarheid gewogen. Als wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets, wordt de vergunning afgegeven.
De gemeente wil bij de leefbaarheidstoets maatwerk blijven leveren. Op die manier kan bij elke
aanvraag de lokale situatie zorgvuldig in ogenschouw worden genomen en kan worden gecontroleerd of bijvoorbeeld de omzetting op deze plek zo min mogelijk risico’s en overlast voor de directe woonomgeving met zich brengt. Daarbij speelt ook mee in hoeverre er al eerder vergunningen voor het omzetten of splitsen van woningen zijn verleend. Een opeenstapeling van woningen die zijn omgezet of gesplitst kan afbreuk doen aan de leefbaarheid.
Toetsing vergunning woningomzetting (kamerverhuur)
Wanneer is een vergunning nodig?
Aanvrager wil wooneenheden (kamers) verhuren in een woning. Hierdoor wordt een bestaande zelfstandige woonruimte omgezet in onzelfstandige woonruimten.
De betreffende woning heeft een WOZ-waarde onder de koopprijsgrens zoals vastgesteld in de huisvestingsverordening.
Er is sprake van onzelfstandige woonruimte. Dit wil zeggen dat één of meerdere wezenlijke voorzieningen worden gedeeld, zoals wasruimte, toilet en keuken. Ook hebben de kamers geen eigen ingang met een eigen, door de gemeente toegekend, huisnummer.
De woning wordt gedeeld door 3 of meer personen die geen duurzaam huishouden vormen. Woont de aanvrager zelf in de woning, dan moet de aanvrager zichzelf meetellen als bewoner. Als de aanvrager zelf in de woning woont is er soms sprake van inwoning in plaats van kamerverhuur. Zie hiervoor Hospes- of hospitasituatie (pagina 6). Wordt de woning verhuurd aan een gezin? Dan is er geen vergunning nodig.
Minimale eisen
Er gelden minimale eisen waaraan moet worden voldaan, om de leefbaarheid in de woning op een basis niveau te houden:
De nieuwe situatie moet aan de volgende eisen voldoen:
Bij het omzetten van een zelfstandige woning dient elke woonfunctie een vloeroppervlakte te hebben van ten minste 10 m2 aan niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied.
Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben boven de vloer een hoogte van tenminste 2,1 m. In ten minste een verblijfsgebied ligt een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 7,5 m2 en een breedte van ten minste 2,4 m. (conform eisen bouwbesluit bestaande bouw).
Er mag één volwassene per kamer wonen.
Iedere huurder moet een eigen huurcontract krijgen.
De woning moet voldoen aan de eisen voor brandveiligheid. De brandweer geeft tips om uw woning zo brandveilig mogelijk in te richten.
Voor iedere te vormen onzelfstandige wooneenheid dient er voldoende bergruimte aanwezig te zijn. Deze berging moet geschikt zijn voor de stalling van fietsen. De berging mag als gemeenschappelijke berging worden uitgevoerd, mits de vloeroppervlakte van de berging minimaal 1,5m² per wooneenheid bedraagt. Ook mag de berging als overdekte fietsenstalling worden uitgevoerd. Hiervoor dienen de regels voor (vergunningsvrij) bouwen en het bestemmingsplan in acht worden genomen.
De aanvrager dient ook te zorgen voor voldoende en deugdelijke afvalopslag op eigen terrein. Indien nodig dient tegen betaling een extra grijze container aangevraagd te worden.
Er wordt voldaan aan de Algemene leefbaarheidstoets (zie pagina 5).
Er wordt voldaan aan de eisen voor Goed verhuurderschap (zie pagina 6).
Drie of vier wooneenheden (kamers)
U heeft een omzettingsvergunning nodig.
Uw woning moet voldoen aan het bouwbesluit 2012.
Uw woning moet voldoen aan de geluidseisen volgens NEN 5077.
Vijf of meer wooneenheden (kamers)
U moet een melding brandveiligheid doen via het https://www.omgevingsloket.nl/
U heeft een omzettingsvergunning nodig.
Uw woning moet voldoen aan het bouwbesluit 2012.
Uw woning moet voldoen aan de geluidseisen volgens NEN 5077.
Bij 7 of meer wooneenheden (kamers). Alleen bij hoge uitzondering wordt een vergunning verleend voor het omzetten van een woning naar 7 of meer kamers. Aanvrager moet kunnen toelichten waarom het verhuren van 7 of meer kamers geen negatieve invloed zal hebben op de leefbaarheid in de omgeving.
Soms moet u ook een omgevingsvergunning aanvragen. Bijvoorbeeld als er in het bestemmingsplan staat dat er maar 1 huishouden op het adres mag wonen.
Voorwaarden vergunning woningsplitsing (woningvorming en kadastraal splitsen)
In algemene zin is er terughoudendheid bij de verlening van vergunning voor woningvorming op basis van de huisvestingsverordening. Door schaarste aan betaalbare (gezins)woningen in Zeist is het van belang om ook grotere, betaalbare woningen beschikbaar te houden.
Wanneer is een vergunning nodig?
Aanvrager wil een zelfstandige woning opsplitsen in meerdere zelfstandige woonruimtes, die apart verhuurd of verkocht worden.
De betreffende woning heeft een WOZ-waarde onder de koopprijsgrens zoals vastgesteld in de huisvestingsverordening.
De te vormen woningen krijgen alle woonfuncties voor zichzelf en een eigen ingang met een eigen door de gemeente toegekend huisnummer.
Minimale eisen
Er gelden minimale eisen waaraan moet worden voldaan, om de leefbaarheid in de woning op een basis niveau te houden:
Er moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het bouwkundig splitsen van de woning.
De te vormen woningen dienen een minimale gebruiksoppervlakte van gemiddeld 40 m² te hebben.
Er wordt voldaan aan de Algemene leefbaarheidstoets (zie pagina 5).
In geval van verhuur, wordt voldaan aan de eisen voor Goed verhuurderschap (zie pagina 6).
Voor iedere te vormen zelfstandige woning dient er voldoende bergruimte aanwezig te zijn. Deze berging moet geschikt zijn voor de stalling van fietsen. De berging mag als gemeenschappelijke berging worden uitgevoerd, mits de vloeroppervlakte van de berging minimaal 1,5m² per wooneenheid bedraagt. Ook mag de berging als overdekte fietsenstalling worden uitgevoerd. Hiervoor dienen de regels voor (vergunningsvrij) bouwen en het bestemmingsplan in acht worden genomen.
Algemene leefbaarheidstoets
Met dit deel van de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning
waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Het gaat om de omgeving in een straal
van 100 meter vanuit de woning. Bekeken wordt of de leefbaarheid van de buurt al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid toeneemt.
De volgende vragen worden beantwoord:
Wat is het beeld van de buurt en in welke mate wordt er overlast ervaren in de buurt?
Om een beeld van de buurt te vormen wordt informatie verzameld via de wijkmanager, de boa’s en de toezichthouder beheer. De wijkmanager neemt hierbij tevens gegevens van de wijkagent mee. Deze informatie wordt aangevuld met de Meldingen Openbare ruimte die over deze woning en directe omgeving bekend zijn bij de gemeente.
Is er sprake van clustervorming?
Spreiding van woningen waarvoor een vergunning tot met name omzetting is verleend, is
wenselijk. Clustervorming binnen bepaalde buurten kan ten koste gaan van de leefbaarheid. Hier is van belang dat wordt bekeken welke vergunningen tot omzetting zijn verleend rondom de woning waarvoor nu een vergunning wordt aangevraagd.
Ook wordt een onderzoek in de Basisregistratie Personen verricht. In die registratie wordt nagegaan op welke adressen in de omgeving van de woning sprake er is van kamerverhuur. Als richtlijn geldt dat tot maximaal 10% van de woningen in een cirkel van 100 meter om de woning kan worden gewijzigd via omzetting.
Hoe zit het met de parkeersituatie?
De initiatiefnemer onderbouwt welk effect de voorgenomen splitsing heeft op het parkeren in de openbare ruimte. Hierbij dient men gebruik te maken van de gemeentelijke parkeernormen. De berekende en onderbouwde parkeerbehoefte wordt vervolgens beoordeeld door team BOR. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van gemeentelijke parkeeronderzoeken. Als deze onderzoeken niet representatief zijn (te lang geleden, verkeerde moment), dan kan de gemeente een parkeeronderzoek eisen van de initiatiefnemer.
Uitgangspunt is dat extra benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, conform het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Zeist. Hierbij dient ook rekening gehouden te worden met bijvoorbeeld het uitwegbeleid van de gemeente, waarin staat dat parkeren in de voortuin niet toegestaan is. Indien parkeren op eigen terrein niet mogelijk is, dan is het gebruik van openbare parkeerplaatsen alleen toegestaan als uit het parkeeronderzoek blijkt dat er nog voldoende restcapaciteit is in de openbare ruimte. Hierbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de spelregels uit de vigerende Parkeernota.
Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?
Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen bijvoorbeeld om te zetten.
Goed verhuurderschap
Als de vergunning wordt aangevraagd ten behoeve van verhuur van (on)zelfstandige woonruimte, geldt naast de fysieke en algemene leefbaarheidstoets, ook de voorwaarde voor goed verhuurderschap. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te borgen.
Goed verhuurderschap houdt het volgende in:
Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan.
De woonruimte wordt verhuurd volgens de regels van het woningwaarderingsstelsel.
Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte:
de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;
in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;
in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.
Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld, die:
toeziet op de hygiëne en de veiligheid;
aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;
een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.
De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling.
Het niet voldoen aan de voorwaarden van goed verhuurderschap kan leiden tot het intrekken van de vergunning.
Het toetsingsproces
Voor het uitvoeren van de leefbaarheidstoets is een ambtelijk toetsingsteam ingesteld. Dit team bestaat uit de ambtenaar die de aanvraag in behandeling heeft, een ambtenaar van Wonen en een toezichthouder bouwen. Dit team komt bijeen om de aanvragen tot omzetting en splitsing te bespreken. Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning wordt verleend of niet.
Op een aanvraag voor een vergunning tot omzetting en splitsing wordt binnen maximaal 14 weken beslist. Deze termijn bestaat uit een beslissingstermijn van 8 weken welke met 6 weken kan worden verlengd.
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.1
Toetsing
Onderdeel van Beleidsregels woningomzetting en woningsplitsing Zeist 2022