Art. 2.1 Notitie Grondprijzen 2022 — Vrije sector wonen

2.1.1 Grondgebonden woningen, projectmatig In 2014 is voor de onderbouwing van de grondprijzen voor grondgebonden woningen in de vrije sector een marktanalyse gemaakt. Per woningtypologie en woonkern zijn gerealiseerde transactieprijzen onderzocht. Als gevolg van de economische crisis vonden er in die periode nauwelijks uitgiftes plaats en ook in de bestaande bouw was het aantal transacties destijds zeer beperkt. Hierdoor was er weinig ‘market evidence’. Om tot een zorgvuldige onderbouwing van grondprijzen te komen is daarom destijds onderzoek gedaan over een meerjarige reeks (2006-2012). In 2019 is bij de actualisatie andermaal de marktconformiteit van de grondprijzen grondig onderzocht en de reeks uitgebreid tot en met het jaar 2018. De prijzen in onderstaand schema zijn aangepast. De analyse werd gekoppeld aan een bijpassende ‘woningbibliotheek’ gedefinieerd met uitgangspunten voor woonoppervlak, bouwkosten en kavelgroottes. De actualisering van de Kadernotitie heeft hier geen verandering in gebracht. Deze woningtypologie vormt ook voor 2022 de berekeningsbasis voor geactualiseerde grondprijzen. Onderstaande grafiek laat zien hoe het aantal woningbouwtransacties per jaar zich heeft ontwikkeld. Sinds 2017 ligt het aantal transacties op een hoger niveau dan de jaren voor de crisis. Ten opzichte van 2014 is de woningmarkt in Noord-Beveland dus aanzienlijk veranderd, de vraag heeft zich hersteld. Dit blijkt mede uit het feit dat er ook weer projectmatige nieuwbouwprojecten plaatsvinden maar ook het aantal transacties in de bestaande voorraad is weer op niveau. Op basis van deze recente markttransacties kan eenvoudig en goed de opbrengstwaarde van woningen t.b.v. de grondprijsbepaling worden herleid. De methodiek is dus in 2019 herijkt en is hetzelfde gebleven. In 2019 zijn de grondprijzen opnieuw bepaald voor 2020. Voor het jaar 2021 heeft er geen aanpassing van de grondprijzen plaatsgevonden. Momenteel is er ook geen aanleiding om de grondprijzen ingaande 1 januari 2022 aan te passen. Er zijn momenteel geen gronden beschikbaar om uit te geven. Nieuwe (actief) uit te geven gronden Op dit moment zijn er vrijwel geen gronden meer die uitgegeven kunnen worden. Voor de meeste actieve grondexploitaties zijn de gronden verkocht aan projectontwikkelaars op basis van oude afspraken en oude prijzen. Er is op dit moment dan ook geen noodzaak om de grondprijzen aan te passen. Op het moment dat de gemeente weer actief gronden gaat aankopen om vervolgens weer te gaan verkopen zal de grondprijsnota met de grondprijzen en de grondprijsmethode opnieuw tegen het licht gehouden en geactualiseerd worden naar de huidige woningmarkt. We komen dan met een nieuwe aangepaste grondprijsnota naar de gemeenteraad. Naast de ontwikkeling van de marktwaarde wordt ook de bouwkostenontwikkeling meegenomen. De stichtingskosten zijn geactualiseerd op basis van de stijgende bouw- en transactiekosten. Zowel qua aantal transacties als qua prijsontwikkeling kan worden vastgesteld dat de woningmarkt in Noord-Beveland nu robuust is. De markt is daarbij zodanig gunstig dat projectmatig ook weer een goed afwerkingsniveau gerealiseerd kan worden. Voor de vrije sectorwoningbouw wordt geconstateerd dat het algemene prijsniveau in de verschillende kernen in het algemeen niet duidelijk verschilt. De grondprijzen voor de projectmatige grondgebonden woningbouw zijn weergeven in de tabellen op de volgende pagina. De grondprijzen liggen ook in 2022 gematigd hoger dan in 2014 het geval was maar zijn hetzelfde als de prijzen welke voor het jaar 2020 zijn bepaald om redenen dat er geen prijsaanpassing plaatsvindt. Dit vanwege het feit dat er bij het opstellen van deze Kadernotitie geen gronden voor uitgifte in 2022 beschikbaar zijn. De basisprijs van de woningen is gebaseerd op een gemiddelde kwaliteit. De grondprijzen worden zowel uitgedrukt in grondquote (percentage van de VON-prijs) als in kavelprijzen per m2. In de uitgiftepraktijk is het een goed gebruik om voor kavels met een betere ligging een hogere prijs te berekenen. Locatiefactoren betreffen de liggingskwaliteit van de locatie binnen de kern, landschappelijke kwaliteit, nabijheid van voorzieningen, etc. Liggingsfactoren betreffen de mate waarin een kavel op zichzelf bijzondere eigenschappen heeft. Het betreft de oriëntatie van de kavel op zon en landschap, wegen, bedrijvigheid, etc. De uitvoeringsvrijheid die er in het grondprijsbeleid is om voor specifieke locatie- en liggingsfactoren op te waarderen, respectievelijk te depreciëren vanuit een gemiddeld prijsniveau voor de gemeente Noord-Beveland, biedt voor alle kernen voldoende bandbreedte om per situatie de grondprijzen te bepalen. 2.1.2 Vrije kavels Vrije kavels zijn niet op basis van de algemene marktanalyse gewaardeerd. De locatie- kwaliteit en specifieke kaveleigenschappen, onder meer ook de kaveloppervlakte, kunnen in dit segment sterk verschillen. Op basis van tender of taxatie kan per locatie de grondprijs worden bepaald. Afgeleid van de marktanalyse van vrijstaande woningen op grotere kavels kan voor vrije kavels tot 500 m2 wel het uitgangspunt worden gehanteerd dat de grondwaarde tenminste de waarde heeft van de dure categorie grondgebonden projectmatige woningen (€ 194 /m2). Daarbij kan worden aangenomen dat aanbod van vrije kavels doorgaans gunstige locatie- en liggingskwaliteiten hebben waardoor een opwaardering van de basisprijs hierbij ook mogelijk is (tot 20%). 2.1.3 Appartementen Appartementen zijn niet in de marktanalyse betrokken omdat dit een zeer kleine en specifieke markt betreft, waarbij de kwaliteit van unieke gebouwen/locaties te divers is om daar algemene conclusies uit te trekken. In het geval van gronduitgifte te behoeven van de realisatie van appartementen in de gemeente Noord-Beveland zal op basis van een taxatie of prijsvraag een specifieke grondprijs worden bepaald.

Rechtspraak bij dit artikel