De grondprijzen worden bepaald afhankelijk van de functie die op de betreffende gronden worden gerealiseerd. De diverse functies zijn onderverdeeld in commerciële functies, maatschappelijke niet-commerciële functies en overige functies en worden hierna toegelicht.
Commerciële functies
Voor commerciële functies gelden marktconforme prijzen. Hieronder wordt een toelichting gegeven per categorie.
Particuliere kavels (wonen/woonwerk/CPO)
Hiervan is sprake als de gemeente bouwgrond verkoopt aan particulieren die daarop zelf een woning kunnen bouwen zonder een verplichte keuze voor architect of aannemer. De grondprijs geldt per m² kavel. Bij grote kavels bestaat de mogelijkheid van een afslag voor een deel van de kavel. Dit is bepaald in de grondprijsbrief.
Projectmatige woningbouw huur en koop
Onder projectmatige woningbouw vallen alle grondgebonden woningen en appartementen die niet vallen onder het gestelde bij sociale huur en waarbij verkoop plaatsvindt aan aannemers, woningbouwcorporaties of ontwikkelaars. Hieronder vallen ook de goedkope koopwoningen waarvoor een maximum vrij op naam prijs geldt zoals bepaald in de grondprijsbrief. Voor grondgebonden woningen geldt de prijs per m² kavel en bij appartementen per m² bruto vloeroppervlak (BVO).
Kantoren
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Het succes van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan men denken aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, en de algemene uitstraling van de locatie. Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
Detailhandel
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
Horeca
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald. De grondprijs geldt per m² BVO.
Maatschappelijke commerciële voorzieningen
Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die commercieel worden geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:
(Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd;
Particuliere peuterspeelzalen, kinderopvang en opleidingsinstituten;
Sportscholen, commerciële sportcomplexen;
Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven;
Medische en paramedische functies zoals (huis)artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
Grootschalige detailhandelsvestiging
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
Bedrijfskavels
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
Voor ligging, bereikbaarheid en uitstraling zijn toeslagfactoren in de grondprijsbrief bepaald.
Maatschappelijke niet-commerciële functies
Sociale huurwoning
Er is sprake van een sociale huurwoning als de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen liberalisatiegrens. Voor grondgebonden woningen geldt de prijs per m² kavel en bij appartementen per m² BVO (Bruto vloeroppervlak incl. liftschachten, trappenhuis, berging etc) . Voor sociale verhuurders (Alle partijen aangesloten bij “Sociale verhuurders Haaglanden”) is er een stapelingsfactor van toepassing bij de realisatie van sociale huurwoningen. In tabel 1 is de stapelingsfactor opgenomen.
Categorie
Stapelingsfactor
Eengezinswoning
1
Meergezinswoning: 2 woonlagen
0,9
Meergezinswoning: 3 woonlagen
0,8
Meergezinswoning: 4 woonlagen
0,75
Meergezinswoning: 5 woonlagen of hoger
0,7
Tabel 1 Stapelingsfactor Sociale huurwoningen
Bij doorverkoop van sociale huurwoningen binnen de exploitatieperiode, beschreven in het gemeentelijk beleid (Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2020.) , volgt er een nabetaling ter hoogte van de dan geldende grondprijs voor projectmatige bouw minus de op dat moment geldende prijs voor sociale huur.
In de nota grondprijsbeleid 2015 was er sprake van het leveren van grond in bouwrijpe staat. In de Nota grondprijsbeleid 2022 is dit veranderd naar het leveren van grond in huidige staat. Hogere kosten voor het bouw- en woonrijp zijn in het beginsel een risico voor de sociale verhuurders. Daarnaast zal de gemeente per project bekijken of er maatwerk geleverd kan worden en/of er bijdrage- / subsidiemogelijkheden zijn om sociale woningbouw te stimuleren. De gemeente gaat daarom voorafgaand aan grondverkoop in gesprek met sociale verhuurders om de risico’s en kosten in kaart te brengen. De gemeente en de sociale verhuurders kunnen vervolgens afspraken maken over de kosten van het bouwrijp maken en benodigde onderzoeken. Het uitgangspunt daarbij is dat de gemeente voorafgaand aan de grondverkoop de benodigde rapporten laat opstellen om de conditie van de grond te bepalen.
Als daaruit blijkt dat er sprake is van kostenverhogende omstandigheden zoals vervuiling of obstakels in de bodem, dan worden de kosten voor het geschikt maken van de bodem voor het beoogde doel door een onafhankelijke partij berekend. Aan de hand van die berekening treden de gemeente en de sociale verhuurder opnieuw in overleg over de grondwaarde.
Alle gemaakte afspraken dienen nauwkeurig te worden vastgelegd in de verkoopovereenkomst.
Parkeren sociale huurwoningen
Voor sociale huurwoningen geldt dat conform de parkeernorm het parkeren in openbaar gebied in eerste instantie opgelost moet worden door de sociale verhuurders. Levert de aanleg van de parkeerplaatsen een onrendabele top op voor de sociale verhuurder, is het mogelijk voor de gemeente en sociale verhuurder afspraken hierover te maken.
Gebouwd parkeren sociale huurwoningen
Het aantal m2 BVO dat nodig is voor gebouwd parkeren (parkeerplaatsen verdiept of half verdiept) voor sociale huurwoningen door sociale verhuurders wordt niet meegenomen in de totaaltelling van de m2 BVO grondwaarde. Bij doorverkoop van sociale huurwoningen volgt er een nabetaling ter hoogte van de dan geldende grondprijs inclusief parkeerplaats voor projectmatige bouw minus de op dat moment geldende prijs voor sociale huur.
Maatschappelijke voorzieningen.
Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die een publieke (ideële) functie dienen zonder winstoogmerk. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende voorzieningen:
Overheidsvoorzieningen: (brandweer, politie);
Onderwijsvoorzieningen: (scholen);
Grootschalige medische voorzieningen: (ziekenhuis, sanatorium);
(Para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum;
Zorginstellingen;
Sociaal-culturele voorzieningen: (gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen);
Niet-commerciële recreatieve- en sportvoorzieningen (kinderboerderij, niet-commerciële sportaccommodaties, speeltuinen).
Overige functies
Nutsvoorzieningen
Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt een vaste grondprijs per m² conform de grondprijsbrief.
Parkeervoorzieningen
Het toenemende autobezit en autogebruik in Nederland heeft ertoe geleid dat lege parkeerplaatsen een steeds schaarser fenomeen worden en dat in toenemende mate tarieven worden geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. Een parkeerplaats krijgt hiermee een economische waarde.
De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond. Wat de totale kosten en opbrengsten voor de realisatie van een parkeervoorziening bedraagt.
Bij woningen wordt de grondprijs van parkeren in het geval van een eigen parkeerplaats bij de opstalexploitatie inbegrepen. De grondwaarde van parkeren is zodoende verdisconteerd in de grondwaarde van de woning.
Snippergroen
Voor snippergroen geldt een prijs per m² conform de Notitie Verkoop Snippergroen. Indien het “project Snippergroen” (kenmerk 1680608) ten einde is, geldt een prijs per m² conform de grondprijsbrief.
Overige bestemmingen
Indien sprake is van de uitgifte van gronden voor niet in deze notitie genoemde bestemmingen dan wordt, indien daartoe aanleiding is, de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur. De waarde berekening zal in eerste instantie worden uitgevoerd door de gemeente.
Hoofdstuk 2
Artikel 3.3
Functies
Onderdeel van Nota Grondprijsbeleid 2022 Gemeente Leidschendam-Voorburg