We zetten in op het hebben van voldoende betaalbare sociale woningen, zowel koop als huur. Bij nieuwbouw in Veenendaal hanteren we het uitgangspunt van gemiddeld 30% sociale woningen per woongebied. Dit kan dus per bouwlocatie of project meer of minder dan 30% zijn, afhankelijk van de direct omliggende woningvoorraad of in elders de buurt geplande nieuwbouw. Dit wordt onderling (financieel) verevend in een convenant sociale woningbouw. Voor de lagere inkomens richten we ons op passende huisvesting.
Sociale huur
In Veenendaal staan veel sociale huurwoningen met een relatief groot woonoppervlakte. Deze eenheden uit de jaren zestig en zeventig zijn gebouwd tijdens de forse groei van Veenendaal om gezinnen te huisvesten. Dankzij het sinds 2015 passend toewijzen bij sociale huurwoningen komen zoveel mogelijk woningen bij de juiste inkomens terecht en daalt het scheefwonen. De keerzijde in Veenendaal is echter dat veel huishoudens, ondanks een in de loop van de jaren gestegen inkomen, in hun huidige sociale huurwoning blijven zitten. Dit komt omdat zij vanwege de strengere hypotheekeisen minder snel kunnen kopen. Ook zijn de Veenendaalse corporatiewoningen relatief groot waardoor er minder aanleiding is om te verhuizen naar een (duurdere) koopwoning of een vrije sector huurwoning.
De komende jaren is het zaak meer kleinere eenheden toe te voegen om zo qua grootte een goede samenstelling van diverse woningen te krijgen. De vraag naar wat kleinere woningen tot de hoge aftoppingsgrens wordt groter door de toename van het aantal kleinere huishoudens (één- of twee persoonshuishoudens). Dit zijn voornamelijk de groep starters en jongeren, maar ook senioren en de samenhangende vraag naar zorggeschikt wonen. Echter: zorggeschikte eenheden moeten vanwege de benodigde vierkante meters relatief groot zijn. Hierdoor zouden deze woningen mogelijk eerder in het segment boven de hoge aftoppingsgrens vallen.
Samen met de corporaties is bepaald dat we tussen 2020 en 2035 ongeveer 1.250 sociale huurwoningen bij moeten bouwen om aan de vraag lokale te voldoen. In de periode 2020 tot en met 2025 staan circa 740 woningen op de planning in de bestaande plannen en projecten. Daarnaast wordt ook in de FoodValley regio gekeken naar bouwmogelijkheden voor sociale huur.
Sociale koop
Bij de bouw van sociale koopwoningen proberen we, ondanks de hoge bouwkosten, zoveel mogelijk aan te sluiten op het prijsniveau van de lokale woningmarkt. Gemeenten kunnen sinds kort zelf bepalen welk maximum bedrag zij hanteren voor sociale koop. Dit bedrag is niet alleen het bedrag wat de woning mag kosten, maar ook de grens waaronder de gemeente beperkingen mag stellen aan de toewijzing en doorverkoop. De sociale kooprijsgrens voor de appartementen bedraagt € 249.500 en € 274.500 voor de grondgebonden woningen. De hoekwoningen in de sociale koop hebben een plafond van € 284.500. De grenzen worden geïndexeerd aan de hand van het jaarlijkse percentage wat in Veenendaal-Oost wordt toegepast.
Nieuwe sociale koopwoningen woningen moeten dankzij de Doelgroepenverordening minimaal tien jaar starterswoning blijven en hebben daardoor in die periode een maximale koopsom. Toewijzing vindt in overleg met de ontwikkelaar plaats aan de juiste inkomensgroep. We wijzen daar waar wettelijk toegestaan de sociale koop zoveel mogelijk toe aan de juiste doelgroep via de Doelgroepenverordening. Deze doelgroep heeft een maximaal huishoudens inkomen van € 55.000. Door de zelfbewoningsplicht van twee jaar in de eerste tien jaar na oplevering voorkomen we speculatie met deze woningen.
De zelfbewoningsplicht (“opkoopbescherming”) voor bestaande woningen voeren pas we via de Huisvestingsverordening in zodra de noodzaak daartoe is aangetoond. De gemeente bepaalt hierbij eerst per wijk of er duidelijk sprake is van verdringing op de woningmarkt. Op basis van onderzoek in samenwerking met het Kadaster begin 2022 is dit (nog) niet het geval in Veenendaal. Daarnaast wordt ook de doorstroming uit sociale huurwoningen bevorderd door de helft van de sociale koopwoningen aan huurders uit de sociale huur toe te wijzen. Per ontwikkeling wordt bekeken of sociale koopwoningen in het betreffende woongebied wenselijk zijn.
Van de bovenstaande beperkingen mag een gemeente er enkele al publiekrechtelijk vastleggen in een verordening, andere moeten privaatrechtelijk worden vastgelegd. Het met voorrang toewijzen van 50% van de woningen aan eigen inwoners wordt in de loop van 2022 wettelijk mogelijk gemaakt. Dit betreft inwoners met een maatschappelijke of economische binding, oftewel personen die al enkele jaren in Veenendaal wonen of hier een vast baan hebben. Zodra een dergelijke regeling wettelijk toegestaan is worden deze in de Doelgroepen Verordening opgenomen.
We maken op reguliere basis prestatieafspraken met woningbouwcorporaties
Als een gemeente woonbeleid heeft opgesteld dan dient een corporatie jaarlijks voor 1 juli een “bod” op die visie uit te brengen. Daarin geeft zij samen met haar huurdersvereniging aan hoe zij invulling wil gaan geven aan het beleid van de gemeente. Hieruit volgen de Prestatieafspraken tussen de gemeente, de corporaties en de huurders voor één of meerdere jaren. Deze afspraken gaan over de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen, de leefbaarheid in de wijken en de gezamenlijke inzet op hulp aan huurders die zorg, ondersteuning en/of begeleiding nodig hebben. Het is ook mogelijk om zorgaanbieders te betrekken bij de afspraken.
Beschikbaarheid
Door zo concreet mogelijke afspraken te maken proberen we samen met de corporaties de voorraad sociale huurwoningen kwalitatief en kwantitatief op peil te houden. In het reguliere projecten overleg beoordelen we de mogelijkheden tot sociale woningbouw en zorgen we voor te toevoeging van betaalbare huisvesting en nieuwe woningtypen.
Het inzetten op doorstroming (tijdig verhuizen naar (zorg) geschikte woningen) is onderwerp van gesprek voor de prestatieafspraken met de corporaties. Daarnaast is in het regionale Actieprogramma Wonen Foodvalley opgenomen dat wordt onderzocht hoe de doorstroming van senioren vanuit grote sociale huurwoningen naar kleine sociale huurwoningen op gang is te krijgen.
Betaalbaarheid
Met alle ontwikkelaars wordt op basis van de Doelgroepen- verordening “Sociale woningbouw en middenhuur” vastgelegd dat sociale huurwoningen minimaal 25 jaar een sociale huurwoning blijven. Tevens dient iedere ontwikkelaar van een groot bouwplan in een zo vroeg mogelijk stadium met de lokale corporaties in gesprek te gaan om te bepalen of zij de sociale huurwoningen binnen het plan direct over willen nemen. Iedere verhuurder van sociale huur moet zich houden aan alle regels waar een corporatie aan moet voldoen zodat er een “level playing field” is voor dit deel van de woningmarkt. Dit leggen we vast in de privaatrechtelijke overeenkomsten. Zo houden we deze woningen lang betaalbaar en beschikbaar voor de doelgroep waar zij voor zijn bedoeld.
Leefbaarheid
Ook over de aanpak van overlast en de hulp aan probleem- gezinnen worden afspraken gemaakt. Doordat personen met lichte problemen tegenwoordig zelfstandig moeten blijven wonen zien we dit vaker tot overlast leiden. Regelmatig laten we een onderzoek uitvoeren naar de tevredenheid onder bewoners van zowel koop- als huurwoningen, het zogenaamde LeMon (LeefbaarheidsMonitor) onderzoek. Hieruit blijkt per buurt hoe veilig men zich voelt en hoe tevreden men is over de woning en de directe leefomgeving.
Op het gebied van leefbaarheid is recent het wettelijke maximum op leefbaarheidsuitgaven door corporaties vervallen. Tevens mogen zij weer activiteiten gericht op ontmoeting ondersteunen, zoals bijvoorbeeld het realiseren van locaties voor dagbesteding of buurtcentra.
Wat gaan we doen
We maken afspraken tussen ontwikkelaars, gemeente en de corporaties om de komende jaren gemiddeld minimaal 30% sociale woningbouw te realiseren, waarbij de verdeling standaard wordt bepaald op 20% huurwoningen en 10% koopwoningen.
Aangezien er veel kleinere locaties worden ontwikkeld dienen we te beoordelen waar wel en waar niet sociaal wordt gebouwd. Dit wordt onderling (financieel) verevend in een convenant sociale woningbouw. Hierbij wordt er een vereveningsfonds opgericht voor de sociale woningen en de 7% goedkope woningen (twee fondsen)
We voegen nieuwe sociale huurwoningen toe tot een maximale maandhuur gebaseerd op de dan (geldende) hoge aftoppingsgrens.
We maken bij sociale koopwoningen zoveel als wettelijk toegestaan gebruik van de Doelgroepen-verordening en de zelfbewoningsplicht.
Om de doorstroming te bevorderen wijzen we en 50% van de sociale koopwoningen toe aan doorstromers uit de sociale huur.
We maken jaarlijks prestatieafspraken met woningcorporaties over onder meer de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen en de leefbaarheid in wijken.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies