Het anti-speculatie beding luidt als volgt:
Indien binnen een termijn van vijf jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de woning feitelijk ter bewoning wordt opgeleverd aan de koper, de koper overgaat tot juridische levering van de woning aan een derde, is koper verplicht aan de gemeente Heumen een vergoeding te betalen voor zover de woningwaarde hoger is als bedoeld in lid 3 van dit artikel. Voor de toepassing van het bepaalde in lid 1 van dit artikel wordt niet als juridische levering aangemerkt:
een verkoop op grond van een machtiging van een rechter als bedoeld in artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek (rechterlijke dwang tot verkoop bij scheiding van onverdeelde woning);
een executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek (verzuim in betaling hypotheek op de woning) of in geval van andere executie door derden;
bij wijze van toedeling aan de koper en/of diens echtgenote/partner en/of een of meer van hun rechtverkrijgenden onder algemene titel, na overlijden van één hunner of bij eventuele andere ontbinding van de tussen hen bestaande huwelijksgemeenschap, geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegde samenlevingsovereenkomst/contract;
een ontheffing van het college op grond van andere schrijnende omstandigheden van de aanvrager (hardheidsclausule).
De aan de gemeente Heumen te betalen vergoeding in het eerste jaar is gelijk aan het positieve verschil tussen:
de opbrengst van de woning (grond met de zich daarop bevindende opstallen) en
een bedrag, gelijk aan: de som van de oorspronkelijke bouw- en grondkosten.
De in lid 3 bedoelde aan de gemeente Heumen te betalen vergoeding betreft voor de jaren twee tot en met vijf:
in het tweede jaar tachtig procent (80%) van het in lid 3 bedoelde verschil;
in het derde jaar zestig procent (60 %) van het in lid 3 bedoelde verschil;
in het vierde jaar veertig procent (40%) van het in lid 3 bedoelde verschil;
in het vijfde jaar twintig procent (20%) van het in lid 3 bedoelde verschil.
Indien bij vervreemding van de woning voor het berekenen van de overdrachtsbelasting een hoger bedrag wordt aangehouden dan de in de akte van vervreemding genoemde koopprijs wordt dat hogere bedrag als opbrengst van het registergoed beschouwd.
Het bedrag in lid 3 sub b van dit artikel dient voor de toepassing van dit artikel te worden verhoogd met de schriftelijk aantoonbare kosten van de door de koper aangebrachte hierna limitatief genoemde voorzieningen (inclusief omzetbelasting), onderhoud daaronder niet begrepen, die na het gereedkomen in of aan de opstallen zijn aangebracht. Alleen op naam van de koper gestelde rekeningafschriften worden als bewijs geaccepteerd. Uit het rekeningafschrift moet blijken dat het gaat om een of meerdere van de volgende voorzieningen:
inrichting van de keuken.
inrichting badkamer.
serre.
overige bouwkundige voorzieningen aan de woning.
schutting.
oprit/terras (voor zover financieel herleidbaar naar deze activiteit).
notariële en kadastrale kosten.
legeskosten alsmede adviseurskosten ten behoeve van gerealiseerde bouwkundige voorzieningen aan de woning.
Expliciet vallen en kosten verband houdende met het vestigen van een recht van hypotheek niet onder de hiervoor bedoelde posten.
Onder de oorspronkelijke bouwkosten van de opstallen wordt in elk geval verstaan: de aanneemsom vermeerderd met, voor zover niet begrepen in de hiervoor bedoelde aanneemsom, de kosten van installaties en de kosten van meerwerk.
Koper is verplicht van elke gehele en gedeeltelijke vervreemding van de woning ten minste zes weken vóór de levering daarvan schriftelijk kennis te geven aan de gemeente Heumen en aan de gemeente Heumen alle inlichtingen te verstrekken, die de gemeente nodig acht.
De aan de gemeente Heumen verschuldigde vergoeding moet uiterlijk op de dag van levering van de woning aan de gemeente Heumen worden betaald tenzij zoveel later als de gemeente Heumen aangeeft.
Indien aan het bepaalde in de leden 8 en 9 van dit artikel niet, niet-tijdig en/of niet volledig wordt voldaan, verbeurt de koper aan de gemeente Heumen een zonder rechterlijke tussenkomst of ingebrekestelling direct opeisbare boete gelijk aan de helft van de bij vervreemding door de koper bedongen koopprijs.
De gemeente Heumen kan geheel of gedeeltelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel op grond van schrijnende omstandigheden van de aanvrager. Aan deze ontheffing kunnen nadere voorwaarden worden verbonden.
Indien koper en de gemeente Heumen niet tot overeenstemming kunnen komen over de aan de gemeente Heumen te betalen vergoeding dan zal de gemeente Heumen een onafhankelijke deskundige inschakelen, die de omvang van de te betalen vergoeding voor partijen bindend zal vaststellen; de kosten van deze deskundige komen ten laste van koper.
Het in dit artikel bepaalde kan er nimmer toe leiden dat de gemeente Heumen gehouden is om enige vergoeding aan koper te betalen.
Dit anti-speculatiebeding geldt voor een periode van 5 jaren. Als start van deze tijdsduur geldt hierbij de datum waarop de eerste koper de woning feitelijk ter bewoning geleverd heeft gekregen. Dit anti-speculatiebeding wordt via een kettingbeding c.q. kwalitatieve verplichting doorgelegd aan de opvolgende koper/rechtsopvolger voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 5 jaren. In dat geval geldt dat het bedrag bestaande uit: de som van de oorspronkelijke bouw- en grondkosten zoals genoemd in lid 3 sub b van dit artikel vervangen wordt door de aankoopsom van de woning die de opvolgende koper/rechtsopvolger heeft voldaan.
Hoofdstuk 2
Artikel 7
Artikel 7
Onderdeel van Beleidsregel(s) zelfbewoningsplicht nieuwbouw gemeente Heumen 2022