De gemeente wil dat de gronden die het verkocht heeft ook daadwerkelijk worden ontwikkeld. Dit betekent dat het niet de bedoeling is dat partijen grond kopen, in portefeuille houden en (speculatief) doorverkopen. Om dit te voorkomen is een bouwplicht een uitkomst. Het Europese Hof van Justitie is echter van oordeel dat de bouwplicht een constitutief vereiste voor een aanbestedingsplicht is. De bouwplicht is dus een relevant criterium voor de Europese Commissie als indicatie voor het bestaan van een overheidsopdracht en daarmee van een Europese aanbestedingsplicht.
Een bouwplicht opleggen aan een projectontwikkelaar zou dan betekenen dat er sprake kan zijn van een aanbestedingsplicht. Daarnaast is het ook niet mogelijk om een bouwplicht te hanteren, omdat deze eis aanvullend is op de publiekrechtelijke eisen die het al doet. Daarom hanteren we binnen de gemeente Noordoostpolder bij ontwikkelingen dan ook een (terug)leverplicht en/of een boete indien niet tijdig gestart wordt met de bouw om zodoende maximale zekerheid te krijgen dat de beoogde bouw voortgang vindt. Het Europese Hof van Justitie heeft immers uitgewezen dat een terugleveringsverplichting niet wordt gezien als bouwplicht, omdat er geen juridisch afdwingbare plicht tot realisatie van het werk bestaat.
De gemeente zal dit vorm geven door in de uiteindelijke overeenkomst met de geselecteerde ontwikkelende partij:
Een grondafnameplicht op te nemen, in combinatie met:
De verplichting om tijdig (per project te bepalen) een ontvankelijke omgevingsvergunning voor het bouwen aan te vragen;
In het geval dat de koper niet voldoet aan zijn verplichting zoals onder b genoemd en/of in gebreke is met de overeengekomen nakoming van het tijdig beginnen met uitvoering van het project, zijn bebouwingsverplichting dan is de gemeente gerechtigd om de koopovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, in welk geval koper gehouden is medewerking te verlenen aan ongedaan making van de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat de kavel aan de gemeente wordt terug geleverd in de staat zoals het door de gemeente geleverd is met restitutie van 90% van de door de koper aan de gemeente betaalde koopprijs.
Zuivere gronduitgifte overeenkomsten door een overheidsinstantie aan een koper vormen geen overheidsopdracht voor werken in de zin van de Europese aanbestedingsrichtlijn. Op dat moment is de gemeente dus niet verplicht om een aanbesteding te organiseren. Wanneer tussen partijen een overeenkomst onder 'bezwarende titel' is gesloten kunnen we deze overeenkomst aanmerken als een overheidsopdracht voor werken en is deze aanbestedingsplichtig. Bij een bouwplicht is er sprake van een directe of indirecte verbintenis tot uitvoering van werken. Deze verbintenis moet in rechte afdwingbaar zijn. De hoedanigheid van de koper speelt in deze beoordeling geen rol. Wanneer de gemeente in haar overeenkomst een bouwplicht heeft opgenomen is er - ongeacht de hoedanigheid van de koper - sprake van een aanbestedingsplichtige opdracht.
De plicht tot teruglevering van de grond is geen bezwarende titel in de zin van de Europese richtlijn. Wanneer de koper dus niet voldoet aan de termijn zoals afgesproken in de verkoopovereenkomst, kan de gemeente een boete in rekening brengen en/of de koopovereenkomst ontbinden.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.1.2
(Terug)leverplicht
Onderdeel van Beleidsregel gronduitgifte Gemeente Noordoostpolder