De residuele grondwaarde is het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven. Bij deze berekeningsmethode worden voor het bepalen van de vastgoedwaarde ook de specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing betrokken.
De sterke kant van deze berekeningswijze is dat de hoogte van de meest optimale prijs wordt berekend en mogelijkerwijs kan helpen om aan te tonen dat de comparatieve prijs nog niet het hoogst haalbare is.
Een risico is erin gelegen dat een neerwaartse prijsbijstelling moet plaatsvinden als de markt niet in balans is. In tijden van kentering op de woningmarkt, met een zekere prijsstagnatie en -daling van de VON prijzen (woning + grond), dienen de gevolgen via grondprijsverlaging volledig in de grondprijzen te worden verdisconteerd. Als de markt verbetert ziet men in eerste instantie een verhoging van de bouwkosten ontstaan, wat niet gelijk tot een verhoging van de te realiseren VON prijzen leidt. Dit heeft dan een drukkend effect op de berekende residuele grondwaarde. De grondexploitatie wordt hiermee sterker conjunctuurgevoelig. Dat brengt met zich mee dat de bij de “perspectiefnota grondexploitaties” veronderstelde jaarlijkse stijging van de grondprijzen, gerelateerd aan de inflatie, onder druk zou kunnen komen te staan.
De residuele waardebepaling kent evenwel ook een aantal bezwaren. Het vergt transparantie ter zake van de bouwkosten, hetgeen niet altijd kan worden bereikt. De gemeente zal de betreffende kennis daarom soms moeten inwinnen.
Een ander nadeel van de zuivere toepassing is dat per project over de grondprijs moet worden onderhandeld en dat deze pas in een laat stadium kan worden bepaald. Het is echter praktisch gezien onmogelijk om voor elke individuele uitgifte in de gemeente een residuele grondprijs te bepalen. Dit kan worden ondervangen door te werken met een stelsel van de genormeerde residuele methode, waarbij per functie wordt uitgegaan van gemiddelde kosten, gebaseerd op referentieprojecten.
Op basis van deze referentieprojecten wordt per bestemming een genormeerde residuele grondprijsberekening uitgevoerd. Bij een dergelijke hantering kunnen dus standaardprijzen voor de grond worden toegekend, vaak uitgedrukt in grondquotes of in richtprijzen of bandbreedtes voor grondprijzen per m². Met name binnen de categorie woningbouw (vrije sector) zal dit systeem worden gehanteerd.
Hoofdstuk 2 › Paragraaf 2.2
Artikel 2.2.2
Residuele methode
Onderdeel van Nota Grondprijsbeleid 2023