Voor huurwoningen gelden andere residuele grondwaarden dan voor koopwoningen. De grondwaarde voor de huurwoningen is door de beperkende voorwaarde (van huur en verhuur) in de regel lager dan die van koopwoningen. Voor de marktwaarde van een huurwoning is een analyse gemaakt van de verhouding van beleggingswaarde met de VON-waarde. Deze verhouding wordt gebruikt om een afslag te doen op de bepaalde VON-waarde voor koopwoningen. De residuele grondwaarde wordt vervolgens bepaald aan de hand van de gecorrigeerde marktwaarde (afslag van de VON-prijs) en dezelfde stichtingskosten als voor een koopwoning. De analyse voor de verhouding van de beleggingswaarde huurwoning met een VON-waarde wordt periodiek bijgewerkt. Bij woonsegmenten met meer erfpachtrechtelijke beperkingen, zoals middeldure huur en particulier sociale huur, geldt dat de erfpachtrechtelijke beperkingen worden gekwantificeerd. De marktwaarde wordt hiervoor vervolgens gecorrigeerd.
Afhankelijk van de ontwikkeling van de stichtingskosten en de marktwaarde, varieert de grondprijs per woninggroottecategorie. Voor vrije sector woningen geldt dat er minder onderscheid wordt gemaakt dan woningen met meer erfpachtrechtelijke beperkingen zoals middeldure huur en sociale huur. De keuze om minder oppervlaktecategorieën voor marktwoningen te hanteren, is omdat het (financiële) effect van woninggrootte op de grondprijs hier minder groot is dan bij sterk gereguleerde woningen. De woninggroottecategorieën zijn zo bepaald dat deze tegelijkertijd bijdragen aan de werkbaarheid en de marktconformiteit van grondprijzen.
Indien een vrije sector huurwoning of een markthuurwoning binnen de verhuurperiode wordt verkocht, dan er is dan sprake van een bestemmingswijziging van huurwoning naar koopwoning. In dat geval wordt afgerekend op basis van de op dat moment geldende regels, prijspeil, e.d.
Voor sociale en middeldure huurwoningen geldt een minimale instandhoudingstermijn en is bestemmingswijziging naar koopwoning en vrije sector huurwoning binnen deze termijn niet toegestaan.
Hoofdstuk 5 › Paragraaf 5.7
Artikel 5.7.2
Erfpachtgrondprijzen vrije sector huur, middeldure huur en particuliere sociale huur
Onderdeel van Vaststellen van het geactualiseerde beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023