De gemeente geeft gronden uit voor verschillende doelstellingen, zoals onder andere woningbouw, bedrijven, pacht en groen- en reststroken. Er zijn verschillende vormen van gronduitgifte, zoals verkoop, verhuur, pacht en zakelijke rechten. In het verleden was de gemeente vrij om gronden een-op-een uit te geven aan een partij naar keuze. Met de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 [HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778] (Didam) is een einde gekomen aan deze praktijk.
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad heeft bepaald dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dit houdt in dat het overheidslichaam de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Op deze manier worden op basis van het gelijkheidsbeginsel gelijke kansen geboden. Een overheidslichaam moet met dit beginsel rekening houden bij de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst sluit tot verkoop van een onroerende zaak. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, om gelijke kansen te creëren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot (i) de beschikbaarheid van de onroerende zaak, (ii) de selectieprocedure, (iii) het tijdschema en (iv) de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig, voorafgaand aan de selectieprocedure, duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Een overheidslichaam kan afzien van een selectieprocedure als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval is er geen strijd met het gelijkheidsbeginsel en is een-op-een verkoop wel toegestaan. Dan dient het overheidslichaam een voornemen tot verkoop op een dusdanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet het overheidslichaam in dat geval motiveren waarom er naar zijn oordeel slechts één gegadigde in aanmerking komt.
Uitgiftebeleid meerdere gegadigden
Als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn, moet de grond via een openbare procedure worden uitgegeven. Hierbij kan gedacht worden aan de uitgifte van gronden voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein of andere commerciële of maatschappelijke functies. Hoe de openbare uitgifteprocedure in Meierijstad wordt vormgegeven, wordt momenteel uitgewerkt. Per uitgifte kan de procedure vervolgens met maatwerk naar de specifieke ontwikkeling worden aangepast.
Bij de openbare uitgifte zullen in ieder geval de volgende uitgangspunten (in het uitgifteprotocol) worden gehanteerd:
Opstellen en kenbaar maken van redelijke, objectieve en toetsbare eisen en criteria aan de hand waarvan de potentiële koper (of anderszins) kan worden geselecteerd;
Duidelijkheid bieden over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure en het bijbehorende tijdschema;
Tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure informatie over bovenstaande aspecten bekend maken in plaatselijke kranten, op de website van de gemeente en mogelijk nog andere communicatiekanalen van de gemeente. Afhankelijk van de specifieke procedure en termijnen kan herhaaldelijk worden gepubliceerd.
Uitgiftebeleid één gegadigde
Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de grond, kan de grond een-op-een uitgegeven worden. Er is dan geen sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel en een openbare uitgifteprocedure is dan niet nodig. Een-op-een uitgifte is in ieder geval mogelijk in onderstaande gevallen:
Grondeigendom en integrale planvorming
Als zowel de gemeente als de marktpartij gronden in eigendom heeft en de gronden van beide partijen zijn nodig om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling te laten plaatsvinden, kan uitgifte een-op-een plaatsvinden. In deze gevallen moet een vergelijking worden gemaakt tussen het stedenbouwkundige plan en de eigendomsverdeling. Wanneer er in het stedenbouwkundige plan zowel een marktpartij als de gemeente bezit hebben van gronden en de marktpartij wil naar de wensen van de gemeente het integrale plan realiseren, dan kan de gemeente een-op-een haar eigendom aan deze partij verkopen. De reden hiervoor is dat de gemeente niet hoeft te verkopen aan een derde die vervolgens niet in staat is om een integraal plan te realiseren omdat deze, ook na verkoop door de gemeente, niet alle daarvoor benodigde gronden in handen heeft.
Bouwclaim
De bouwclaim wordt meestal ingezet zodat de gemeente gronden kan verwerven om een gebiedsontwikkeling te realiseren. Als ruil voor de gronden krijgt de partij de mogelijkheid om te bouwen, op de betreffende locatie of elders. Zonder het samenvoegen van de gronden is het voor beide partijen niet mogelijk om een gebiedsontwikkeling te realiseren. Doordat de uit te geven gronden niet los kunnen worden gezien van de door de marktpartijen ingebrachte gronden, is er geen sprake van gelijkheid met andere partijen.
Compensatie met vervangende grond
Bij het verwerven van gronden door de gemeente kan er in plaats van een koopsom of een schadeloosstelling gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid om elders grond aan te bieden of grond te ruilen. Bij een dergelijke handeling kan grond een-op-een uitgegeven worden omdat er sprake is van een ongelijke situatie. Een eigenaar verkoopt gronden aan de gemeente onder de voorwaarden dat zij een ander perceel van de gemeente kunnen verwerven. Andere particulieren of bedrijven kunnen de gemeente niet de wenselijke grond aanbieden en zijn daardoor niet gelijk.
Aangrenzend eigendom
Aan grondeigenaren die eigendom hebben wat direct grenst aan gemeentegrond en waarbij er niet meerdere gegadigden zijn die ook dat aangrenzende eigendom hebben, kan grond een-op-een worden uitgegeven. Voorbeeld hiervan is de verkoop van groen- en reststroken direct grenzend aan tuinen/woningen van particulieren (hoofdstuk 7).
Specifiek vastgoed op een specifieke locatie
Voor het uitgeven van sommige typen vastgoed- of gebiedsontwikkelingen zoekt de gemeente specifieke marktpartijen om ontwikkelingen te realiseren, zoals bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, zorgfuncties of nutsvoorzieningen.
De gemeente kan dan op voorhand een bepaalde partij op het oog hebben of in de loop van het planproces in beeld krijgen. Die partij verklaart zich bereid te zijn de benodigde gronden van de gemeente te verwerven. en in staat te zijn om het betreffende vastgoed te realiseren. Op voorhand moet dan uiteraard vaststaan dat er maar één specifieke gegadigde in aanmerking komt. Bij een beoogde uitgifte aan woningbouwcoöperaties, scholen, nutsvoorzieningen of (semi)-publieke instellingen moet duidelijk blijken dat zij het vervullen van een specifieke taak in het algemeen belang tot doelstelling hebben.
Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat het is toegestaan om een-op-een grond uit te geven aan woningcorporaties waarmee prestatieafspraken zijn gemaakt.
Lopende onderhandelingen
Wanneer de gemeente en een partij al lopende onderhandelingen hadden vóór de uitspraak wordt er gekeken naar de status van de onderhandelingen. Hierbij zijn de duur en de detaillering van de onderhandelingen relevant. Dit kunnen vergaande toezeggingen, overeenkomsten, uitgewerkte plannen of anderszins zijn. Belangrijk hierbij is ook in hoeverre een beroep kan worden gedaan op het vertrouwensbeginsel. Indien de onderhandelingen dermate gevorderd zijn en de partij erop mocht vertrouwen dat het plan doorgang vindt, kan de gemeente overgaan tot een een-op-een uitgifte. Dit omdat er geen sprake is van gelijke gevallen. Aandachtspunt hierbij is dat er op voorhang geen andere gegadigden zijn uitgesloten. Als dat het geval is, is een-op-een uitgifte niet mogelijk.
Procedure bij één gegadigde
Als vast is komen te staan dat er één gegadigde is voor de uitgifte van de grond, worden de volgende stappen doorlopen:
voorafgaand aan de uitgifte wordt het voornemen van de uitgifte gepubliceerd in de plaatselijke huis-aan-huiskranten en op de gemeentelijke website. In de publicatie wordt opgenomen waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één gegadigde in aanmerking komt;
de reactietermijn bedraagt 20 kalenderdagen. Binnen deze termijn kunnen derden die ook voor de uitgifte in aanmerking zouden willen komen zich melden bij de gemeente;
als binnen deze termijn zich geen andere gegadigde meldt, kan de gemeente de overeenkomst voor gronduitgifte sluiten.
als binnen de termijn zich wel een of meerdere andere gegadigden melden, wordt beoordeeld of het om serieuze gegadigden gaat. Hierbij wordt bekeken of de andere gegadigden voldoen aan de in de publicatie gestelde motivatie op basis waarvan werd vermoed dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam. Indien blijkt dat aan die uitgiftevoorwaarden is voldaan door de andere gegadigde(n), dient er alsnog een selectieprocedure te worden gestart.
Uitgifte particuliere woningbouwkavels, pachtgronden en groen- en reststroken
De verkoop van woningbouwkavels aan particulieren en de verpachting van de liberale pachtgronden verlopen via een loting, hiervoor ligt de uitgifteprocedure in deze nota grondzaken vast in respectievelijk hoofdstuk 3 en hoofdstuk 6. Voor de uitgifte van groen- en reststroken liggen de criteria waaraan getoetst moeten worden vast in hoofdstuk 7 deze nota.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies