Zoals in de voorgaande paragrafen uiteengezet, verkoopt de gemeente Meierijstad kavels voor de realisatie van woningbouw en bedrijventerreinen. Ook wordt grond uitgegeven voor maatschappelijke voorzieningen. Het uitgangspunt voor de te hanteren grondprijs van de kavels is dat de uitgifte plaatsvindt onder marktconforme voorwaarden. Het hanteren van een marktconforme grondprijs is om diverse redenen van belang. Op basis van de Europese staatssteunregels zijn gemeenten verplicht om gronden tegen een marktconforme prijs te verkopen. Indien de gemeente de grond verkoopt voor minder dan de marktwaarde kan de gemeente beticht worden van ongeoorloofde staatssteun. Daarnaast zijn de opbrengsten door grondverkoop van grote invloed op het financieel resultaat van het grondbedrijf. In de veranderlijke markt is het van belang de grondprijzen regelmatig te actualiseren. Verder past het hanteren van marktconforme grondprijzen bij de eisen die de Grondexploitatiewet stelt.
Systematiek bepalen marktconforme grondprijs
Om tot een onafhankelijke en rechtmatige opbouw van de grondprijzen te komen, is een taxatiecommissie gevraagd om de waarde te bepalen. De taxatiecommissie bestaat uit drie gespecialiseerde externe adviesbureaus, die gezamenlijk een prijsadvies hebben uitgebracht. De taxatiecommissie heeft de grondprijzen op basis van een combinatie van de comparatieve en de residuele methode berekend. Bij de comparatieve methode wordt gekeken naar gerealiseerde transacties en gehanteerde grondprijzen van vergelijkbare gronden. Bij de residuele berekening wordt de waarde van de grond bepaald door een VON-prijs (marktwaarde) te verminderen met de bijbehorende bouw- en bijkomende kosten (stichtingskosten).
De taxatiecommissie heeft analyses voor de woningmarkt en de bedrijventerreinen in Meierijstad opgesteld. Vervolgens zijn enerzijds de prijsniveaus en VON-prijzen van woningen en bedrijfspanden geanalyseerd en anderzijds de stichtingskosten berekend. Met behulp van de residuele grondwaardemethode (VON-prijs minus stichtingskosten) leidt dit vervolgens tot de actuele en marktconforme grondwaarde.
Grondprijs woningbouw
Om de grondprijs voor de verschillende woningtypen te bepalen is de residuele grondprijsmethode toegepast. Alleen bij vrijstaande woningen is de comparatieve methode toegepast, omdat het afwerkingsniveau, de constructie en de vorm van de kavel en de woning bij vrijstaande woningen dusdanig van elkaar kunnen verschillen, dat een residuele berekening (gebaseerd op een ‘standaard’ woningtype) een vertekend beeld kan geven.
De grondprijzen voor woningbouw in Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel zijn overwegend gebaseerd op de residuele grondprijsmethode. Voor de andere kernen in Meierijstad waren te weinig referenties beschikbaar om gevalideerd residueel door te rekenen. Vandaar dat de prijzen voor deze overige kernen tot stand zijn gekomen door het hanteren van een afslag op de prijzen van Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel. De afslag is gebaseerd op de grootte van de kern, de ligging, de aanwezige voorzieningen en de afstand tot bepaalde voorzieningen.
Bovenstaande systematiek leidt tot verschillende grondprijzen per kern en per type woning. Met de differentiatie in prijzen per kern en per type woning wordt zoveel als mogelijk de marktconforme waarde benaderd. De grondwaarde is het hoogst in de grootste kernen (Schijndel, Sint-Oedenrode, Veghel). De opbrengstpotentie van nieuwbouwwoningen (dus de VON-prijzen) in de grote kernen is groter dan in de kleinere kernen. De stichtingskosten zijn in de gehele gemeente gelijk. Dit resulteert in een lagere residuele grondwaarde voor de kleinere kernen.
Wat betreft sociale woningbouw zijn in 2018 prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporaties gemaakt. Onderdeel van deze prestatieafspraken zijn de gemeentelijke grondprijzen voor grondgebonden woningen. In januari 2020 zijn afspraken gemaakt over de grondprijs voor gestapelde sociale huurwoningen. Deze prijzen voor sociale woningbouw en de bijbehorende voorwaarden zijn te vinden in bijlage 3 bij deze nota.
Grondprijs bedrijfsgrond
De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn bepaald met behulp van de comparatieve en de residuele grondprijsmethode. Dit leidt tot verschillende grondprijzen per bedrijventerrein. Omdat de bouwkavels op een bedrijventerrein kunnen verschillen wordt een bandbreedte per bedrijventerrein gehanteerd. De uiteindelijke grondprijs die in de koopovereenkomst wordt opgenomen is afhankelijk van de ligging, gebruiksmogelijkheden, vorm en belendingen van de kavel.
Bij bedrijfsgrond wordt gewerkt met een prijs per vierkante meter kaveloppervlak. Indien echter de floor space index – de verhouding tussen het aantal vierkante meter bebouwing inclusief verdiepingen en het totale aantal meters plangebied – hoger is dan één, zal de grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak berekend worden.
Grondprijs maatschappelijke doeleinden
Voor maatschappelijke doeleinden wordt onderscheid gemaakt in maatschappelijke doeleinden met commerciële functie en zonder commerciële functie. Bij maatschappelijke doeleinden met een commerciële functie moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk, fitnesscentrum of kinderdagverblijf of functies die hiermee te vergelijken zijn. De grondprijs voor deze categorie wordt bepaald op basis van de residuele methode. Voor 2023 is de grondprijs van 2022 geïndexeerd met de indexering die vorig jaar is gehanteerd. Reden hiervoor is dat de consumentenprijsindex dit jaar zeer fors uitvalt en deze daardoor niet wenselijk is om te hanteren.
Maatschappelijke doeleinden zonder commerciële functie zijn onder andere een bibliotheek, school of wijkcentrum. De grondprijs voor deze functies wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Ook hier is voor 2023 de grondprijs van 2022 verhoogd met de indexering van vorig jaar. Voor zeer grote kavels (bijvoorbeeld recreatieterreinen) kan een reductie op de grondprijs gelden. Deze reductie bedraagt (vaak) een percentage van de basisgrondprijs en varieert -afhankelijk van de grootte van het perceel- van 50% tot 75%.
Bij maatschappelijke doeleinden wordt gewerkt met een prijs per vierkante meter kaveloppervlak. Indien echter de floor space index – de verhouding tussen het aantal vierkante meter bebouwing inclusief verdiepingen en het totale aantal meters plangebied – hoger is dan één, zal de grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak berekend worden.
Ten behoeve van maatschappelijke doeleinden zonder commerciële functie wordt voor sportterreinen en sportaccommodaties een uitzondering gemaakt op het hanteren van marktconforme grondprijzen. In 2018 heeft de gemeenteraad een Algemeenbelangbesluit Wet Markt en Overheid genomen, waarin is bepaald dat de exploitatie van sportterreinen en sportaccommodaties niet wordt gezien als economische activiteit in de zin van artikel 25h lid 5 van de Mededingingswet en dat er daardoor geen marktconform tarief, maar kostendekkend tarief wordt gehanteerd.
Jaarlijkse vaststelling grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Het college stelt de grondprijzen voor alle kernen vast, ook al zijn er in bepaalde kernen geen uitgeefbare kavels. Hiermee wordt transparantie in de systematiek gegeven en daarnaast worden de grondprijzen ook gebruikt als basis voor de bepaling van de prijs voor o.a. de groen- en reststroken. Alle grondprijzen staan vermeld in bijlage 3 bij deze nota.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies