De ARG dient een bepaalde noodzakelijke omvang te hebben om geïnventariseerde risico’s afdoende te kunnen dekken. Deze noodzakelijke omvang kan jaarlijks fluctueren door wijzigingen in de risicoanalyses en bijvoorbeeld ook door het vaststellen van nieuwe grondexploitaties. Mede om die reden worden de grondexploitaties en bijbehorende risicoanalyses jaarlijks herzien. De per jaar berekende noodzakelijke omvang moet afgezet worden tegen de op dat moment beschikbare omvang van de ARG. Hier kan uiteraard een verschil in zitten en afhankelijk daarvan kan het nodig zijn de beschikbare omvang bij te stellen door bijstortingen vanuit of onttrekkingen ten gunste van de Algemene Reserve.
Noodzakelijke omvang
De noodzakelijke omvang van de ARG is het bedrag dat we vinden dat we nodig hebben als reserve om de risico’s in de grondexploitaties voldoende te kunnen dekken indien die zich voordoen. De noodzakelijke omvang is dus afhankelijk van de geïnventariseerde risico’s in de grondexploitaties en deze berekende noodzakelijke omvang zegt dus nog niets over de beschikbare omvang; de reserve die we daadwerkelijk hebben. De noodzakelijke omvang van de ARG wordt bepaald door onderstaande onderdelen:
Resultaat jaarlijkse risicoanalyse
Voor elke lopende grondexploitatie wordt jaarlijks een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico’s voor de grondexploitatie worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. Als een grondexploitatie nog steeds een positief saldo kent in het geval dat alle geïnventariseerde risico’s zich voordoen, is voor die grondexploitatie geen risicoreservering in de ARG nodig. Pas als een grondexploitatie negatief wordt, is voor dat gedeelte een reservering nodig. Als een grondexploitatie al een negatief saldo kent, dan treffen wij daar een voorziening voor (zie paragraaf 5.4). Als uit de risicoanalyse blijkt dat het saldo nog negatiever kan worden, dan wordt een reservering getroffen ter grootte van dit verschil. Onderstaande figuur maakt een en ander duidelijk.
Naast de analyses op projectniveau vindt tevens een gevoeligheidsanalyse plaats op projectoverstijgend niveau. Hierin wordt de gevoeligheid doorgerekend door variaties in de rente (stijging), de kosten (stijging), de opbrengsten (daling) en afzet- en programmarisico’s.
Mogelijke afboekingen warme gronden
In de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” gaat de commissie BBV in op de categorie “warme gronden”. Dit zijn gronden die strategisch zijn aangekocht door een gemeente. De gemeente wenst in die gevallen de gronden te ontwikkelen, zonder dat er op dat moment al een grondexploitatie is vastgesteld. De commissie doet de volgende stellige uitspraak over warme gronden in haar notitie: “Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals verwoord in hoofdstuk 4.2 van deze notitie.”
Wanneer wij strategisch verworven gronden waarderen tegen de waarde van de toekomstige bestemming, lopen wij hiermee een risico. Hoewel er een grote kans bestaat dat er een grondexploitatie wordt vastgesteld, kan het ook voorkomen dat er geen grondexploitatie wordt vastgesteld, de gronden niet tot ontwikkeling worden gebracht en de gedachte hogere waarde nooit werkelijkheid wordt. Er moet dan worden afgeboekt. Wanneer wij in het bezit zijn van dergelijke gronden dekt de ARG ook dit risico. De hoogte van dit risico wordt begroot door het verschil in waarde op basis van de toekomstige bestemming en de huidige bestemming te bepalen en dit verschil te vermenigvuldigen met een kans van optreden dat het risico op noodzakelijke afwaardering zich voordoet.
Beschikbare omvang
De beschikbare omvang van de ARG is vervolgens de reserve die we op dat moment daadwerkelijk hebben. Deze beschikbare omvang wordt in enig jaar beïnvloed door vanuit de vigerende stand in enig jaar onderstaande correcties door te voeren:
Voorziening negatieve grondexploitaties
Zoals in het voorgaande reeds benoemd wordt de noodzakelijke voorziening voor negatieve grondexploitaties gevoed vanuit de ARG indien nodig. Indien blijkt dat in enig jaar “extra voeding” van de voorziening nodig is, dan beïnvloedt dit dus de beschikbare omvang van de ARG in dat jaar. Indien blijkt dat “minder voeding” nodig is voor negatieve grondexploitaties vergroot dit de beschikbare omvang van de ARG.
(Tussentijdse) winst
In paragraaf 5.6 wordt ingegaan op de methodiek die wij hanteren om bij grondexploitaties met een geraamd positief saldo (tussentijds) winst te nemen. Indien hiervan in enig jaar sprake is, wordt dit aan de ARG toegevoegd. De beschikbare omvang van de ARG wordt daarmee dus groter.
Afboeking geactiveerde voorbereidingskosten
Tot slot wordt de omvang van de ARG beïnvloed door eventueel noodzakelijke afboekingen van geactiveerde voorbereidingskosten. Dit zijn kosten die we als gemeente maken voor onderzoek naar de haalbaarheid van initiatieven zonder dat dekking aanwezig is in de vorm van een vastgestelde grondexploitatie dan wel een gesloten (anterieure) overeenkomst. Het kan zijn dat uit de onderzoeken volgt dat geen kansrijk project resulteert. In die gevallen wordt dus überhaupt geen grondexploitatie vastgesteld of overeenkomst over kostenverhaal gesloten. De geactiveerde voorbereidingskosten zullen dan afgeboekt moeten worden. Dit gebeurt, indien in enig jaar aan de orde, ten laste van de ARG.
Na het doorlopen van bovenstaande stappen om zowel de noodzakelijke als beschikbare omvang van de ARG in enig jaar te bepalen kunnen beide componenten met elkaar vergeleken worden om te bepalen of aanvulling vanuit de Algemene Reserve noodzakelijk is dan wel juist een gedeelte van de ARG toegevoegd kan worden aan de Algemene Reserve.
Beleidsregel: Voorziening negatieve grondexploitaties en Algemene Reserve Grondexploitaties
Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitaties. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Algemene Reserve Grondexploitaties. Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Algemene Reserve Grondexploitaties
De Algemene Reserve Grondexploitaties wordt met deze Nota Grondbeleid in stand gehouden. De noodzakelijke hoogte ervan wordt bepaald door:
De uitkomst van de jaarlijkse risicoanalyses
Mogelijke noodzakelijke afboekingen op warme gronden
Hoofdstuk 5. › Paragraaf 5.5
Artikel 5.5.2
Noodzakelijke en Beschikbare omvang ARG
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2023 Gemeente Vijfheerenlanden