Art. 3.2 Kadernota Strategisch grondbeleid Hardinxveld-Giessendam 2023 – 2026

Type grondbeleid In hoofdlijn wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid (zie figuur 2). De laatste vorm wordt ook wel passief grondbeleid genoemd, hoewel dat impliceert dat er geheel geen initiatief wordt genomen, en dat is niet altijd waar. Het primaire onderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid is de economisch risicodragende rol die samengaat met actief grondbeleid. Tussen deze twee uitersten bevinden zich diverse mengvormen van publiek private samenwerking (PPS): PPS Concessie: de gemeente stelt kaders voor een eigen stuk grond en draagt via een concessiecontract de uitvoering over aan een inschrijvende partij. De gemeente neemt vervolgens de rol van toetser op zich. De gemeente heeft momenteel geen lopende concessiecontracten. PPS Coalitie: De gemeente en marktpartij(en) verdelen in goed overleg de werkzaamheden, verantwoordelijkheden, risico’s en zeggenschap. Hierbij voert de gemeente de grondexploitatie om vervolgens bouwrijpe grond terug te verkopen aan marktpartijen op basis van vooraf verkregen ontwikkelrechten. Hiertoe wordt veelal een bouwclaimovereenkomst gesloten. De gemeente heeft momenteel geen lopende bouw-claims meer, maar in het verleden wel gehad. PPS Alliantie: Indien overheid en bedrijfsleven samen een gebied ontwikkelen en daarvoor een gezamenlijke organisatie vormen wordt dat een Alliantie genoemd. De zwakke variant werkt zonder een aparte juridische entiteit, maar alleen op basis van een overeenkomst. De sterke variant werkt met een juridische entiteit, vaak een CV/BV-constructie. De Blauwe Zoom is binnen de gemeente een voorbeeld van een CV/BV-constructie. Situationeel grondbeleid Zoals eerder aangegeven is er de afgelopen jaren veel gebeurd waardoor diverse (naburige) gemeentes hebben besloten over te gaan tot faciliterend grondbeleid. Ook onze gemeente heeft in 2015 de stap naar (primair) faciliterend grondbeleid gemaakt. Vooral ingegeven door de financiële risico’s die bij actieve projecten gelopen zijn tijdens de kredietcrisis. Maar ook door de aanvullende mogelijkheden die de Wro bood om regie en kostenverhaal bij faciliterende projecten te voeren. Wat de afgelopen jaren is gebleken is dat de slagingskansen van faciliterende projecten erg divers zijn. Kleine, doelgerichte projecten met 1 type te realiseren vastgoed lukken vaak goed. Maar met name de sturing op het tempo van ontwikkelingen is beperkter mogelijk. Daarnaast is ook gebleken dat volledig kostenverhaal bij complexe projecten niet altijd realiseerbaar bleek. En als er minder rendabele functies zoals maatschappelijke voorzieningen moeten worden gebouwd, is het lastig ontwikkelaars te vinden die dat opnemen in hun business case. Veel andere gemeentes kampen met dezelfde issues. Om die reden zijn veel gemeentes een situationeel grondbeleid gaan voeren. Situationeel grondbeleid geeft aan in welke mate de gemeente dezelfde rol blijft aannemen op de grondmarkt of in hoeverre de gemeente per situatie beoordeelt welke strategie wordt gehanteerd. Volledig situationeel grondbeleid leidt ertoe dat bij elk project wordt bezien welke rol de gemeente inneemt. Dit kan voor de markt echter tot onduidelijkheid leiden. Partijen moeten telkens afwachten wat een gemeente met een bepaalde locatie gaat doen en onduidelijk is welk afwegingskader daaraan ten grondslag ligt. Productierol en sturingsrol Maar eigenlijk gaat grondbeleid (inclusief situationeel grondbeleid) ook over twee dimensies (zie figuur 3): Productierol (actief of faciliterend): de productierol bepaalt, zoals in voorgaande alinea’s al benoemd, op klassieke wijze de rol van gemeente als grondeigenaar en grondontwikkelaar. Bij grondbezit kan de gemeente actief sturen op het gewenste programma, het tempo van de ontwikkeling en de eventuele winst versus de ermee samenhangende risico’s. Voorbeelden hiervan zijn PPS en de grondexploitatie (GREX). Er tegenover staat de faciliterende rol waarbij de gemeente geen grondbezit heeft en een ontwikkelaar zelf de gehele ontwikkeling ter hand neemt. De gemeente voert regie door het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst. In de Ow komt de posterieure overeenkomst te vervallen maar blijft de voorkeur uitgaan naar een anterieure overeenkomst. Sturingsrol: Bij het klassieke verschil tussen actief en faciliterend grondbeleid wordt echter aangenomen dat de sturing die de gemeente kan geven aan een faciliterend project beperkt is. Dat hoeft echter helemaal niet zo te zijn. Bij het niet innemen van eigen grondposities kan wel bewust worden gestuurd op het bij elkaar brengen van partijen, het stellen van kaders, proactief meewerken aan planologische invulling van het gebied en betrokken zijn in het organiseren van draagvlak en executiekracht voor marktpartijen. Wellicht door zelf een deel van de grondpositie in te nemen en samen afzonderlijk te ontwikkelen (developing apart together). Door vooraf duidelijkheid te creëren kan vertrouwen bij de ontwikkelaar(s) ontstaan om de ontwikkeling binnen de kaders uit te voeren. Maar hierbij geldt wel het adagium: ‘je kunt een paard naar het water leiden, maar je kunt het niet dwingen om te drinken.’ Welke koersen mogelijk? De gemeente zal diverse keuzes moeten maken. Welke type grondbeleid krijgt de voorkeur? In welke mate zijn afwijkingen mogelijk, zonder als overheid onbetrouwbaar over te komen? En op basis van welke ruimtelijke doelstellingen pakt de gemeente een productierol of sturingsrol om richting te geven aan de ontwikkelingen?

Vormen grondbeleid

Rechtspraak bij dit artikel