Bij de verantwoording van de volledige portefeuille grondzaken worden de verslagleggingsregels van de BBV gebruikt. Het BBV is al per 1-1-2016 gewijzigd. De Notitie van juli 2019 die is opgesteld door de commissie van de BBV is vooral een samenvoeging van alle verschillende uitingen tot mei 2019 alsmede wordt dieper ingegaan op enkele specifieke onderwerpen zoals de vennootschapsbelasting (vpb).
In 2.3 is onderscheid gemaakt in de diverse type projecten, van actief tot facilitair. Voor al die projecten gelden de volgende verplichtingen tot verslaglegging in de jaarrekening onder de paragraaf grondbeleid:
Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;
Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
Een onderbouwing van de geraamde winstneming;
De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.
BIE
De BIE (Bouwgrond In Exploitatie) vormen hierbij een bijzondere categorie. Voor alle BIE moet een grondexploitatiecomplex worden opgezet. Dat grondexploitatiecomplex bestaat uit (a) een kaart van het grondexploitatie-complex, (b) een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex, en (c) een grond-exploitatiebegroting waarbij kosten en opbrengsten zijn gefaseerd in tijd.
Alle BIE dienen bovendien (in beginsel) een maximale looptijd van 10 jaar te hebben. Gemotiveerd afwijken mag, maar dan gelden er beperkingen op de betreffende BIE. De gemeente Hardinxveld-Giessendam heeft echter geen BIE’s meer die langer lopen dan 10 jaar.
Als een BIE wordt geopend dan stelt de raad de meerjarige budgetten ter beschikking aan het college ter dekking en financiering van het project die jaarlijks (middels dit MPG) wordt herzien en geactualiseerd. Wel schrijft het BBV voor om afspraken te maken bij overschrijdingen in een financiële verordening. Via het MPG is reeds vastgesteld dat bij meer dan 15% afwijking in kosten/opbrengsten met een ondergrens van € 100.000, of als programma meer dan 20% in omvang of differentiatie wijzigt een herziening toe te passen. In andere gevallen volstaat een actualisatie.
Bepaling kostensoorten en rentevoeten
Voor bepaling van de kostensoorten van de BIE die tot de vervaardigingskosten zoals gesteld in artikel 63 lid 3 BBV kunnen worden gerekend wordt aangesloten op de kostensoorten zoals opgenomen in de Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikelen 6.23 t/m 6.2.5). Deze delen gaan op in de Omgevingswet (artikel 8.18) en het Omgevingsbesluit (artikel 13.15 en Tabel A en B uit bijlage IV). Zie verder bijlage A en B van het grondbeleid. Hierbij wordt ook rekening gehouden met het feit dat alleen rente mag worden gerekend over vreemd vermogen, waarbij het gewogen gemiddelde van de bestaande leningenportefeuille wordt gehanteerd. Om berekende en gefaseerde kostenposten contant te maken wordt gerekend met de disconteringsvoet zoals de BBV voorschrijft van 2%.
Materiële vaste activa (MVA)
Als het gaat om voorbereidingskosten voor projecten MVA gelden de volgende eisen:
De kosten moeten passen binnen de kostensoorten-lijst Wro/Bro; en
De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat; en
Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit.
Opbrengsten/grondprijzenbrief
De BBV schrijft voor om een grondprijzenbrief op te stellen. De gemeente Hardinxveld heeft in 2018 een grond-prijzenbrief vastgesteld met vooral als doel om vaste grondprijzen voor interne en externe leveringen van maatschappelijk vastgoed en ten behoeve van sociale huurwoningen te hebben. In de grondprijzenbrief is voorts opgenomen dat marktprijzen vooral middels taxatie worden vastgesteld. De grondprijzenbrief wordt binnen een half jaar na vaststelling van de nieuwe Nota Grondbeleid herzien, zodat de prijzen marktconform blijven. Daarna zal het college de grondprijzenbrief elke 2 jaar herzien. Onder de omgevingswet zal deze grondprijzenbrief onderdeel zijn van de uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie.
Winst- en verliesneming
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Volgens het BBV betekent dit echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatie-beginsel van het BBV dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. Hierbij volgt de gemeente de percentage of completion (POC) methode, zoals voorgeschreven door de BBV. Dat houdt in dat er winst kan worden genomen als:
het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat; én
de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).
Indien een BIE op netto contante waarde verliesgevend blijkt, wordt direct een voorziening getroffen ter grootte van het verlies. Maximaal ter grootte van de boekwaarde onderhanden werk.
Faciliterend grondbeleid
Conform de Wro wordt de kostensoortenlijst toegepast om kostenverhaal te verzekeren bij facilitaire projecten zoals opgenomen in de Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikelen 6.23 t/m 6.2.5). Deze delen gaan op in de Omgevingswet (artikel 8.18) en het Omgevingsbesluit (artikel 13.15 en Tabel A en B uit bijlage IV). De gemeente streeft er bovendien naar om anterieure contracten te sluiten. Indien het niet mogelijk is een anterieure overeenkomst te sluiten kan de raad besluiten om een exploitatieplan, onder de omgevingswet worden dit de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan op te laten stellen. Hierbij gelden alle publiekrechtelijke eisen zoals opgenomen in afdeling 6.4 van de Wro en afdelingen 13.6 en 13.7 onder de Ow. De facturering vindt echter plaats via een beschikking. Zie verder bijlage A en B van het grondbeleid.
Kosten die gemeenten hebben gemaakt en die in het kader van faciliterend grondbeleid op basis van een overeenkomst kunnen worden verhaald op derden, zijn een vordering die opgenomen wordt bij de balanspost overige nog te ontvangen bedragen (artikel 40a lid 1 onderdeel b BBV) en gespecificeerd als zijnde ‘verhaalbare kosten’.
Als de gemeente reeds gemaakte kosten verhaalt op basis van een exploitatieplan of kostenverhaalsregels en inmiddels is een vergunning aangevraagd dan zijn deze te verhalen kosten te beschouwen als een vordering die moet worden opgenomen bij de balanspost overige ‘nog te ontvangen bedragen’ (artikel 40a lid 1 onderdeel b BBV) op de gemeentelijke balans.
Het kwalificeren van voorbereidingskosten voor faciliterende exploitatieplannen en kostenverhaalsregels of nog te sluiten anterieure overeenkomsten als ‘nog te verrekenen kosten’ onder de overige nog te ontvangen bedragen (artikel 40a, lid 1 onderdeel b BBV) wordt door de gemeente toegepast onder de volgende voorwaarden:
de kosten moeten passen binnen de kostensoorten-lijst Wro/Bro, en de Ow/Ob; en
de kosten mogen maximaal 5 jaar als overige nog te ontvangen bedragen blijven staan; maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat, deze termijn komt te vervallen bij inwerkingtreding van de omgevingswet. De kosten worden dan voordat wordt gestart met de bouw op de betreffende locatie betaald; en
er is een besluit door de raad of het college genomen tot het maken van voorbereidingskosten voor faciliterend grondbeleid in een aangewezen gebied voor het ontwikkelen van het exploitatieplan en kostenverhaalsregels of tot het sluiten van een anterieure overeenkomst.
in de toelichting op de overige nog te ontvangen bedragen op de balans moeten deze nog te verrekenen kosten expliciet worden toegelicht en gespecificeerd als zijnde voorbereidingskosten van faciliterende grondexploitaties.
Vennootschapsbelasting
Per januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen van kracht. Door deze wet krijgen o.a. gemeenten te maken met het feit dat ze voor een deel van hun activiteiten onder de vennootschapsbelasting (Vpb) kunnen gaan vallen. Eén van de activiteiten omvat het (gemeentelijk) grondbedrijf, waaronder ook grondzaken van de gemeente Hardinxveld-Giessendam. Net als alle andere overheden heeft de gemeente de plicht om aan te tonen of haar grondbedrijf vennootschapsbelastingplichtig is. Dit kan sinds de zomer van 2017 door middel van de Post QuickScan (PQS). Bij het MPG 2023 en elk MPG voorts zal er een PQS worden toegevoegd.
Hoofdstuk 5
Artikel 5.4
Financieel verantwoorden
Onderdeel van Kadernota Strategisch grondbeleid Hardinxveld-Giessendam 2023 – 2026