Art. 6.1.1 Nota Grondbeleid 2023 Gemeente Woudenberg

Indien de gemeente Woudenberg kiest voor actief grondbeleid, dient de gemeente zelf de grond te verwerven om deze vervolgens te kunnen ontwikkelen tot locatie voor woningbouw, bedrijven of voorzieningen. Daarbij vindt verwerving bij voorkeur plaats op vrijwillige basis, via een privaatrechtelijke overeenkomst. 6.1.1.1 Strategisch versus planmatig Bij het verwerven van gronden kan onderscheid worden gemaakt in een tweetal typen verwervingen, afhankelijk van de mate van concreetheid van het plan: Planmatige verwervingen Strategische verwervingen Planmatige verwervingen Dit betreft noodzakelijke verwervingen ten behoeve een concrete gebiedsontwikkeling. Het plan is reeds vastgesteld door de gemeenteraad inclusief het bijbehorende financiële kader, de grondexploitatie. Verwervingen vinden binnen dit kader plaats. Strategische verwervingen Soms kan het waardevol zijn al voorafgaand aan het hebben van een concreet plan verwervingen in een gebied te plegen. Het gaat dan om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling ervan. Die verwervingen vinden dan plaats met het oog op het vergroten van de gemeentelijke sturingsmogelijkheden. Dit kan nodig zijn om: Initiator te kunnen zijn van een toekomstig gewenste ontwikkeling. Eventueel, afhankelijk van de verwervingsprijs, verwachte winst op een ontwikkeling te kunnen genereren. Te kunnen dienen als strategisch ruilmiddel voor mogelijk noodzakelijke verplaatsingen uit een andere gebiedsontwikkeling. Mogelijk negatieve effecten van toekomstig verwachte ontwikkelingen tegen te gaan. Voor beide vormen van verwerving geldt uiteraard dat dit weloverwogen moet worden gedaan. Voor de planmatige verwervingen heeft die afweging reeds plaatsgevonden en vinden de verwervingen binnen dat kader plaats. Voor de strategische verwervingen is een dergelijk kader nog niet beschikbaar. Wel gelden daarbij exact dezelfde inputfactoren als opgenomen in het afwegingskader welke inputfactoren zijn toegelicht in hoofdstuk 2 paragraaf 2. Strategische verwervingen vinden dus (pas) plaats na een toets op die inputfactoren welke toets wordt vastgelegd in een “verwervingsdocument”. 6.1.1.2 Minnelijke verwerving Bij het verwerven van gronden en/of opstallen heeft minnelijke verwerving de voorkeur van de gemeente Woudenberg. De gemeente en eigenaar treden in onderhandeling over de aankoop en proberen op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en bijkomende voorwaarden. Bij minnelijke verwerving wordt op vrijwillige basis een (koop)overeenkomst gesloten met de eigenaar van de grond. Pas als de gemeente er niet in slaagt om de benodigde grond minnelijk te verwerven, besluit de raad omtrent het eventueel vestigen van een voorkeursrecht of onteigening. 6.1.1.3 Voorkeursrecht Met het vestigen van een zogeheten voorkeursrecht verschaft de gemeente zich de mogelijkheid af te dwingen dat een eigenaar, bij een voorgenomen verkoop van grond (al dan niet met opstal), deze eerst aan de gemeente moet aanbieden: het voorkeursrecht. De gemeente en eigenaar moeten het dan vervolgens eens worden over de prijs en bijkomende verkoopvoorwaarden; er ontstaat geen aankoopplicht voor de gemeente. Het voorkeursrecht is een passief instrument: de eigenaar van de grond is immers niet verplicht direct het perceel aan te bieden aan de gemeente. Met het vestigen van een voorkeursrecht wordt speculatie tegengegaan en kan worden voorkomen dat private partijen een grondpositie verwerven in een gebied. Dit alles ten einde een grote mate van regie te hebben over de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij is een zorgvuldige afweging voorwaardelijk daar het vestigen van een voorkeursrecht invloed kan hebben op de onderlinge relatie tussen gemeente en de eigenaar van de grond. Inzet van dit instrument vindt alleen plaats als uit het afwegingskader als bedoeld in Bijlage 3 volgt dat de gemeente een actieve rol aanneemt of samenwerkt met marktpartijen. 6.1.1.4 Onteigening Het kan voorkomen dat minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt. Indien de gronden toch nodig zijn voor realisatie van een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling kan de gemeente overgaan tot onteigening: een gedwongen eigendomsoverdracht naar de gemeente. Onteigening kan alleen plaatsvinden als de gemeente getracht heeft de grond minnelijk te verwerven en als de voorgestane ontwikkeling aantoonbaar het algemeen belang dient en de noodzaak van de onteigening kan worden aangetoond. De Omgevingswet eist dat de gemeenteraad een besluit neemt over de onteigening, waarna dat bekrachtigd moet worden door de rechtbank. Gezien de ingrijpende gevolgen voor de eigenaar gelden bij een onteigening strikte procedures. De eigenaar en andere rechthebbenden, worden volledig schadeloos gesteld. Financieel verkeren ze na onteigening in dezelfde positie als daarvoor. Dat betekent dat ook alle bijkomende schades, zoals verhuiskosten en kosten van bedrijfsverplaatsing vergoed worden evenals de proceskosten. Het is kortom een duur instrument dat ook deskundigheid vergt. In die wetenschap kan inzet van dit instrument niettemin waardevol zijn, maar geldt toepassing ervan als ‘laatste’ middel. 6.1.1.5 Uitvoeringseisen verwerving Bij het verwerven gronden en/of opstallen gelden de volgende gemeentelijke uitvoeringseisen: Aan een verwerving ligt een vertrouwelijke grondstrategie of een aankoopplan, met een risicoanalyse ten grondslag. Ten behoeve van marktconformiteit en transparantie wordt door een onafhankelijk taxateur de marktwaarde van het te verwerven object bepaald en verantwoord in een taxatierapport. De taxatie vormt voor de gemeente de basis voor de onderhandelingen met de eigenaar. Onderhandelingen zijn altijd onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Een verkennend bodemonderzoek vormt onderdeel van de koopovereenkomst. De mate van eventuele verontreiniging kan invloed hebben op de koopsom en het besluit om al dan niet over te gaan tot aankoop. Besluiten over het aangaan van een koopovereenkomst worden genomen door het college van B&W conform de aan haar gegeven bevoegdheid in artikel 160 Gemeentewet. Het college toetst de aankoop op de financiële uitgangspunten of voorwaarden van een project en op het grondbeleid. Indien (project)kaders en budget niet vooraf door de gemeenteraad zijn aangegeven, het betreft een strategische aankoop, zal voorafgaand aan het definitieve besluit tot aankoop, het voornemen tot aankoop (de koopovereenkomst) worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Bij een verwerving dient een toets plaats te vinden naar eventuele staatsteunrisico’s. Beleidskeuze: Verwerving Verwerving van gronden en opstallen op minnelijke wijze is het uitgangspunt. Indien minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt kan de gemeenteraad een besluit nemen omtrent het inzetten van een voorkeursrecht. In uitzonderingssituaties is de inzet van het onteigeningsinstrument mogelijk. Strategische verwervingen vinden weloverwogen plaats. Het college legt aan de raad een vertrouwelijk voorstel voor, waarin de raad beslist of er budget voor de aankoop beschikbaar wordt gesteld. Een strategische verwerving wordt aan de hand van de inputfactoren uit het afwegingskader getoetst en verantwoord. Daarbij vormen de uitvoeringseisen verwerving de basis voor het voorstel. Bij een verwerving wordt voorafgaand altijd een onafhankelijke taxatie uitgevoerd ter bepaling van de maximale verwervingsprijs. gevolgde bedrag wordt verworven.

Rechtspraak bij dit artikel