Binnen de gemeente zijn enkele gebiedsontwikkelingen in uitvoering. Waar dit gebiedsontwikkelingen op gemeentelijk eigendom betreft geldt dat door de gemeenteraad een grondexploitatie (zogeheten Bouwgrond In Exploitatie, oftewel BIE) met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. Op basis daarvan vindt financiële bewaking en verantwoording plaats.
Het startpunt van een ‘BIE’ is een raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en worden kosten geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (Bouwgronden in Exploitatie) op de balans. Met vaststelling van een grondexploitatie of actualisatie door de gemeenteraad wordt een totaalkrediet afgegeven voor de investeringen die in de gehele looptijd van de grondexploitatie zijn begroot.
Onze (actieve) grondexploitaties voldoen in algemene zin aan de zogeheten stellige uitspraken uit de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van de commissie BBV. Dit betekent onder andere dat:
Grondexploitaties enkel kosten- en opbrengstensoorten en elementen bevatten die op de kostensoortenlijst onder de Omgevingswet staan, zoals:
Verwerving
Tijdelijk beheer
Bouwrijp maken
Woonrijp maken
Planontwikkeling
Overige kosten
Grondopbrengsten en overige opbrengsten (subsidies en bijdragen)
Rente en kosten- en opbrengstenstijging
De looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar is. In het geval dat een gebiedsontwikkeling een langere looptijd heeft, worden extra risicobeperkende maatregelen genomen.
Alle grondexploitaties jaarlijks herzien worden. Wij rapporteren over de grondexploitaties bij de gemeentelijke jaarrekening en begroting en middels de jaarlijkse uitgebreide vertrouwelijke toelichtingen.
7.2.2.1. Winstnemingen
In de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV zijn voorschriften opgenomen over tussentijdse winstneming uit grondexploitaties. In de notitie wordt benoemd dat er voldoende zekerheid bestaat om (tussentijdse) winst te nemen als aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan:
Het resultaat van de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt genomen naar rato van de realisatie)
De commissie BBV schrijft hiertoe de Percentage of Completion – methode voor. Het percentage gerealiseerde kosten wordt vermenigvuldig met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten. Het daaruit volgende percentage van de eindwaarde is het bedrag dat als winst moet worden genomen (gecorrigeerd voor eerdere winstnemingen). Jaarlijks wordt bij de actualisatie van de grondexploitatie berekend in hoeverre winst moet worden genomen. Indien sprake is van tussentijds te nemen winst, dan wordt dit toegevoegd aan Algemene Reserve Grondbedrijf.
7.2.2.2. Verliesvoorzieningen
Voor grondexploitaties met een geraamd negatief saldo zijn gemeenten verplicht direct een voorziening te treffen ter hoogte van dit saldo. De verliesvoorziening wordt jaarlijks herijkt bij de actualisatie van de grondexploitatie ten behoeve van de jaarrekening op basis van het contante waarde saldo van die grondexploitatie op dat moment. Het treffen van een verliesvoorziening verlaagt direct de boekwaarde van de betreffende grondexploitatie.
Deze voorziening wordt opgehoogd door onttrekkingen uit die Algemene Reserve Grondbedrijf indien nodig. Als op een zeker moment een voorziening een hoogte kent van € 100.000 en na de herziening van de grondexploitatie deze een negatieve stand kent van € 150.000, dan betekent dit dat een bedrag van € 50.000 aan de Algemene Reserve Grondbedrijf onttrokken wordt om de voorziening voor de grondexploitatie op peil te houden. Eén en ander geldt uiteraard ook andersom, dan wordt er afgedragen aan de Algemene Reserve Grondbedrijf. Wij rekenen geen rente toe aan de voorzieningen.
Beleidskeuze: Bouwgronden in exploitatie (BIE)
Onze grondexploitaties voldoen aan de regels uit de vigerende Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV.
Over de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt gerapporteerd in de jaarrekening en bij de begroting als onderdeel van de gemeentelijke P&C-cyclus, aangevuld met de jaarlijkse uitgebreide vertrouwelijke toelichtingen op de herziening.
Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen bij grondexploitaties conform het BBV. De te nemen tussentijdse winst wordt berekend conform de POC-methode over het eindwaarde saldo van een grondexploitatie. Indien in enig jaar sprake is van (tussentijds) te nemen winst, dan wordt deze winst toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondbedrijf.
Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitatie. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Algemene Reserve Grondbedrijf. Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Algemene Reserve Grondbedrijf.
Hoofdstuk 7. › Paragraaf 7.2
Artikel 7.2.2
Bouwgronden in exploitatie (BIE) - grondexploitatie
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2023 Gemeente Woudenberg