Afweging 1:Ambitie of harde plancapaciteit (Westfriese basis).
De kwantitatieve behoefte zoals genoemd in de basis wordt bepaald door de ambitie van 16.000 woningen aan zachte plancapaciteit. Alle gemeenten dragen bij aan het ontwikkelen en uitvoeren van voldoende plannen.
Spelregels beoordeling:
de gemeente beoordeelt aan de hand van het actuele woningbouwprogramma of het aantal woningen van het nieuwe initiatief passend is binnen het gemeentelijk randtotaal;
indien het nieuwe initiatief (geheel of gedeeltelijk) niet binnen het actuele woningbouwprogramma past, maar het wel positief scoort op de andere gebieden van de ‘ontwikkelingsdriehoek’, weegt de gemeente dit nieuwe initiatief af tegen andere (bestaande) plannen in het woningbouwprogramma. Het nieuwe initiatief kan daarmee in een jaarschijf van het woningbouwprogramma terecht komen (zie afweging 7), met als mogelijk gevolg dat bestaande plannen in tijd doorschuiven.
Afweging 2: Krachtige kernen (Westfriese basis).
Aansluitend op de regionale structuurschets zetten de gemeenten in op krachtige kernen in de regio. Inzetten op krachtige kernen in de regio betekent dat de gemeenten haar bestaande sterke kernen sterk willen houden. Daarvoor hebben deze kernen een bepaalde massa nodig die een bepaald niveau aan voorzieningen kan garanderen. Daar profiteren omliggende (kleinere) kernen weer van. Het inzetten op krachtige kernen houdt overigens niet in dat er in kleinere kernen niet meer gebouwd mag worden. De gemeenten spreken af dat minimaal 70% van de woningbouwplannen in onderstaande krachtige kernen gebouwd worden. De regiogemeenten sluiten voor dit onderdeel aan bij de kernenhiërarchie die elke gemeente hanteert. In de gemeente Medemblik zijn Medemblik, Wervershoof, Wognum en Andijk de krachtige kernen.
Spelregels beoordeling:
de gemeente beoordeelt of het aantal woningen in het plan binnen de verdeling per kern past;
per kern zijn meerdere plannen mogelijk, mits in totaal de aangegeven richtgetallen per kern niet wordt overschreden;
Indien als gevolg van de afwegingen in de ‘ontwikkeldriehoek’ blijkt dat iets meer woningen nodig zijn of minder woningen mogelijk zijn om de beoogde woningtypologie en differentiatie rond te krijgen, kan de gemeente overgaan tot een afwijking van het richtgetal. Hiervoor gebruiken we een marge van 20% ten opzichte van het richtgetal per kern (zie afweging 6);
In het geval meerdere plannen positief scoren, en de aangegeven richtgetallen per kern (inclusief marge) worden overschreden én binnen het totaal van de 30% blijven, wordt bekeken of deze plannen alsnog in het woningbouwprogramma kunnen worden opgenomen en in de tijd kunnen worden gefaseerd.
Afweging 3: Woningbouw binnenstedelijk of landelijk gebied (Westfriese basis).
Uitgangspunt is dat woningbouw primair binnenstedelijk plaatsvindt, tenzij dit om uiteenlopende redenen niet mogelijk is. De regio geeft per plan aan of het plan in stedelijk of in landelijk gebied gelegen is.2 bestaand stedelijk gebied, als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder h, van het Besluit ruimtelijke ordening; Wanneer een plan in het landelijk gebied gelegen is, moet aangetoond worden dat alternatieven binnenstedelijk (zoals inbreidings- of transformatielocaties) geen passend alternatief zijn. Een aangetoonde lokale behoefte kan bij gebrek aan binnenstedelijke alternatieven in die kern bijvoorbeeld reden zijn om landelijk te bouwen bij deze kern. In het woonakkoord is afgesproken dat de binnenstedelijke mogelijkheden in beeld worden gebracht.
De provinciale Omgevingsverordening bevat een kaart met daarop aangegeven het landelijk gebied. Deze vormt een onderlegger voor dit afwegingskader. Wanneer binnenstedelijk geen alternatieven zijn, wordt gekeken naar mobiliteit, beschermingsregimes en aanvullende provinciale duurzaamheidseisen. De gemeenten gaan over alle plannen in landelijk gebied vroegtijdig met de provincie in gesprek en indien nodig worden hierover afspraken gemaakt.
Voor mobiliteit wordt bepaald of een locatie multimodaal ontsloten is. Een locatie is multimodaal ontsloten als de locatie ontsloten is door verschillende vormen van mobiliteit.
Ook is vroegtijdig onderzocht of aanpassingen aan provinciale wegen nodig zijn of nieuwe/verbeterde ov-verbindingen wenselijk zijn om de nieuwe woonwijken/buurten goed en veilig te ontsluiten.
Voor duurzaamheid zijn de voorwaarden voor woningbouw in het landelijk gebied, in en aan kernen en in en aan dorpslinten dat deze woningen klimaatneutraal, klimaatadaptief, circulair gebouwd en landschappelijk goed ingepast worden. De provincie werkt dit nader uit. Nadat deze voorwaarden in verordeningen of andere beleidsdocumenten door de provincie zijn vastgesteld zijn ze een onderdeel aan de minimumvereisten waaraan een plan moet voldoen (Westfriese basis). Plannen dienen sowieso te voldoen aan de wettelijke eisen zoals bijvoorbeeld de geldende MPG-norm, de BENG-norm, de natuurbeschermingswet en de watercompensatie eisen.
Afweging 4:Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen (Westfriese vooruitdenken + gemeentelijke aanvulling).
De gemeenten vinden het belangrijk dat er in Westfriesland voldoende betaalbare woningen zijn en dat iedereen passend bij zijn of haar inkomenssituatie kan wonen. De gemeenten kijken daarom of woningbouwplannen voldoende ruimte bieden voor betaalbaar wonen. Dan kan het gaan om sociale huurwoningen, maar bijvoorbeeld ook om goedkope koopappartementen. De gemeenten hanteren een prijsgrens van beneden de liberalisatiegrens3 Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 808,06 in 2023) behoren tot de sociale of gereguleerde huursector. voor huurwoningen en 85% van de NHG-grens voor koopwoningen. De gemeenten kijken of de lagere inkomens voldoende bediend worden. Minimaal 30% van de woningen in dit plan dienen hieraan te voldoen om op dit punt positief te scoren.
Toelichting gemeentelijke aanvulling:
De gemeente Medemblik vindt deze afweging te vrijblijvend. Een woningbouwinitiatief moet voldoen aan de 3 verplichte vereisten uit de Westfriese basis. Daarnaast moet een initiatief voldoen aan 4 van de 8 ambities uit het Westfries vooruitdenken. Dit betekent dat afweging 4 een keuze is. Een gevolg hiervan kan zijn dat er te weinig sociale huur en betaalbare koop wordt gebouwd. Daarom vindt de gemeente dat dit een vereiste moet zijn. Er is een grote behoefte aan sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De gemeente stuurt op 50% sociale huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen bij woningbouwinitiatieven vanaf 12 woningen. Hiervan moet minimaal 26% sociale huur zijn. Dit percentage is gebaseerd op het ‘Woonbehoefteonderzoek Westfriesland’ van 17 januari 2023, uitgevoerd door Bureau Stedelijke Planning. De algemene regel is dat een initiatief bestaat uit:
50% sociale huur en/of betaalbare koop, waarvan minimaal 26% sociale huur
50% vrij te besteden
Volgens de gemeente is er sprake van sociale huur als er aan de volgende punten wordt voldaan:
Woningen zijn ook bij mutatie4 Verandering van huurder verhuurd via het regionale woningverdeelsysteem met een huurprijs tot de liberalisatiegrens bij aanvang van de huurovereenkomst
Woningen zijn bij aanvang van het huurcontract verhuurd aan huurders met een inkomen binnen de DAEB-inkomensgrens5 Voor eenpersoonshuishoudens is de DAEB inkomensgrens € 44.035 (prijspeil 2023). Voor meerpersoonshuishoudens is de DAEB-inkomensgrens voor een periode van drie jaar (tot 2025) vastgesteld op € 48.625 (prijspeil 2023)..
Bij een nieuwbouwwoning geldt een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar.
Woningen zijn ondergebracht bij een door de Autoriteit Woningcorporaties toegelaten instelling.
De grondprijs die gehanteerd wordt met betrekking tot de sociale huur is conform de meerjarige prestatie afspraken van de gemeente met de woningcorporaties en de prijs voor de bouw- en bijkomende kosten is marktconform.
Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afweging 13.
Afweging 5:Het plan voorziet in woningen in de vrije huursector voor middeninkomens (Westfriese vooruitdenken).
Eén van de ambities uit de regionale woonvisie is het voorzien in de woningbehoefte voor middeninkomens. Dit zijn huishoudens die qua inkomen beperkte mogelijkheden hebben om een passende koopwoning te bemachtigen, maar ook teveel verdienen voor een sociale huurwoning. Dit is een groep die in veel gevallen aangewezen is op een vrije sector huurwoning. Dat zijn huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens. Hier zit dan ook het verschil met het eerdergenoemde criterium ‘betaalbaar wonen’, waar de maximale prijs tot de sociale huurgrens gaat. Past minimaal 10% van de woningen in dit plan binnen deze omschrijving dan waarderen de gemeenten het plan op dit punt positief.
Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afwegings 13.
Afweging 6: Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen (Westfriese vooruitdenken).
De veranderende bevolking vraagt om een andere woningvoorraad. Veel mensen willen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woonomgeving blijven wonen. Ook nieuwe woningen die nog gebouwd worden moeten zo toekomstbestendig mogelijk zijn. Dat voorkomt onnodige kosten later. De gemeenten houden daarbij onderstaande categorieën aan. Een woning die geschikt is voor langer zelfstandig wonen is minimaal een ‘rollatorgeschikte woning’. Indien 30% van de woningen rollatorgeschikte woningen zijn waarderen de gemeenten het plan op dit punt positief.
Categorie
Beschrijving (definitie)
Gewone woning
De woning is minder geschikt voor bewoners met een beperking bij het lopen. Er zijn hoogteverschillen (opstapjes of trappen) in de woning.
Gelijkvloerse woning
De woning heeft geen trappen en ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar.
Woning bereikbaar met een rollator (tot en met de voordeur)
De bewoner kan zonder problemen met een rollator door het gebouw (entreehal, galerij etc.) lopen tot en met de voordeur van de woning. Bewoners moeten zelf beoordelen of de woning aansluit bij hun wensen.
Rollatorgeschikte woning
De bewoner kan zonder problemen met een rollator door het gebouw (entreehal, galerij etc.), door de voordeur en door het gehele huis lopen. De woning is daardoor geschikt voor bewoners met beperkingen bij het lopen (die ook evenwichtsproblemen hebben).
Woning bereikbaar met een rolstoel (tot en met de voordeur)
De bewoner kan met een rolstoel door het gebouw (entreehal, galerij, etc.) tot en met de voordeur. De rolstoel kan niet in de woning gebruikt worden, een rollator wel.
Rolstoelgeschikt
De bewoner kan met een rolstoel door het gebouw (entreehal, galerij etc.), door de voordeur en door de gehele woning.
Afweging 7: Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland (Westfriese vooruitdenken).
De regio Westfriesland zet samen met de provincie, marktpartijen en woningcorporaties in op versnelling van de woningbouwproductie door de zachte regionale plancapaciteit uit te breiden en te onderzoeken waar woningbouwlocaties versneld tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. De gemeenten sluiten hierbij aan op de regionale ambitie. Een woningbouwplan scoort op deze ambitie indien er afspraken zijn gemaakt om het plan binnen 3 jaar na initiatief neming uit te voeren.
Afweging 8: Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving (Westfriese vooruitdenken).
Een aantrekkelijke woonomgeving is de meest genoemde vestigingsfactor onder nieuwkomers van buiten de regio. Een aantrekkelijke woonomgeving willen de gemeenten blijven bieden. Onderscheidend bouwen is daarom een belangrijke ambitie die de regio Westfriesland heeft op het woonbeleid. Onderscheidend bouwen wil zeggen een toevoeging van het juiste type op de juiste plek. In de Regionale Woonvisie is als voorbeeld tiny houses genoemd, maar er zijn vele andere voorbeelden waarop wij als regio onderscheidende woonproducten op de juiste plek kunnen aanbieden. Onderscheidend ten opzichte van de bestaande woningvoorraad, maar ook onderscheidend ten opzichte van andere regio’s. De kwaliteiten van het woningbouwplan kunnen onder meer betrekking hebben op het woonmilieu, de landschappelijke waarden, belevingswaarden of de specifieke typologie aan woningen. Een plan scoort op deze ambitie indien onderbouwd wordt waarom aan dit plan op deze plek behoefte is en een toevoeging vormt op type en doelgroep en er sprake is van een onderscheidend karakter. Minimaal 30% van het plangebied in dit plan dienen hieraan te voldoen om een punt te scoren.
Spelregels beoordeling afweging 4 t/m 8:
Van initiatiefnemers wordt verwacht dat zij de marktvraag naar woningen en afnamebereidheid door middel van onderzoek of marktverkenning onderbouwen. Het staat de gemeente vrij om een onafhankelijk advies in te winnen naar de behoefte / woningtypen;
de gemeente beoordeelt aan de hand van de actuele gegevens van woningvoorraad en -behoefte of het door de initiatiefnemer voorgestelde woningbouwprogramma passend is.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.2
PROGRAMMATISCH KADER: AANTAL EN KWALITEIT
Onderdeel van Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2023