Om het grondbeleid uit te voeren kunnen diverse grondbeleidsinstrumenten worden ingezet. De instrumenten die de gemeente kan gebruiken voor de verwerving van gronden in volgorde van voorkeur zijn minnelijke verwerving, planmatige verwerving en strategische verwerving. Daarnaast kunnen in het uiterste geval de instrumenten onteigening en de vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten worden toegepast.
4.1.2.1Minnelijke verwerving
Het uitgangspunt bij grondverwerving is de minnelijke verwerving. Hierbij is sprake van aankoop van gronden waarbij de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. Zeer essentieel is het bepalen van het juiste tijdstip van verwerving. Wordt de grond/locatie te vroeg aangekocht dan kunnen aanzienlijke renteverliezen ontstaan. Bij te late aankoop kan de aankoopprijs van de gronden als gevolg van de in gang gezette ruimtelijke planning en marktontwikkeling de prijs opdrijven. Een succesvolle aankoop wordt dus bepaald door het moment. Daarom is het noodzakelijk om slagvaardig te kunnen handelen.
4.1.2.2Planmatige verwerving
Onder planmatige verwerving wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken in exploitatiegebieden waarvoor de gemeenteraad al een grondexploitatie heeft vastgesteld of een voorbereidingskrediet heeft verstrekt. De verantwoording van deze verwerving vindt in de betreffende grondexploitatie van het project plaats.
4.1.2.3Strategische verwerving
Kenmerkend voor de strategische verwerving is dat deze plaatsvindt in gebieden waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt of zelfs nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is. Het gaat hier om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Met de verwerving kan de gemeente haar sturingsmogelijkheden vergroten, zowel ten aanzien van commerciële bestemmingen als maatschappelijke bestemmingen. Volgens het proces van projectmatig werken vinden deze verwerving doorgaans plaats in de fase voorafgaand aan de initiatieffase.
Een strategische aankoop brengt risico’s met zich mee. Om deze risico’s inzichtelijk te maken zal er voor iedere strategische aankoop een risicoanalyse moeten plaatsvinden. In deze risicoanalyse moeten de volgende aspecten aan de orde komen:
Realisatietermijn: Er moet gekeken worden naar de termijn waarop het onroerend goed in exploitatie wordt genomen of als ruilgrond nodig is. De noodzaak tot aankoop kan bijvoorbeeld blijken uit de voorzienbaarheid dat een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden. De te verwerven gronden/vastgoed hebben dan ook een directe of indirecte relatie met de realisatie van bestaande of toekomstige plannen voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijfsterreinen en infrastructuur.
Risico’s: Risico’s moeten worden geschat. Het betreft een inschatting van de mogelijkheden om daadwerkelijk tot realisering te komen onder andere rekening houdend met rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid (beschikbaarheid woningcontingenten), procedures, milieueisen, archeologie, planschaderisico’s, etc.
Prijs: Beoordeeld wordt of de prijs van het onroerend goed marktconform is of dat deze significant afwijkt. Afhankelijk van de complexiteit van de onroerende zaak kan worden besloten om vooraf door een externe deskundige een taxatie te laten verrichten om inzicht te verkrijgen in de waarde. De prijs van het onroerend goed wordt niet alleen bepaald door het huidige gebruik maar ook door de te verwachten toekomstige bestemming. Dit wordt meegenomen in de taxatie;
Dekking: in het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de marktwaarde, is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de algemene reserve;
Toekomstig resultaat: door middel van een haalbaarheidsanalyse wordt bepaald wat het toekomstige resultaat van de voorgenomen ontwikkeling zal zijn.
De combinatie van deze factoren bepaalt in onderlinge samenhang, de noodzaak en wenselijkheid van de aankoop. De risicoanalyse dient zodanig plaats te vinden dat inzicht kan worden verschaft in de afweging die vooraf is gegaan aan de strategische aankoop. Een afweging zal altijd enigszins subjectief zijn. Maar desondanks biedt het houvast bij de beoordeling van voorkomende situaties. De toetsing vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college.
Andersoortige overwegingen kunnen eveneens een rol spelen bij de wens/noodzaak een vastgoedobject aan te kopen, maar dat maakt het nog geen strategische verwerving. Panden verwerven omdat de gelegenheid zich voordoet, een overlast gevende situatie die beëindigd moet worden en die niet via handhaving kan worden opgelost, of omdat een mogelijke planschadeclaim door de eigenaar kan worden voorkomen, vallen niet onder de categorie “strategisch”. Dergelijke aankopen moeten op de reguliere wijze ter besluitvorming worden voorgelegd.
Het college is gemandateerd om strategische aankopen tot € 1.000.000,- te doen, waarbij het college de gemeenteraad zo spoedig mogelijk zal informeren.
4.1.2.4Onteigening
De Onteigeningswet biedt de gemeente de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. De onteigening moet een ruimtelijk ontwikkelings- of volkshuisvestingsbelang dienen, van publiek belang zijn en noodzakelijk zijn in de zin dat er getracht is er via een minnelijke weg uit te komen. Het wordt daarom eerder voor infrastructuur gebruikt, dan voor woningen in de vrije sector.
Op 31 maart 2010 is de Crisis- en herstelwet (Chw) in werking getreden. Hiermee is tevens de Onteigeningswet gewijzigd. Met de wijziging van de Onteigeningswet is de raad niet langer het bevoegd orgaan om tot onteigening te besluiten. In de nieuwe procedure zal de raad een verzoek tot onteigening moeten indienen bij de Kroon.
In de gewijzigde procedure blijven een bestemmingsplan, een inpassingsplan van het Rijk/Provincie of een omgevingsvergunning de grondslag vormen voor de Titel IV- onteigeningen (bestemmingsplan onteigening). Op basis daarvan kan de Kroon om onteigening worden verzocht. Derhalve ligt een besluit van de gemeenteraad om een verzoek in te dienen bij de Kroon ten grondslag aan de start van een onteigeningsprocedure.
Niet altijd kan een onteigeningsprocedure met succes worden opgestart of afgerond. Indien een eigenaar bereid is de nieuwe bestemming zelf te realiseren (zich beroept op de zogenaamde zelfrealisatie) en kan aantonen zelf in staat te zijn om de nieuwe bestemming te realiseren, vervalt de onteigeningsgrondslag.
De procedure is vereenvoudigd maar kost nog veel voorbereidingstijd. Bij urgenties in verwerving verdient het aanbeveling niet vrijblijvend te onderhandelen, maar gelijk te handelen naar de eisen in de Onteigeningswet qua aanbiedingen en dossiervorming.
4.1.2.5Vestiging voorkeursrecht
De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) biedt gemeenten de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen, hetgeen wil zeggen dat eigenaren, in het gebied waar het voorkeursrecht op gevestigd is, verplicht zijn bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. De toepassing van de Wvg is, ondanks wat recente wetswijzigingen, een passieve manier van verwerven. De eigenaar moet immers zijn eigendom aanbieden. Als de eigenaar niets doet, kan de gemeente de koop niet afdwingen. Wel wordt met de Wvg bereikt, dat eigenaren niet kunnen verkopen aan speculanten, waarmee prijsopdrijving kan worden voorkomen. De Wvg is tevens een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingsperiode.
Eigenaren zullen niet of minder gaan investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen, omdat de eigenaren weten dat zij de investering mogelijk niet meer terugverdienen. Uit het voorgaande blijkt dat het vestigen van een Wvg op gronden geen garantie is, dat de gemeente de grond ook daadwerkelijk in handen krijgt. Immers verkoop vindt nog altijd plaats op basis van vrijwilligheid. Bovendien is het zo dat een Wvg alleen effectief is wanneer er voldoende middelen beschikbaar zijn om gronden te verwerven.
Hoofdstuk 4 › Paragraaf 4.1
Artikel 4.1.2
Instrumenten actief grondbeleid
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2020-2024