Daar waar de gemeente geen grondpositie meer heeft en afhankelijk is van een private partij, is het mogelijk om als overheid de kosten te verhalen op de private partij. Naast kosten is het mogelijk om nadere locatie eisen te stellen. De kosten dienen voor vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ‘anderszins’ verzekerd te zijn. Dit kan - bij voorkeur-via de private weg met een anterieure grondexploitatieovereenkomst. Als het niet lukt om een anterieure overeenkomst af te sluiten, is het mogelijk om naast het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. Beide publiekrechtelijke instrumenten dienen dan gelijktijdig ter vaststelling te worden aangeboden aan de gemeenteraad. De kosten kunnen dan via de bouwvergunning worden verhaald en de bouwvergunning kan worden geweigerd of aangehouden als de ingediende vergunning niet voldoet aan het exploitatieplan.
4.2.2.1Anterieure overeenkomst
Tegenover voornoemde dwingende instrumenten staat de mogelijkheid open, met de markt langs private weg tot overeenstemming te komen door middel van een anterieure exploitatieovereenkomst. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft met artikel 6.24 Wro een wettelijke grondslag gekregen en is het uitgangspunt van de Wro. De overheid sluit met de marktpartij of particuliere partij een anterieure overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd en afspraken zijn gemaakt over de locatie-eisen, het woningbouwprogramma, fasering en dergelijke.
Het privaatrechtelijk spoor geeft de gemeente meer (contract)vrijheid in het maken van afspraken dan het publiekrechtelijk spoor.
Het kostenverhaal kan op 2 manieren verzekerd worden:
De gemeente ontwikkelt zelf de bouwgrond en dekt de kosten uit haar opbrengsten (actief grondbeleid);
Er is voor de vaststelling van het bestemmingsplan met alle eigenaren in het gebied een (‘anterieure’) exploitatieovereenkomst gesloten waarin een sluitende regeling voor het verhalen van de kosten is opgenomen (actief faciliterend grondbeleid).
4.2.2.2Exploitatieplan
Een exploitatieplan bevat de stedenbouwkundige, civieltechnische en financiële uitwerking van een bestemmingsplan en geeft aan op welke wijze de kosten van het te realiseren bestemmingsplan verhaald worden op de eigenaren. De begrenzing van het exploitatieplan is gelijk aan of kleiner dan het bestemmingsplan en omvat de met elkaar samenhangende ruimtelijke ontwikkelingsopgave. Er kunnen binnen één bestemmingsplan meerdere exploitatieplannen worden opgesteld, mits die onderling geen ruimtelijke samenhang vertonen. De raad moet een exploitatieplan vaststellen als er een bouwplan is voorgenomen in het bestemmingsplan, omgevingsvergunning met een afwijking op grond van art. 2.12 Wabo of uitwerkingsbesluit.
De raad moet het exploitatieplan gelijk met de ruimtelijke planologische maatregel vaststellen. De raad kan verder besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als er ‘anderszins’ in het verhalen van de kosten is voorzien.
Het exploitatieplan maakt het mogelijk de gewenste ontwikkeling tot in detail vast te leggen en de kosten daarvan, mits niet hoger dan de opbrengsten, volledig te verhalen op de eigenaar. Bij weigering van de eigenaar om binnen de aangeduide fasering mee te werken, verspeelt deze zijn zelfrealisatierecht. De gemeente kan de Kroon dan verzoeken deze eigenaar te onteigenen.
4.2.2.3Posterieure overeenkomst
Wanneer er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, moet de gemeente overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan. De gemeente kan dan nog steeds overeenkomsten sluiten, maar kent minder onderhandelingsruimte dan bij een anterieure overeenkomst het geval is. Overeenkomsten mogen namelijk niet afwijken van het exploitatieplan. Deze posterieure overeenkomsten zijn optioneel en de gemeente kan deze afsluiten nadat een exploitatieplan is vastgesteld.
Hoofdstuk 4 › Paragraaf 4.2
Artikel 4.2.2
Instrumenten faciliterend grondbeleid
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2020-2024