Art. 7.2.2 Achtergronddocument Grondbeleid Medemblik — Vaststelling en herziening van grondexploitaties

Uitgangspunten bij vaststelling en herziening grondexploitaties Vaststelling grondexploitaties Om te bepalen op welke momenten in een planvormingstraject een grondexploitatie moet worden vastgesteld is het gebruikelijk daarvoor de (projectmatige) onderverdeling naar fasen aan te houden. In de klassieke vorm van het projectmatig werken betreft dit de volgende fasen: initiatief-/definitiefase: betreft de fase van eerste ideevorming, onderzoek of het gezien beleid en mogelijkheden wenselijk is een plan te ontwikkelen. Daarnaast de inventarisatie van de mogelijkheden en problemen om de opdracht voor het voorlopig ontwerp te kunnen geven; haalbaarheidsfase: opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp en ruimtelijk programma van eisen; ontwerpfase: opstellen van een uitgewerkt definitief stedenbouwkundig plan en (indien van toepassing) een voorontwerp van de wijziging van het omgevingsplan realisatiefase: uitvoering van de bouwwerkzaamheden en de inrichting van het gebied; nazorgfase: beheer en exploitatie van het ontwikkelde gebied. Afhankelijk van de schaal en de omvang van het project kan de geschetste klassieke vorm van projectmatig werken teruggesnoeid worden naar een goed werkbare vorm die de charme heeft van eenvoud en bestaat uit vier fasen: visie; ontwerp; realisatie; beheer. In elk van de fasen zal de financiële haalbaarheid voor zover mogelijk moeten worden onderzocht en getoetst aan de uitgangspunten. Daarnaast zijn er twee momenten waarop de raad een besluit neemt over de grondexploitatie: Na afronding van fase 1 (initiatief-/definitiefase; de visiefase in de afgeslankte vorm van projectmatig werken) wordt een normatieve grondexploitatie opgesteld. Daarbij kan eventueel een soort kadernotitie worden opgesteld waarin de overige kaders van het project worden vastgelegd. De normatieve grondexploitatie heeft als belangrijkste functie het aantonen van de financiële haalbaarheid van het project. Bij verliesgevende grondexploitaties moet tevens worden aangegeven hoe het tekort wordt gedekt. Het resultaat van de normatieve grondexploitatie is kaderstellend voor de verdere planuitwerking. Dit is tevens het moment om een grondexploitatiecomplex te openen waarop kosten en opbrengsten kunnen worden verantwoord. Na afronding van de haalbaarheidsfase wordt de definitieve grondexploitatie opgesteld en voorgelegd aan de raad. Deze grondexploitatie is een financiële vertaling van het definitieve stedenbouwkundig ontwerp. Afwijkingen van de normatieve grondexploitatie moeten worden toegelicht. Met het vaststellen van de grondexploitaties op genoemde momenten stelt de Raad de financiële kaders vast voor de verdere uitwerking. Na afronding van haalbaarheidsfase (of de visiefase in de afgeslankte vorm van projectmatig werken) wordt een go/no go besluit genomen door de raad. Bij ‘niet doorgaan’ worden de gerealiseerde kosten (die ten laste van het voorbereidingskrediet waren geboekt) afgeboekt en ten laste gebracht van de reserve grondbedrijf. Bij een besluit om ‘door te gaan’ wordt dit aangemerkt als een investeringsbesluit. De kosten worden dan ingebracht in de te openen grondexploitatie. Bij faciliterende projecten worden kosten gemaakt door het ambtelijk apparaat en door in te huren derden. Daartoe wordt, in het beginstadium voorafgaand aan een anterieure overeenkomst, een voorovereenkomst en in sommige gevallen ook een intentieovereenkomst gesloten. Op grond van die overeenkomsten worden de bedoelde kosten verhaald. Het aangaan van zulke overeenkomsten vormt dan als het ware het krediet voor het maken van deze kosten. Alleen als de schatting over dergelijke voorbereidingskosten uitstijgt boven de € 100.000 wordt dit ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Herziening grondexploitaties Reguliere jaarlijkse herziening Elke grondexploitatie dient, op grond van het BBV, minimaal een keer per jaar te worden herzien. Daarbij wordt de boekwaarde geactualiseerd en worden de lopende verplichtingen opgenomen, de ramingen worden vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar, prijspeil van de grondexploitatie wordt aangepast en eventuele inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd. Dit wordt gedaan in de MPG. De jaarlijkse herziening wordt ter vaststelling voorgelegd aan de raad . Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project. Afsluiting grondexploitatie Indien de activiteiten die in het kader van de grondexploitatie dienen te worden gerealiseerd grotendeels zijn afgerond, dan kan de grondexploitatie door de raad worden afgesloten. Afsluiting kan plaatsvinden indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd, dan wel 100% van de uit te geven gronden zijn verkocht. Kredieten Op de volgende momenten in het planvormingstraject dienen kredieten te worden aangevraagd: bij de start van de initiatief-/definitiefase (de visiefase bij de afgeslankte vorm van projectmatig werken), wordt gebruik gemaakt van het in de begroting opgenomen algemeen voorbereidingsbudget. Dit budget moet voldoende zijn om de werkzaamheden tot en met het einde van de voorbereidingsfase te kunnen uitvoeren; bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie, de afronding van de ontwerpfase, kan dan het volledige uitvoeringskrediet worden aangevraagd. Dit betreft de totale kosten, inclusief kostenstijging en rente; bij de vaste jaarlijkse herziening (jaarrekening) of tussentijdse herziening wordt het krediet daarop aangepast. Behandeling vertrouwelijke stukken De grondexploitatie wordt beschikbaar gesteld aan de raad, waarbij de ruimtelijke en financiële kaders worden aangegeven. De gedetailleerde onderbouwing van die ruimtelijke en financiële kaders van de grondexploitatie is een vertrouwelijke bijlage die dus niet openbaar wordt gemaakt. De inhoudelijke behandeling van de gedetailleerde onderbouwing vindt plaats in een besloten commissievergadering. De bijlage is tevens ter inzage beschikbaar bij de griffie. De vaststelling van de grondexploitatie exclusief de gedetailleerde onderbouwing vindt plaats in de openbare raadsvergadering. Beleidslijn 21: vaststelling en herziening grondexploitaties De beleidslijn is dat met betrekking tot regels grondexploitaties en informatievoorziening de volgende uitgangspunten van beleid gelden: De vaststelling van een grondexploitatie vindt plaats na de definitiefase (normatieve grondexploitatie en de ontwerpfase (definitieve grondexploitatie); Elke grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks herzien; Afsluiting van de grondexploitatie vindt plaats indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd en 100% van de uit te geven gronden zijn verkocht; worden aangevraagd bij de raad bij de voorbereiding en bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie.

Rechtspraak bij dit artikel