De (komende) Omgevingswet bevat regels op het gebied van kostenverhaal voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het gemeentelijk kostenverhaal is verbonden aan een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Onder kostenverhaal wordt verstaan het verhalen van de kosten van een bepaalde ontwikkeling op de diverse belanghebbenden bij de ontwikkeling.
De Omgevingswet onderscheidt twee sporen voor kostenverhaal:
Privaatrechtelijke spoor: de overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd (de zogenaamde anterieure overeenkomst);
Publiekrechtelijke spoor: het kostenverhaal is verzekerd via de kostenverhaalregels in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.
Het privaatrechtelijke spoor van kostenverhaal, via de anterieure overeenkomst, heeft de voorkeur. Deze voorkeur sluit aan bij de huidige praktijk.
Als er geen anterieure overeenkomst totstand komt moet het gemeentelijk kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor plaatsvinden. Dan verplicht de Omgevingswet tot het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Die regels of voorschriften geven aan hoe hoog het kostenverhaal wordt. Indien er geen overeenkomst totstand is gekomen en de gemeente kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit heeft opgenomen, betaalt de initiatiefnemer de gemeente na ontvangst van een kostenverhaalsbeschikking. Daarin staat het te betalen bedrag aan kostenverhaal.
Overigens biedt het privaatrechtelijke spoor de mogelijkheid om ruimere afspraken overeen te komen. Hierbij kan gedacht worden aan een overeenkomst vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling (voor bijvoorbeeld de realisering van sociale woningbouw).
Anterieure overeenkomst
In een anterieure overeenkomst komen minimaal de volgende zaken aan bod:
Gedetailleerde afspraken over taken en verantwoordelijkheden tussen de betrokken partijen waaronder de financiële verplichtingen ten aanzien van te maken (plan)kosten.
De vrijwillige financiële bijdragen aan gebiedsontwikkelingen.
De overeengekomen ruimtelijke, programmatische en technische eisen en wensen (o.a. Leidraad Inrichting Openbare Ruimte, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap) en de fasering en planning van de ontwikkeling.
De gemeente kan bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst ook de voorwaarde stellen van een financiële zekerheid in verband met de betaling van de financiële bijdragen in de sfeer van het kostenverhaal, zoals:
het afgeven van een concern- of bankgarantie;
het betalen van een waarborgsom;
een recht van eerste hypotheek ter zekerheidsstelling van de betaling van het kostenverhaal;
eventueel, als betaling nog niet zeker is, het opstellen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan.
De verhaalbare kostensoorten.
Het kostenverhaal betreft de kosten zoals genoemd in de kostensoortenlijst uit bijlage IV, de tabellen A en B, zoals aangewezen in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit.
Hierbij speelt nog een rol of het gaat om kostenverhaal met of zonder tijdvak. We noemen dit een integrale of een organische ontwikkeling van een bepaald gebied.
Als een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit een in het Omgevingsbesluit aangewezen bouwplan of functieverandering mogelijk maakt, en er verhaalbare kosten zijn, moeten die kosten in beginsel verhaald worden. Daartoe worden in het omgevingsplan kostenverhaalregels opgenomen of in de omgevingsvergunning kostenverhaalsvoorschriften gesteld. Het is echter lang niet altijd nodig om dergelijke regels of voorschriften vast te stellen.
Voorheen was bepaald dat als een gemeente wilde afzien van (publiekrechtelijk) kostenverhaal omdat dit anderszins was verzekerd (nl. via een anterieure overeenkomst) dat men daartoe dan expliciet moest besluiten. Deze verplichting is vervallen.
De kostensoorten staan in het Omgevingsbesluit (zie bijlage 3 bij deze nota).
De kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die ook van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken worden kosten voor bovenwijkse voorzieningen genoemd. De kosten hiervoor moeten worden verhaald met inachtneming van de PTP-criteria.
Deze criteria zijn:
Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen maatregelen, werken en voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als zodanig en niet meer binnen de locatie per bouwperceel.
Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de te maken kosten voor de maatregelen, voorzieningen en werken. Met andere woorden de kosten zouden niet worden gemaakt zonder het plan, dan wel de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van dat plan. Wanneer de kosten via een andere weg worden gedekt zijn deze niet toerekenbaar.
Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dienen de kosten hiervan naar evenredigheid te worden verdeeld.
Plankosten; beleidsuitgangspunten verhaal plankosten.
Onderdeel van het kostenverhaal zijn de zogenaamde plankosten. Dat zijn de kosten van de ambtelijke inzet voor een project. Voor het verhaal van die kosten via een omgevingsplan of omgevingsvergunning is een model met normbedragen voorgeschreven in de Omgevingsregeling.
Dat model gebruikt de gemeente ook als uitgangspunt bij het aangaan van overeenkomsten over kostenverhaal. Het algemene uitgangspunt is: plankosten worden structureel en gestructureerd verhaald. Hierbij wordt aangesloten op de regeling van de plankosten in de Omgevingsregeling.
Bij het verhaal van plankosten wordt onderscheid gemaakt tussen plannen in de categorie A (geen gemeentelijke inzet benodigd) en categorie B (gemeentelijke inzet benodigd).
Voor plannen in de categorie A geldt met betrekking tot het verhaal van plankosten uitsluitend het kader van de Legesverordening, tarieventabel nr. 2.3.3.3 (kosten ruimtelijke planvorming) alsmede de regeling voor de bouwleges.
Bij categorie B worden de te verhalen plankosten bepaald op basis van het actuele rekenmodel behorende bij de Regeling plankosten (plankostenscan). De plankosten die uit het rekenmodel volgen gelden als een maximum en kunnen indien daar aanleiding voor is, worden bijgesteld.
Start van het proces tot kostenverhaal: in eerste instantie probeert de gemeente dit bij grotere en kleine plannen privaatrechtelijk te regelen met een anterieure overeenkomst. Pas als het niet lukt om een anterieure overeenkomst te sluiten wordt het publiekrechtelijke omgevingsplan ingezet. In deze situatie moet de plankostenregeling worden toegepast om de hoogte van het kostenverhaal te bepalen.
Als er sprake is van een negatieve grondexploitatie, waarbij de gemeente niet alle kosten (waaronder de plankosten) kan verhalen, kan de gemeente afzien van medewerking aan een wijziging van het omgevingsplan of verlening van een omgevingsvergunning.
Procedure plankosten bij ruimtelijke initiatieven (privaatrechtelijk spoor)
Plankosten zijn niet eerder van toepassing dan na een eerste positieve beoordeling van het initiatief in de sfeer van een principeverzoek. Hierin wordt naast de hoofdlijn van het nader te onderzoeken initiatief een (voorschot)betaling voor te maken plankosten opgenomen. Het voorschot zal minimaal € 10.0002Jaarlijks te indexeren met de indexatie uit de Grondprijzenbrief. bedragen . De voorschotbetaling maakt duidelijk aan de initiatiefnemer dat de gemeente zich als serieuze partner voor het mogelijk maken van de ruimtelijke ontwikkeling opstelt, inspanningen gaat verrichten en daarmee samenhangende kosten gaat maken. De gemeente verzekert zich van eenzelfde inspanningsplicht van de initiatiefnemer door het laten betalen van dit voorschot.
Indien een initiatief haalbaar blijkt, zal voorafgaand aan de ruimtelijke maatregel een anterieure overeenkomst worden afgesloten waarin tevens de definitieve afspraken met betrekking tot de plankosten worden opgenomen.
Overeenkomst vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling
Op basis van de Nota Vereveningsfondsen kan de gemeente, als een initiatiefnemer onvoldoende sociale woningbouw zal realiseren, overeenkomen dat ter compensatie een bedrag in de reserve sociale woningbouw wordt gestort. Artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening maakt het momenteel voor de gemeente mogelijk dat zo te regelen.
De Omgevingswet continueert de mogelijkheid om een vrijwillige bijdrage overeen te komen. Dat volgt uit artikel 13.22 van de wet.
Afdwingbare financiële bijdrage
De Omgevingswet biedt verder de mogelijkheid aan de gemeenteraad om in het omgevingsplan een regeling voor een afdwingbare financiële bijdrage ruimtelijke kwaliteit op te nemen. die kan onder andere worden ingezet voor compensatie van onvoldoende sociale woningbouw.
Deze mogelijkheid wordt samen met de mogelijkheid voor een vrijwillige financiële bijdrage onderzocht.
Over dit onderwerp volgt nog een afzonderlijk raadsvoorstel.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies