Art. 2.1. Grondprijzenbrief 2024 — Grondprijzen 2024

Sociale Woningbouw Daarbij zijn de aftoppingsgrenzen op peildatum: Kwaliteitskortingsgrens 20231Het bedrag tot waar huurtoeslagontvangers een deel van de huurprijs voor 100% krijgen gecompenseerd door de overheid : € 452,20 Eerste aftoppingsgrens 20232Voor 1 of 2-persoonshuishoudens tussen 23 en AOW-gerechtigde leeftijd: € 647,19 Tweede aftoppingsgrens 20233Voor huishoudens van 3 of meer personen: € 693,60 Liberalisatiegrens 20234Grens voor het verkrijgen van huurtoeslag: € 808,06 Sociale huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens als bedoeld in artikel 20, tweede lid onder a van de Wet op de huurtoeslag, dienen een woonoppervlakte van ten minste 30 m2 gbo te hebben. Dit is voor grondgebonden sociale huurwoningen tot deze grens een oppervlakte van ten minste 45 m2 gbo. Sociale huurwoningen tot de tweede aftoppingsgrens als bedoeld in artikel 20, tweede lid onder b van de Wet op de huurtoeslag, dienen een woonoppervlakte van ten minste 35 m2 gbo te hebben. Dit is voor grondgebonden sociale huurwoningen tot deze grens een oppervlakte van ten minste 50 m² gbo. Sociale huurwoningen boven de tweede aftoppingsgrens als bedoeld in artikel 20, eerste lid onder a van de Wet op de huurtoeslag, dienen een woonoppervlakte van ten minste 40 m2 gbo te hebben. Dit is voor grondgebonden sociale huurwoningen tot deze grens een oppervlakte van ten minste 55 m2 gbo. Onderstaand worden de grondprijzen voor de verschillende categorieën voor 2023 weergegeven (prijzen zijn exclusief btw. en kosten koper (k.k.): Sociale Grondprijzen 2024 Woningtype: eengezinswoning meergezinswoning Tot 1e aftoppingsgrens € 17.500,- per woning € 15.500,- per woning Tussen 1e & 2de aftoppingsgrens € 20.000,- per woning € 17.500,- per woning Tussen 2e aftoppingsgrens & liberalisatiegrens € 23.000,- per woning € 20.500,- per woning * Indien de kavel voor een grondgebonden sociale huurwoning groter is dan 135 m2 wordt er een meerprijs berekend van € 150,00 per m2 kavel. * Voor (sociale / goedkope) koopwoningen, met een v.o.n. prijs die gelijk is aan de maximale koop/aannneemsom in de Verordening Starterslening Nederweert 2021 (deze bedraagt thans € 280.000,-), wordt de grondprijs residueel bepaald met een ondergrens die gelijk is aan dat van projectmatige rij- en tussenwoningen. Projectmatige Woningbouw In dit onderdeel van de grondprijzenbrief wordt nader ingegaan op de grondprijzen voor de uitgifte van bouwkavels betreffende projectmatige woningbouw. Het grondprijsadvies wordt uitgesplitst naar de categorieën vrijstaande woning, twee-onder-één-kapwoning, hoekwoning, en tussenwoning. Allereerst voor de kern Nederweert-Budschop en vervolgens voor de kernen Nederweert-Eind, Ospel, Ospeldijk en Leveroy. De verschillende (woon-)kernen binnen de gemeente Nederweert onderscheiden zich voornamelijk van elkaar betreffende het voorzieningenniveau. Sommige van de kernen voorzien minder in dagelijkse behoeften dan andere kernen. Dit aspect is ook van invloed op de waarde van een woning en daarmee dus ook de grondwaarde. Dit betekent dat de grondwaarde en daarmee grondprijs per kern differentieert. De gemeente Nederweert bestaat uit de volgende (woon-)kernen: Nederweert-Budschop, Nederweert-Eind, Ospel, Ospeldijk en Leveroy. Het uitgangspunt is dat de kern Nederweert-Budschop (bestaande uit Nederweert en de wijk Budschop) een grondprijs heeft van 100%. Deze kern beschikt immers over de meeste voorzieningen en de grootste woningvoorraad. In onderstaand overzicht is de verhouding in percentages van de verschillende woonkernen t.o.v. de kern Nederweert-Budschop weergegeven. Kern Effect grondprijs Nederweert-Budschop 100% Nederweert-Eind 95% (5% afslag) Ospel 95% (5% afslag) Ospeldijk 85% (15% afslag) Leveroy 85% (15% afslag) Dit resulteert in de volgende grondprijzen voor projectmatige woningbouw (vrije-sector woningbouw): Grondprijzen projectmatige woningbouw (vrije-sector) 2024 Typevastgoed: (woon-)kern Prijs excl. btw en kosten koper Vrije Kavels Nederweert-Budschop € 275,- per m2 kavel Nederweert-Eind € 260,- per m2 kavel Ospel € 260,- per m2 kavel Ospeldijk € 235,- per m2 kavel Leveroy € 235,- per m2 kavel 2-onder-1-kap woningen Nederweert-Budschop € 240,- per m2 kavel Nederweert-Eind € 225,- per m2 kavel Ospel € 225,- per m2 kavel Ospeldijk € 200,- per m2 kavel Leveroy € 200,- per m2 kavel Hoekwoningen Nederweert-Budschop € 300,- per m2 kavel Nederweert-Eind € 285,- per m2 kavel Ospel € 285,- per m2 kavel Ospeldijk € 255,- per m2 kavel Leveroy € 255,- per m2 kavel Rij-/tussenwoningen Nederweert-Budschop € 310,- per m2 kavel Nederweert-Eind € 295,- per m2 kavel Ospel € 295,- per m2 kavel Ospeldijk € 265,- per m2 kavel Leveroy € 265,- per m2 kavel Project: Gutjesweg Gutjesweg is een nieuwe uitbreiding in de wijk Budschop met een overwegend sociaal woningbouwprogramma met voldoende ruimte voor groen en parkeren. Uit het referentieonderzoek voor de vaststelling van de grondprijzen voor 2023 is niet gebleken dat de transactieprijzen in en nabij de toekomstige ontwikkeling of binnen de buurt Budschop afwijken van de gemiddelde prijzen in de kern Nederweert-Budschop. Dit is nog steeds actueel. Vandaar wordt voor het project Gutjesweg het standaard grondprijsadvies voor de kern Nederweert-Budschop gehanteerd. Met de mogelijkheid om op kavelniveau af te wijken zoals eerder beschreven. Project: Tiskeswej fase 2 Tiskeswej fase 2 betreft een nieuw uitbreiding in Nederweert met een divers woningbouw-programma (koop en huur) voor diverse doelgroepen (starters, senioren). Uit het referentieonderzoek voor de vaststelling van de grondprijzen voor 2023 is niet gebleken dat de transactieprijzen in en nabij de wijk Tiskeswej sterk afwijken van de gemiddelde prijzen in de kern Nederweert-Eind. Dit komt mede doordat in het bovenstaande grondprijzen al rekening is gehouden met de afslag voor de kern Nederweert-Eind. Dit is nog steeds actueel. Voor het project Tiskeswej fase 2 wordt dan ook het standaard grondprijsadvies voor de kern Nederweert-Eind toegepast. Met de mogelijkheid om op kavelniveau af te wijken zoals eerder beschreven. Dit aan de hand van de stedenbouwkundige schetsen. Middenhuur Voor deze categorie (met een huur tussen de liberalisatiegrens en € 1000,- per maand) geldt dat de grondwaarde hiervoor geheel afhankelijk is van het woningtype, bouwvolume, afwerkingsniveau, exploitatieduur, maar ook de vorm van bouwen. Met vorm wordt bedoeld het verschil tussen een galerijcomplex en een portiekgebouw of het verschil tussen een rijwoning en een geschakelde woning, maar ook of bergingen en parkeervoorzieningen bij de grondgebonden woningen aanwezig zijn of voor de gestapelde woningen in het complex dienen te worden gerealiseerd of op maaiveldniveau. Gezien de vele variabelen bij deze ontwikkelingen en het aspect dat deze woningen in minder grote hoeveelheden worden ontwikkeld, zal de grondwaarde bij middenhuur via maatwerk worden bepaald: situationeel middels een taxatie. Meergezinswoningen (gestapelde woningbouw) Voor deze categorie geldt dat de grondwaarde hiervoor geheel afhankelijk is van het bouwvolume, afwerkingsniveau, maar ook de vorm van bouwen. Met vorm wordt bedoeld het verschil tussen een galerijcomplex en een portiekgebouw, maar ook of bergingen en parkeervoorzieningen onder het complex dienen te worden gerealiseerd of op maaiveldniveau. Gezien de vele variabelen bij deze woningbouwcategorie zal de grondwaarde bij meer-gezinswoningen situationeel middels een taxatie worden bepaald. Degressief stelsel (vrije kavels) Enkel voor vrije kavels (vrijstaande woningen) wordt een degressief stelsel toegepast op de grondprijs wat betreft de kavelgrootte van de percelen, op basis van de methodiek die er bij de waardering van gronden van uit gaat dat de waarde trapsgewijs relatief afneemt naar gelang de oppervlakte van de (bouw)kavel toeneemt. Er is gekozen voor een trapsgewijze relatieve afname per 500 m², waarbij van elke daaropvolgende 500 m2 de prijs wordt gehalveerd. Dit betekent dat de 1e 500 m2 een grondprijs van 100% kennen, de daaropvolgende 500 m2 een grondprijs van 50%, de daaropvolgende 500 m2 een grondprijs van 25% en zo verder. Uitzondering hierop vormen kavels met zeer ruime bebouwingsmogelijkheden. Deze betreffen woningen van meer dan 750 m3 en/of met een bouwvlak groter dan 150 m2. Hiervoor geldt dat de eerste 750 m2 een grondprijs van 100% kennen, waarna vervolgens per 500 m2 wordt gestaffeld. Voor de overige categorieën wordt op voorhand geen staffel toegepast. Dit daar een toename van de kaveloppervlakte geen effect heeft op de grondprijs wanneer de woonoppervlakte van de woning in dezelfde verhouding toeneemt. De grondslag hiervoor zit hem in het feit dat de grootte van de woningen een redelijke variatie kent, waardoor een vooraf vastgestelde staffel hier geen recht aan doet. Oftewel, als de woning groter wordt dan ‘verdient’ de woning ook een grotere kavel. Te allen tijde dient de grootte van de woning in verhouding te zijn met de kaveloppervlakte.

Grondprijzen 2024

Verwijzingen

Rechtspraak bij dit artikel