Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024
Samenvatting
Algemene beleidskaders
De meeste grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar actief betrokken is bij de stedelijke ontwikkeling. Grofweg zijn er dan twee hoofdvormen van gebieds- of locatieontwikkeling te onderscheiden:
Uitgifte van nieuwe terreinen;
Bestemmingswijziging/transformatie op pand- en/of gebiedsniveau.
De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht. Sinds 2016 worden nieuwe erfpachtrechten in eeuwigdurende erfpacht (AB2016) uitgegeven. Uitgifte van grond in erfpacht betekent dat de grond in eigendom blijft van de gemeente - de gemeente heeft het zogenaamde blooteigendom - en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding in de vorm van een erfpachtcanon. De erfpachtcanon is een vergoeding voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon is afhankelijk van de waarde van de grond. De kaders voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs staan beschreven in dit voorliggende beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024 (hierna beleid). Dit beleid wordt jaarlijks vastgesteld door het college van Burgemeester & Wethouders en is openbaar. Naast het beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten is er het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Deze is van toepassing op wijzigingen van bestaande erfpachtrechten, zowel voortdurende, tijdelijke als eeuwigdurende erfpachtrechten.
De erfpachtgrondprijzen worden in de regel marktconform bepaald. Marktconformiteit wordt bereikt, ofwel langs de weg van de tender, ofwel door toepassing van de zogenaamde genormeerde residuele methode, met inachtneming van een minimumerfpachtgrondprijs. De genormeerd residuele methode houdt kortgezegd in dat de erfpachtgrondprijs het verschil is tussen vastgoedwaarde en de stichtingskosten, waarbij niet uitgaan wordt van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus van vergelijkbare vastgoedobjecten. Daarnaast is in een aantal gevallen sprake van vaste of minimale erfpachtgrondprijzen.
De erfpachtgrondprijzen vormen het uitgangspunt voor de bepaling van de canon of afkoopsom. De canon is de periodieke (jaarlijkse) vergoeding voor het gebruik van de grond. Deze wordt bij uitgifte berekend door de erfpachtgrondprijs te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht wordt jaarlijks vastgesteld en in het Gemeenteblad gepubliceerd. Van 2016 tot en met 2023 bedroeg dit percentage 2,39%. Door ontwikkelingen in de marktrente zal dit percentage per 1 januari 2024 naar 2,49% stijgen Na uitgifte wordt de eeuwigdurende canon, afgezien van een jaarlijkse indexering met CPI-alle huishoudens alleen aangepast indien het erfpachtrecht wijzigt, bijvoorbeeld bij aanpassing van het volume en/of de bestemming. Wanneer er sprake is van negatieve inflatie ( deflatie), dan blijft de canon gelijk. Voor uitgiften en wijzigingen van voortdurende erfpachtrechten geldt een ander canonpercentage en wordt periodiek in het Gemeenteblad gepubliceerd. Tevens vinden er bij voortdurende erfpacht periodieke canonaanpassingen plaats (veelal eens per 50 jaar).
Bij de afkoop (vooruitbetaling) van de periodieke canon is de afkoopsom gelijk aan de netto contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente is verschuldigd. De erfpachter betaalt dan een afkoopsom, die als eenmalige betaling in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s). Bij eeuwigdurende erfpacht wordt daarmee de canon afgekocht voor de oneindige duur van het erfpachtrecht. Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondwaarde. Bij sommige bestemmingen heeft de erfpachter de keuze tussen canon of afkoop en bij sommige bestemmingen is de erfpachter verplicht om af te kopen.
Marktontwikkelingen en erfpachtgrondprijzen
In dit beleid worden de marktontwikkelingen beschreven voor de meest voorkomende bestemmingen en wordt aangegeven tot welke (indicatieve bandbreedtes van) erfpachtgrondprijzen deze leiden. De gemeente geeft een deel van haar grond uit door deze in de vorm van een tender in de markt te zetten. Ook voor de in 2023 gepubliceerde tenders bleek voldoende belangstelling van inschrijvers. Wel geldt dat er in zijn algemeenheid veel onrust heerst in de markt. Dit als gevolg van negatieve verwachtingen omtrent de economie en rijksregelgeving.
De afgelopen jaren zijn de stichtingskosten sterk gestegen. De bouwkosten stegen hard door oplopende productie- en transportprijzen. Op een aantal vlakken lijken deze prijsstijgingen enigszins te zijn gestabiliseerd of genormaliseerd. Tegelijkertijd zijn de stichtingskosten onder invloed van loonstijgingen en hogere rente de laatste kwartalen wederom gestegen.
De Amsterdamse woningmarkt is op te delen in twee categorieën, namelijk koop- en huurwoningen. De ongunstige (mondiale) economische omstandigheden en de fors opgelopen inflatie in Nederland hebben het algemene consumentenvertrouwen flink geraakt eind 2021 en 2022. Maar er is in 2023 een licht herstel van vertrouwen waar te nemen. Dit komt door een lager inflatieniveau, meer stabiele economische groei en de te verwachten inkomensstijgingen. Bij koopwoningen zijn de huizenprijzen ten opzichte van de piek in 2022 flink gedaald. In het eerste kwartaal van 2023 zette de daling van de koopprijzen van woningen verder door. De begin augustus in de media gemelde opleving van de koopwoningmarkt in het tweede kwartaal van 2023 past in het seizoenspatroon dat de koopwoningmarkt normaliter volgt. Het kan daarom nog niet gezien worden als de definitieve ommekeer op de koopwoningmarkt. Al met al is er geen sprake van een vrije val op de koopwoningmarkt. De markt raakt wel minder gespannen, waardoor de consument iets meer keuze krijgt en potentiële kopers steeds vaker weer onder de vraagprijs durven te bieden. De geringe nieuwbouwproductie van koopwoningen en de aanhoudende bevolkingsgroei zorgen wel voor een toenemende vraagdruk, waardoor prijsstijgingen op de middellange termijn aannemelijk zijn. Ook de prijsontwikkeling op de vrije sector huurwoningmarkt laat een stijgende trend zien. Dit komt voornamelijk doordat er steeds minder aanbod van vrije sector huurwoningen is ten opzichte van de vraag. De oorzaken hiervan zijn divers en hebben onder andere te maken met onzekerheid over regulering, zoals belastingmaatregelen en het wetsvoorstel Wet betaalbare huur. In alle stadsdelen is er sprake van een stijging waarbij de stijging in stadsdeel Noord opvalt. Ook verschillen de huurprijzen tussen stadsdelen binnen de ring en buiten de ring steeds minder, alhoewel het verschil nog steeds zichtbaar is. Echter het investeringsklimaat voor beleggers in residentieel vastgoed is sterk afgenomen, met name voor middeldure en dure huurwoningen. Oorzaken hiervan zijn onzekere regelgeving, stijgende bouwkosten en een opgelopen rente.
Amsterdam heeft een bovengemiddelde aantrekkingskracht op kantoorgebruikers. Er is vooral belangstelling naar toekomstbestendige kantoren op goede locaties. Om aan de vraag te blijven voldoen ligt de focus in Amsterdam op het ontwikkelen van aantrekkelijke kantoormilieus met veel voorzieningen en goede ov-bereikbaarheid, het toevoegen van nieuwe moderne kantoren en het verbeteren van de bestaande voorraad. Kwaliteit, flexibiliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid zijn bij de keuze van het type kantoor belangrijke aspecten. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars. Er is een schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties en daarom zal de druk op de kantorenmarkt aanwezig blijven. Dit kan verdere prijsstijgingen tot gevolg hebben. Over het algemeen zijn de huurprijzen gestegen. Een gelijktijdige stijging van het aanvangsrendement heeft geleid tot lagere marktwaarden. De marktwaarde is het hardst gedaald op secundaire locaties. Op toplocaties is tevens een daling te zien, maar minder sterk.
De bedrijfsruimtemarkt wordt in 2023 gekenmerkt door schaarste, door een groeiende vraag en weinig aanbod. Deze trend is al jaren aan de gang. Er worden zijn geen nieuwe gebieden beschikbaar voor nieuwe bedrijventerreinen. Met name voor nieuwe moderne bedrijfsruimten zijn de prijzen in de laatste vijf jaar verdubbeld. Huur- en kooprijzen stijgen door de grote vraag naar bedrijfsruimte voor met name logistieke hotspots en het slinkende aanbod van geschikte bedrijfsruimte. Door schaarste wordt zuinig met grond omgegaan en ontstaan er nieuwe vormen van bedrijfsruimte, zoals gestapelde bedrijfsruimte en bedrijfsruimte in mixed-use gebouwen. De verwachting is dat de grondprijzen voor bedrijfsruimte niet zullen dalen en op goede bedrijfslocaties juist zullen stijgen, ook al nemen de stichtingskosten verder toe.
De Nederlandse detailhandel ondergaat moeilijke tijden. De vraag naar winkelruimte neemt in brede zin door diverse ontwikkelingen af. Ook neemt het aantal winkels al jaren af en zorgt een dalende koopkracht voor een prijsbewustere consument. De e-commerce markt blijft echter juist groeien. De detailhandel heeft door de coronacrisis in een stroomversnelling te maken gekregen met een harde marktcorrectie als het gaat om winkelhuren en daarmee beleggingswaarden. Deze correctie heeft voor een nieuwe balans op de markt gezorgd. Het aantal verkooppunten en vierkante meters winkeloppervlak neemt af, leegstaande winkelpanden worden op grote schaal getransformeerd naar andere functies en de nieuwe vraag- en aanbodverhouding heeft voor de meeste gebieden geleid tot een stijging van de markthuur.
Door het relatief beperkte aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed en de oplopende rente blijven de aanvangsrendementen onder druk staan. De horecasector heeft het zwaar gehad in de coronaperiode en herstelt momenteel goed. Sinds het einde van de coronalockdowns boekt de sector stijgende omzetten.
Na eerder hard te zijn geraakt gedurende de coronapandemie gaat het momenteel erg goed met de hotels in Amsterdam. Het aantal toeristen in Amsterdam groeit sterk, evenals de vraag naar overnachtingen. De gemiddelde opbrengst per kamer stijgt. Tegelijkertijd verslechtert het algemene beleggingssentiment vanwege oplopende rente en maakt dit de financierbaarheid van hotels complexer. Ook is er sprake van een verplichte krimp van Schiphol en verhoging van de toeristenbelasting. Voor 2024 is de verwachting dat een stijging van de bezettingsgraad in combinatie met hogere kamerprijzen leiden tot een stijging van de omzet. De verwachting is dat de grondprijzen op een vergelijkbaar/licht hoger niveau in vergelijking met 2023 zullen liggen vanwege de toegenomen stichtingskosten.
De vrijetijdsindustrie heeft een groei doorgemaakt sinds het wegvallen van de coronamaatregelen. Beleving en belevingseconomie zijn belangrijker voor de consument. De verwachting is dat de komende jaren keuzes voor vrijetijdsactiviteiten vaker op basis van budget gemaakt worden. Vanwege de hoge inflatie zal de vraag naar ‘gratis uitjes’ en budget-leisure toenemen. Betaalde vrijetijdsbesteding lijkt steeds meer een luxeproduct te worden. Wat betreft erfpachtgrondprijzen is geen bandbreedte opgenomen, omdat het binnen deze markt om zeer ruime bestemmingcategorieën gaat.
Parkeren heeft doorgaans een directe relatie met andere functies, maar wordt binnen het grondprijsbeleid als een aparte op zichzelf staande bestemming bestempeld. In veel gevallen is de bestemming parkeren zelfstandig exploitabel en vormt het onderdeel van een (gebieds)ontwikkeling. Belangrijke factor bij parkeren is de grotere vraag naar laadpalen. Dit zal kostenverhogend werken en daardoor ook van invloed zijn op de erfpachtgrondprijs.
Overige bestemmingen betreffen sociaal-maatschappelijke bestemmingen, nutsvoorzieningen en overige bestemmingen (zoals Warmte koudeopslag). Er is een toenemende commercialisering bij deze bestemmingen. Uitgangspunt is een residuele grondwaardebepaling in gevallen waar de marktwerking leidt tot commercieel winstgevende business cases. In gevallen waar dit niet het geval is, geldt de vaste lage grondwaarde.
Een conceptversie van dit beleid is voor een advies en een opinie voorgelegd aan een adviesgroep van onafhankelijke deskundigen op het gebied van bouwkosten, commercieel vastgoed en (residuele) grondwaardetaxaties en woningbouw.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies