Art. 3 Nota grondprijzen 2024 — Algemene uitgangspunten grondprijzenbeleid

a. . Uitgifte van bouwkavels geschiedt tegen markconforme grondprijzen gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. Om iedere schijn van staatsteun te voorkomen, worden de gronden door de gemeente Hoogeveen tegen marktconforme prijzen verkocht. De hoogte van de grondprijs per functie en bebouwingsmogelijkheid verschilt. Er zijn verschillende methodieken om de marktconforme prijs vast te stellen. Om de marktconforme grondprijzen te bepalen wordt binnen de gemeente Hoogeveen gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde methode én de comparatieve methode. Bij de residuele grondwaarde methode wordt de grondprijs (als residu) bepaald door op de vrij op naam prijs van de woning de bouwkosten, bijkomende kosten en winst & risicomarge van de ontwikkelaar in mindering te brengen. Uitgangspunt hierbij is dat de kostprijs van de bouwrijpe grond als minimumprijs wordt gehanteerd. Onder de kostprijs wordt niet verkocht. Bij de comparatieve methode wordt een vergelijking gemaakt met de grondprijzen op andere locaties binnen de gemeente en met grondprijzen in andere gemeenten. De basis voor de vrij op naam (V.O.N.) prijs van woningen wordt onderzoek gepleegd via bronnen als www.funda.nl, kadaster en uitvraag bij lokale makelaars/taxateurs. De basis voor de bouwkosten, bijkomende kosten en winst & risicomarge van de ontwikkelaar wordt gerekend met kengetallen van www.bouwkostenkompas.nl, al dan niet aangevuld met relevante marktinformatie die bekend is door vergelijkbare projecten. Het blijven monitoren van de haalbaarheid van de vastgestelde grondprijzen is hierbij een vereiste. Met ingang van 2024 zullen de grondprijzen periodiek worden beoordeeld door een onafhankelijk adviseur/taxateur. b. . De grondprijzen zijn exclusief btw Mits niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze nota worden genoemd, exclusief btw en kosten koper. De genoemde vrij-op-naam prijzen (v.o.n.-prijzen) voor de woningen zijn inclusief btw. c. . Definitie bouwrijp terrein Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer en qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeen worden gekomen dat de ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan verrekend met de grondprijs. Voor de definitie van ‘bouwrijpe kavel’ wordt verwezen naar de algemene gronduitgifte voorwaarden van de gemeente Hoogeveen. d. . Vaste grondprijzen De grondprijzen van de gronden die als bouwrijpe kavels door de gemeente worden uitgegeven zijn in principe niet onderhandelbaar. Het zijn vaste grondprijzen die worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen zijn in beginsel prijs vast voor het gehele kalenderjaar en uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel, in zeer uitzonderlijke gevallen, nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Indien het college wenst af te wijken van de door haar vastgestelde grondprijzen en dit direct (negatieve) invloed heeft op het resultaat van de grondexploitaties zal zij daarvoor toestemming vragen van de raad. e. . Integrale ontwikkelopgave Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitskaders geldt het uitgangspunt dat de kosten van alle kwaliteitseisen voor een bouwplan moeten worden opgevangen in de vrij op naam prijs dan wel huurprijs van de woningen. In geval van projectmatige ontwikkeling, geldt daarnaast het uitgangspunt dat een ontwikkelaar een tijdige en volledige aanbieding van de ontwikkelopgave krijgt. Onder deze ontwikkelopgave wordt verstaan een samenhangend geheel van alle eisen en randvoorwaarden die voor de projectrealisatie van belang zijn. Het betreft in ieder geval de financiële randvoorwaarden (grondprijs), programmatische- en technische randvoorwaarden, en de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitseisen. Met het ondertekenen van een ontwikkelovereenkomst, waar alle hiervoor genoemde documenten onderdeel van uitmaken, geeft de ontwikkelaar blijk van onvoorwaardelijke instemming met deze randvoorwaarden en condities. f. . Prijspeil grondaanbieding Bij prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Uitgangspunt daarbij is dat het prijspeil wordt gehanteerd dat geldt op moment van de schriftelijke aanbieding. g. . Relatie grondprijzen en grondexploitaties De in deze nota grondprijzen opgenomen grondprijzen voor bouwgrond dienen als basis voor de grondexploitaties. De eventuele financiële gevolgen van deze nota grondprijzen op de betreffende grondexploitaties worden bij de jaarlijkse vaststelling van de jaarrekening verwerkt. h. . Grondreserveringen, optieovereenkomsten en voorwaarden Woningbouwkavels Vooruitlopend op de totstandkoming van een uitgifte overeenkomst voor een woningbouwkavel kan de gemeente een optieovereenkomst sluiten met een gegadigde. Een optie wordt in eerste instantie afgesloten voor de periode van een half jaar en de opbrengsten worden verantwoord in de grondexploitatie. De te betalen optievergoeding bedraagt 1% van de kavelprijs exclusief btw, met een maximumbedrag van € 750,-. Over het berekende bedrag dient btw te worden berekend. Bedrijfskavels Ondernemers betalen geen reserveringskosten voor een bedrijfskavel gedurende de periode waarin vestigingsmogelijkheden op een bedrijfskavel worden onderzocht. De onderzoeksperiode is maximaal drie maanden. Het college heeft de mogelijkheid om in bijzondere gevallen deze periode te verlengen met nogmaals drie maanden. Mocht er in de tussentijd een andere gegadigde komen voor de kavel dan heeft de ondernemer twee weken de tijd om een optieovereenkomst te sluiten. Op het moment dat redelijkerwijs van een ondernemer verlangd kan worden dat hij overgaat tot het sluiten van een koopovereenkomst en de ondernemer deze nog niet wenst te sluiten, dan heeft de ondernemer de mogelijkheid om een optieovereenkomst te sluiten. Voor deze optieovereenkomst wordt een optierente gevraagd. Deze optierente bedraagt 6,0 % (50 % van de wettelijke rente voor handelstransacties) van de waarde van de kavel op jaarbasis, per 1 juli 2023 is dit 12%. De optievergoeding dient per maand aan de gemeente voldaan te worden. Voorwaarden Voor de voorwaarden en totstandkoming van een optieovereenkomst wordt verwezen naar de algemene gronduitgifte voorwaarden. Indien de afnemer van grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom zal hiervoor over deze periode een vergoeding in rekening worden gebracht. De vergoeding is gelijk aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente voor consumententransacties (woningbouwkavels) of handelstransacties (bedrijfskavels).

Rechtspraak bij dit artikel