Indien er een wijziging plaatsvindt van een bestaand erfpachtrecht waarbij de huidige niet-woon bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en bij die wijziging minimaal vijf nieuwe woningen worden gerealiseerd is de WOZ/BSQ-methode niet van toepassing. Dit betreft zogenaamde transformatieprojecten. De grondwaarde voor de te realiseren woningen in een transformatieproject wordt door de afdeling Strategie en Advies van Grond & Ontwikkeling van de gemeente bepaald. Hierbij is de genormeerde residuele benadering uitgangspunt voor de grondwaardebepaling voor zowel het huidige als het toekomstige programma. De vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van de marktwaarden van vergelijkbare woningen als de woningen die in het transformatieproject worden gerealiseerd. De opstalwaarde wordt bepaald aan de hand van herbouwkosten (zie paragraaf 3.1) van de in het transformatieproject beoogde referentiemodel. Daarbij wordt uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. De grondwaarde komt tot stand door de opstalwaarde af te trekken van de vastgoedwaarde. Hierbij wordt rekening gehouden met de belangrijkste kenmerken van het vastgoed en de relevante regelgeving die van toepassing is (met name het geldende Bouwbesluit en het bestemmingsplan). Voor bepaalde bestemmingen zijn minimale grondprijzen van toepassing (zie bijlage 45. Conform paragraaf 2.4 wordt een depreciatiefactor toegepast.
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.3
Grondwaardebepaling bij transformatieprojecten
Onderdeel van Beleidsregels Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024