Om kosten van openbare voorzieningen te kunnen toerekenen en om financiële bijdragen te kunnen verkrijgen moet aan twee kanten een tijdsgrens worden getrokken. Allereerst moet worden bepaald tot hoever de gemeente teruggaat in het verleden als het gaat om verhaalbare zaken. In principe zou de gemeente per verhaalbare zaak een ander jaartal in het verleden kunnen hanteren. Eenvoudiger is het om een algemene periode te hanteren.
Hetzelfde geldt voor de periode waarmee de gemeente naar de toekomst kijkt en dat voor zowel verhaalbare zaken als kostendragende bouwontwikkelingen. In de regel wordt de verwachting omtrent het belang van openbare voorzieningen en van de ontwikkeling van bouwlocaties onzekerder naarmate ze verder weg in de toekomst liggen. Die onzekerheid geldt ook voor de investeringsbedragen van openbare voorzieningen en voor het opbrengend vermogen van bouwlocaties. Om reden van die onzekerheden is actualisatie van het uitvoeringsdeel van deze nota ook met enige regelmaat nodig. Het Koersdocument bestrijkt, voor wat betreft voorziene woningbouwontwikkelingen, een termijn tot 2040. Het ligt voor de hand voor de toekomstige kostenvragers en kostendragers uit te gaan van die termijn.
Beleidsregel 14: voor toerekening van kosten gaan we uit van openbare voorzieningen en zaken waarvoor we financiële bijdragen wil verkrijgen die niet ouder zijn dan 15 jaar.
Beleidsregel 15: voor toerekening gaan we uit van openbare voorzieningen en zaken waarvoor we financiële bijdragen willen verkrijgen die niet later worden voorzien dan 2040. Deze termijn geldt ook voor de toekomstige te verwachten bouwontwikkelingen als kostendrager.
De kostenverhaalsregeling kent, voor de publiekrechtelijke route, een toetsing aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (PTP). Deze kunnen ook in anterieure overeenkomsten worden toegepast. Waar mogelijk zal dat ook worden gedaan, maar er zijn uitzonderingen. Er zijn namelijk gevallen waarin dit niet reëel is. Een voorbeeld is dat een private partij verzoekt om planologische medewerking voor bebouwing met een dusdanig groot aantal woningen dat een bepaalde infrastructurele aanpassing nodig is. Zonder dit plan zou de gemeente die aanpassing niet hebben gedaan omdat die niet nodig was. Maar het is denkbaar dat een wijk met aangrenzende woningen meeprofiteert van deze aanpassing. Volgens de publiekrechtelijke route van kostenverhaal zou dan geen 100% van de aanpassingskosten op deze private partij kunnen worden verhaald.4De reden hiervan is dat in de publiekrechtelijke route de toepassing van de PTP-criteria verplicht is. In de (anterieure) privaatrechtelijke route geldt die plicht niet. Dat zou echter niet reëel zijn omdat a) het nieuwbouwplan de enige veroorzaker is en b) de gemeente voor bestaande woningen geen kostenverhaal kan toepassen. In zulke gevallen wijkt de gemeente af van de PTP-criteria. In de volgende beleidsregel is de mogelijkheid om uitzonderingen toe te passen uitgedrukt met de woorden ‘waar dat reëel is’.
Beleidsregel 16: voor het bepalen van verdeelsleutels om proportionele kostentoerekeningen vast te stellen gaan we, waar dat reëel is, uit van het wettelijke principe van toerekening naar de mate van (verschil in) profijt.
Om kosten te kunnen toerekenen is een maatstaf nodig. Wanneer alleen gronden met woningen profiteren is het aantal woningen een geschikte maatstaf. Als alleen gronden met bedrijven profiteren is het aantal m2 uitgeefbaar (respectievelijk uitgegeven) gebied een geschikte maatstaf. Als zowel gronden met woningen als gronden met bedrijven profiteren is het van belang om de m2 bedrijfsterrein om te rekenen naar een aantal woningen. Het proportioneel bepaalde aandeel van de toe te rekenen kosten wordt toegerekend door rekening te houden met verschillen in grondprijzen. Dat betekent bijvoorbeeld dat er een lager gewicht wordt toegekend aan gebiedsontwikkelingen met verhoudingsgewijs veel sociale huurwoningen dan aan gebiedsontwikkelingen met verhoudingsgewijs veel vrije sectorwoningen.
Vervolgens wordt op basis van thans geldende en gerealiseerde grondprijzen een wegingsfactor bepaald.
Beleidsregel 17: voor de toerekening aan het geheel van profiterende gebieden gaan we, waar mogelijk, uit van wegingsfactoren die uitgaan van verschillen in grondprijzen tussen bouwfuncties.
De kosten worden toegerekend naar evenredigheid. De situatie kan zich voordoen dat er binnen profiterende gebieden verschil is in de mate van profijt. Het volgende voorbeeld kan dat verduidelijken. De gemeente legt een park aan. Rondom de grenzen van dat park liggen profiterende gebieden van waaruit de bewoners binnen een wandelafstand van bijvoorbeeld een half uur of drie kwartier een rondje door het park kunnen lopen. Alle gronden binnen die zone profiteren. De gronden met woningen, die direct aan het park gesitueerd worden/zijn, profiteren in sterkere mate vanwege het uitzicht op het park. Deze zone zou dan zwaarder belast kunnen worden met een kostenverhaalsaandeel dan de daar achter gelegen zone. Zo’n zwaardere belasting is dan proportioneel (evenredig).
Beleidsregel 18: als er binnen de profiterende gebieden verschil is in mate van profijt, kunnen we binnen die profiterende gebieden rekening houden met zulke verschillen.
De toepassing van de PTP-criteria komt er vaak op neer dat niet alle kosten kunnen worden verhaald op ontwikkellocaties omdat er allerlei situaties zijn waarin ook gebieden met bestaande bebouwing profiteren. Het aandeel dat aan gebieden met bestaande bebouwing wordt toegerekend kan echter niet feitelijk worden verhaald. Daar is juridisch geen aanknopingspunt meer voor. Voor ontwikkellocaties is zo’n aanknopingspunt er wel omdat óf via anterieure overeenkomsten óf via de publiekrechtelijke route kostenverhaal wordt geregeld bij het planologische besluit. Op basis daarvan wordt vervolgens, voorafgaand aan de start van de bouw, een beschikking gegeven om te betalen. Het deel dat niet feitelijk verhaalbaar is, zal de gemeente op een andere manier moeten dekken.
Beleidsregel 19: voor zover bestaand bebouwd gebied ook profijt ondervindt, dient het proportionele deel van de kosten aan bestaand bebouwd gebied te worden toegerekend (voor zover we dat niet contractueel kunnen afwentelen op ontwikkelende partijen).
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.4
Principes voor toerekening bovenwijkse kosten en financiële bijdragen
Onderdeel van Nota kostenverhaal en financiële bijdragen gemeente Oisterwijk 2023