Wij hanteren de volgende beoordelingscriteria bij aanvragen voor omzettings- en splitsingsvergunningen bij nieuwe initiatieven. Wordt niet aan deze criteria voldaan, dan wordt geen vergunning verleend. Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning wordt, naast andere ruimtelijke beoordelingscriteria, ook beoordeeld op de ruimtelijke criteria 1,2,3 en 6. Bij omzetting en splitsing wordt aanvullend gekeken naar 4. Goed verhuurderschap en 5. Voorkomen van (geluids-)overlast.
Voorkomen leefbaarheidsproblemen in de wijk
Beperking parkeeroverlast
Voldoende bergruimte
Goed verhuurderschap bij omzetting
Voorkomen van (geluids-)overlast
Voldoende woonoppervlak
1.Voorkomen leefbaarheidsproblemen in de wijk
Een te grote concentratie van omgezette of gesplitste woningen kan een negatieve invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Het onderhoudsniveau en het straatbeeld ter plaatse speelt hierbij ook een rol.
Beoordelingscriteria:
bij minder dan 10 woningen in een straat geldt een maximum van 1 woning. Maatwerk is mogelijk op basis van een gemotiveerd verzoek door de initiatiefnemer.
Bij meer dan 1 omgezette of gesplitste woningen in een buurt geldt een onderlinge afstand van minstens 8 woningen die niet gesplitst of omgezet zijn. Maatwerk, bijvoorbeeld in de situatie als geen sprake is van rijwoningen, kan worden toegepast op basis van een gemotiveerd verzoek door de initiatiefnemer.
2.Beperking parkeeroverlast
Gemeente Houten heeft op 9 februari 2022 de Parkeervisie Houten 2021 en de Nota Parkeernormen 2021 vastgesteld (www.overheid.nl). Hierin is vastgelegd wat de parkeernormen zijn. In hoofdstuk 3 van dit beleid is aangegeven wat eventuele afwijkingsmogelijkheden zijn. Dit beleid is dus ook van toepassing bij aanvragen voor woningomzetting en woningsplitsing.
3.Voldoende bergruimte
Ieder huishouden heeft behoefte aan eigen bergruimte. Om een negatief effect van de woningomzetting of -splitsing op de woonomgeving zoveel mogelijk te beperken is in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor iedere wooneenheid bergruimte een voorwaarde. Het gaat er om dat spullen niemand in de weg staan en uit het zicht worden opgeborgen.
Bij het bouwen van (buiten)bergingen dienen de regels voor vergunningvrij bouwen en de beperkingen die het (tijdelijk) Omgevingsplan oplegt, eveneens in acht te worden genomen.
Beoordelingscriteria bij woningomzetting:
Er moet per wooneenheid bergruimte aanwezig zijn van minimaal 1,5 m². Maatwerk, kan worden toegepast op basis van een gemotiveerd verzoek door de initiatiefnemer. Daarbij geldt het Bouwbesluit/Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) als minimum.
de berging mag als een gemeenschappelijke berging worden uitgevoerd, mits de vloeroppervlakte van de berging minimaal 1,5 m² per wooneenheid bedraagt.
de berging dient geschikt te zijn voor de stalling van fietsen.
De berging mag als overdekte fietsenstalling worden uitgevoerd.
Beoordelingscriteria bij woningsplitsing:
is de nieuwe gebruiksoppervlakte groter dan 50 m² per woning, dan dient er een eigen berging aanwezig te zijn met een minimum van 5 m². De berging dient op eigen erf en bij voorkeur inpandig te zijn en dient direct vanaf het buitenterrein bereikbaar te zijn. Maatwerk, kan worden toegepast op basis van een gemotiveerd verzoek door de initiatiefnemer. Daarbij geldt het Bouwbesluit/BBL als minimum.
als de nieuwe gebruiksoppervlakte kleiner is dan 50 m² mag de berging als een gemeenschappelijke berging worden uitgevoerd, mits de vloeroppervlakte hiervan minimaal 1,5 m2 per wooneenheid bedraagt, met een minimum van 5 m².
4.Goed verhuurderschap bij omzetting
Wordt een woning omgezet voor kamerverhuur dan stellen we als voorwaarde dat een goede invulling wordt gegeven aan het verhuurderschap. De aanvrager wordt gevraagd dat te onderschrijven en bij de definitieve aanvraag daarvoor te tekenen (zie ook hoofdstuk 3). Dat betekent dat wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.
Beoordelingscriteria:
Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan.
De huur van de woonruimte is vastgesteld volgens de regels van het woningwaarderingsstelsel.
Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte:
de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;
in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;
in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.
Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld:
die toeziet op de hygiëne en de veiligheid;
aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;
24 uur per dag bereikbaar is;
een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.
De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling.
Indien er sprake is van een structureel overlastpatroon is er grond voor het college om de omzettingsvergunning in te trekken (volgens de huisvestingsverordening) dan wel aanvullende maatregelen op te leggen om het woon- en leefklimaat rond de betreffende woning te waarborgen. Wordt een omzettingsvergunning ingetrokken dan is kamerverhuur niet meer toegestaan. Als in het verleden voor de omzetting ook een omgevingsvergunning is verleend, komt deze bij de intrekking van de omzettingsvergunning niet automatisch te vervallen. Deze omgevingsvergunning ‘Planologisch strijdig gebruik’ blijft in werking, totdat een besluit wordt genomen om ook die vergunning in te trekken.
Vanaf 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Deze wet moet ongewenst gedrag van verhuurders voorkomen. Zoals te hoge borg vragen, oneerlijke servicekosten rekenen, discrimineren en bedreigen. De nieuwe wet bepaalt dat elke gemeente een meldpunt heeft. Daar kunnen huurders een melding doen als men vindt dat de verhuurder zich niet houdt aan één van de regels van goed verhuurderschap. Op de website van gemeente Houten staat de link naar het daarvoor bestemde meldingsformulier: https://www.houten.nl/gemeentelijke-organisatie/melding-doen. De melding moet worden verzonden aan de gemeente via het e-mailadres omgevingsloket@houten.nl.
5.Voorkoming van geluidsoverlast
De factor geluidsoverlast is een afwegingscriterium bij initiatieven voor zowel woningomzetting als woningsplitsing. In geval van bewoning door meerdere (doorgaans eenpersoons) huishoudens is het aannemelijk dat dit mogelijk geluidshinder met zich meebrengt in de naaste woonomgeving. De geluidwering wordt bepaald door de bestaande constructie inclusief de eventueel toegevoegde voorzieningen.
Beoordelingscriteria:
Uit de vergunningaanvraag moet blijken dat wordt voldaan aan de geluidsvoorschriften vanuit het Bouwbesluit/BBL. Dit kan door middel van tekeningen of een duidelijke omschrijving van het materiaalgebruik. Bij twijfel kan een akoestisch onderzoek worden gevraagd.
6.Voldoende woonoppervlak
We willen met het hanteren van een minimale gebruiksoppervlakte1Oppervlakte van alle ruimten binnen de buitenste of woningscheidende muren van de woonruimte, waarbij gemeenschappelijke ruimten niet worden meegerekend. bij woningomzetting en – splitsing waarborgen dat er voldoende woonkwaliteit wordt geboden. Met het maximeren van het aantal kamers per pand bij woningomzetting willen we voorkomen dat er teveel mensen wonen per pand.
Beoordelingscriteria bij woningomzetting:
Na omzetting is er sprake van een gemiddelde gebruiksoppervlakte van minimaal 12 m² per bewoner
In een pand waarvoor een omzettingsvergunning wordt gevraagd mogen maximaal 6 kamers worden verhuurd aan maximaal 9 personen
In voorkomende gevallen kan het college onderbouwd van deze criteria afwijken.
Beoordelingscriteria bij woningsplitsing:
de te vormen woonruimte heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 30 m²
In voorkomende gevallen kan het college onderbouwd van dit criterium afwijken.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.1
Beoordelingscriteria
Onderdeel van Beleidsregels voor woningomzetting en woningsplitsing