Art. 4.4.2 Nota grondbeleid 2013 gemeente Lingewaard — Samenwerkingsvormen

Samenwerking tussen de gemeente en een particuliere initiatiefnemer gebeurt binnen de uitersten waarbij de gemeente geheel zelfstandig de planontwikkeling realiseert en waarbij de particuliere initiatiefnemer de planontwikkeling geheel zelfstandig ter hand neemt. Daartussen is sprake van samenwerking in vergaande of minder vergaande vorm. De samenwerkingsvormen zijn: Bouwclaimovereenkomst (ook bouwclaim nieuwe stijl) Concessieovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Gezamenlijke rechtspersoon (joint venture, ook joint venture light) Ook samenwerking tussen twee overheden is mogelijk in de vorm van een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij. Een voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van Bergerden waartoe onder de werking van de Wgr (Wet gemeenschappelijke regelingen) een GEM is gevormd. Als vermeld heeft de gemeente een voorkeur voor het voeren van een faciliterend grondbeleid waarbij particuliere partijen zelf initiatief nemen tot het ontwikkelen en realiseren van plannen zonder dat de gemeente daarbij risico loopt. Van echte risicodragende samenwerking is dan geen sprake. Er zal in de regel wel een overeenkomst worden gesloten waarin diverse afspraken worden vastgelegd, maar dat is dan meer een afsprakenkader dan een echte samenwerkingsovereenkomst. Toch worden in het onderstaande de mogelijke samenwerkingsvormen behandeld waarbij deze in het licht van bovenstaande opmerking worden geplaatst. Bijlage 5 bevat een uitgebreide omschrijving van de genoemde samenwerkingsvormen inclusief de belangrijkste kenmerken. In het onderstaande volgt een korte omschrijving. Overigens dienen deze vormen van samenwerking los gezien te worden van overeenkomsten die gesloten worden in het kader van het kostenverhaal. De in het onderstaande genoemde overeenkomsten kunnen daarvan elementen bevatten, maar overeenkomsten in het kader van kostenverhaal komen in de volgende paragraaf apart aan de orde. Bouwclaimovereenkomst Een bouwclaimovereenkomst gaat uit van het principe dat een marktpartij zijn gronden verkoopt en in eigendom overdraagt aan de gemeente en als tegenprestatie hiervoor bouwrijpe grond verwerft van de gemeente met het recht om deze gronden te bebouwen. De uiteindelijk door de marktpartij te verwerven gronden kunnen in het gebied liggen waarop de eerste grondtransactie betrekking heeft, maar een situering elders in de gemeente is ook een mogelijkheid. In het kader van de gekozen route voor faciliterend grondbeleid en de uitgesproken verwachting dat de gemeente de komende jaren relatief weinig aankopen zal doen, zal dit type overeenkomst naar verwachting de komende jaren nauwelijks gesloten worden. Concessieovereenkomst In dit model vindt samenwerking slechts in zeer lichte vorm plaats. Uitgangspunt van het concessiemodel is verkoop van ruwe bouwgrond van de gemeente aan een ontwikkelende partij die vervolgens het openbaar gebied realiseert c.q. laat realiseren, deze voorzieningen met ondergrond terug overdraagt aan de gemeente en op de bouwgrond zijn bouwontwikkeling (het vastgoed) realiseert. In hoofdstuk 3 is uitgesproken dat de gemeente zich de komende jaren op het vlak van gebiedsontwikkeling minder als ondernemer zal gedragen. Deze vorm van “samenwerking” waarbij de gemeente wel diverse voorwaarden kan opnemen bij de verkoop is dan een goede methode om aan die wens te voldoen. Uiteraard geldt hierbij de opmerking dat de betreffende ontwikkeling dan wel moet passen in de gemeentelijke ruimtelijke visie en de uitgangspunten die geformuleerd zijn in hoofdstuk 3 voor wat betreft de ontwikkeling van nieuwe grootschalige bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. Samenwerkingsovereenkomst Deze samenwerking gaat uit van een betrekkelijk normale grondexploitatie waarin partijen ieder voor een nader overeen te komen percentage deelnemen. Alle investeringen worden in de grondexploitatie ingebracht. De gemeente en particuliere partij delen in winst en verlies. Deze methode vereist een goede en open boekhouding. Die zal zowel voor de particuliere partij als de gemeente begrijpelijk moeten zijn. In samenwerking tussen gemeente en particuliere partij wordt dus bouw- en woonrijp gemaakt. In de praktijk is het veelvuldig zo dat de particuliere partij vervolgens de bouw- en woonrijpe grond afneemt vanuit de grondexploitatie waarin hij dus zelf één van de samenwerkingspartners is. Als vermeld heeft de gemeente een voorkeur voor faciliterend grondbeleid zonder daarbij zelf risico te lopen. Echter, het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst kan nuttig zijn om risico’s te delen of om kennis op het vlak bijvoorbeeld de markt te kunnen delen. Gezamenlijke rechtspersoon (joint venture) Inbreng van de ontwikkeling in een gezamenlijke rechtspersoon heeft tot gevolg dat de gehele ontwikkeling (meestal) min of meer wordt onttrokken aan de directe invloedssfeer van partijen. De rechtspersoon treedt immers als zelfstandige op in het rechtsverkeer. In feite ontstaat een meer geformaliseerde samenwerkingsovereenkomst. Redenen om geen “simpele” samenwerkingsovereenkomst aan te gaan, maar een aparte rechtspersoon op te richten, kunnen liggen in de grootte van het project, het beter regelen van de zeggenschap en aansprakelijkheidskwesties. Met name met betrekking tot dit laatste aspect is een veel voorkomende vorm van samenwerking die in een CV/BV constructie. In relatie tot de voorkeursroute in het te volgen grondbeleid gelden hier dezelfde opmerkingen als geplaatst bij de behandeling van de samenwerkingsovereenkomst. Onze financiële verordening vermeldt overigens dat het aangaan van dergelijke samenwerkingen pas mogelijk is na een hiertoe genomen raadsbesluit. Tabel 4.16 Uitgangspunten samenwerking Uitgangspunten In relatie tot de voorkeur voor het voeren van een faciliterend grondbeleid dan wel een vorm van regisserend grondbeleid is de verwachting dat voor nieuwe ontwikkelingen , als die al aan de orde zijn, het initiatief en risico vooral ligt bij private partijen. Een afsprakenkader wordt wel gemaakt, maar van “echte” samenwerking is dan geen sprake Voor bestaande ontwikkelingen staat de gemeente open voor vormen van samenwerking die de ontwikkeling van het betreffende gebied kunnen bevorderen Indien toch wordt samengewerkt wordt afhankelijk van de kenmerken van de ontwikkeling een keuze gemaakt uit een bouwclaimovereenkomst, concessieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst of joint venture. De inputfactoren worden separaat behandeld (paragraaf 4.4.3).

Rechtspraak bij dit artikel