Bij aangewezen bouwactiviteiten6artikel 8.13 Omgevingsbesluit en verruimde activiteiten7artikel 8.20 sub b en c vraagt de gemeente een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Dit gaat dan om investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. Het uitgangspunt is dat Etten-Leur met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.
Figuur 4 Soorten gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen)
Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Hierna volgt het stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen. Bijlage IV geeft twee voorbeeldberekeningen van financiële bijdragen bij een aangewezen activiteit.
Stap 1 investeringsopgave
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren kan Etten-Leur investeren in de verbetering van de fysieke leefomgeving door:
Aanpassingen te verrichten aan de inrichting van het landelijk gebied door een verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Voorbeelden hiervan zijn het verwijderen van bebouwing of het herstellen van landschappelijke elementen;
de aanleg en bescherming van natuur;
de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;
de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;
ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. In paragraaf 3.8 wordt verder ingegaan op de verdeling;
stedelijke herstructurering zoals het wijzigen van de functies of het moderniseren van een oude wijk.
Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage III verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk:
groep
omschrijving
% meegenomen in investeringsopgave
hard
De investeringen zijn gerealiseerd in 2023 of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend.
100%
zacht
Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.
75%
ambitie
Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.
50%
In 2023 investeerde en de komende tien jaar investeert Etten-Leur naar verwachting € 113,9 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering.
In dit programma is € 62,3 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het raadsprogramma 2022-2026, het college-uitvoeringsprogramma 2022-2026 met de daaraan gekoppelde programmabegroting en de omgevingsvisie.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering. De investeringsbedragen zijn netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. In bijlage III staat de totale investeringsopgave.
Natuur en landschappelijke verbetering
Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang rekening te houden met de risico’s voor de gezondheid als gevolg van onder andere emissies van fijnstof, ammoniak en de verspreiding van zoönose. Sanering of omvorming van (intensieve) veehouderij kan helpen om gezondheidsrisico’s te beperken of bouwmogelijkheden te verruimen.
Infrastructuur
Het bestaande wegennet van Etten-Leur nadert op een aantal locaties zijn maximale capaciteit. Binnen de huidige ruimte zijn niet altijd mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren. We kijken daarom naar de aanleg van nieuwe wegen om leefbaarheidsproblemen aan te pakken. Deze nieuwe wegen lossen bestaande verkeersknelpunten op. Daarnaast voorkomen ze knelpunten als in de toekomst met de bouw van nieuwe woningen ook het aantal verkeersbewegingen toeneemt.
Om aan de westzijde van Etten-Leur de doorstroming te verbeteren en de veiligheid te optimaliseren worden een aantal infrastructurele maatregelen genomen. Zo wordt er een nieuwe weg over het voormalige Fri-Jado terrein gelegd die de doorstroming van de Heistraat en de Kattestraat moeten verbeteren.
Om extra verkeersbewegingen veilig te laten verlopen worden er rotondes in de Hoevenseweg aangelegd. Er komen nieuwe rotondes ter hoogte van de Kattestraat en ter hoogte van de Oude Grind. Daarnaast wordt de rotonde Hoevenseweg – Concordialaan verbreed. Een ander knelpunt vormt de Statenlaan. Deze weg is op sommige plaatsen te smal en moet verbreed worden zodat ook hier een veilige situatie ontstaat.
De ontwikkeling van een groot woongebied vraagt ook om de aanleg van nieuwe infrastructuur. Een noordelijke randweg ontsluit die wijk én functioneert als scheiding tussen stedelijk en landelijk gebied. Daarnaast zal het de bestaande infrastructuur die door de bebouwde kom loopt ontlasten.
Een oostelijke randweg met een tunnel onder het spoor biedt een effectieve oplossing voor de verkeersproblemen in Etten-Leur noord en leidt tot verbetering van het woon- en leefklimaat langs verschillende wegen en in het centrum van Etten-Leur noord.
Recreatie
Het in stand houden en uitbreiden van de recreatiemogelijkheden is niet alleen van belang voor de vrijetijdsbesteding van de eigen inwoners en hun gezondheid. Het is ook belangrijk voor de bevordering van het toerisme en de recreatie in zijn algemeenheid. Kijken we naar extra voorzieningen, dan willen we ruimte bieden aan nieuwe kleinschalige voorzieningen die de netwerken versterken en functies die aanvullend zijn. Bijvoorbeeld een natuurspeelplaats in het stedelijk uitloopgebied.
Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied
De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een klein deel draagt het nieuw gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed8WOZ-waarden van woningbouw in Etten-Leur. Het resultaat is dat het bestaande gebied 84% en het nieuw gebied 16% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.
Het programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het programma heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in dit programma genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Het is een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2023; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen, die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen.
Wij zien weer ruimte voor woningbouw: In de Omgevingsvisie zijn aan de noordwestzijde (Haansberg) en aan de oostzijde (Lage Vaartkant) aangemerkt als potentiële locaties. Dit zijn dan ook de grootste locaties die als nieuw gebied zijn aangemerkt. In beide nieuwe woongebieden gaan we uit van een groene groei. Een kwaliteit en kenmerk van Etten-Leur is namelijk een structuur van ruim opgezette wijken met een (centrale) groene ruimte die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. Daarnaast streven we naar een klimaatadaptieve woonwijk waar het wonen samengaat met landschapsontwikkeling.
De nieuw te ontwikkelen wijk Haansberg biedt door zijn ligging, in de buurt van het centrum, buitengebied en treinstation, kansen voor een aantrekkelijke en lokaal en regionaal goed verbonden woonwijk. Maar ook een toevoeging van bijzondere architectuur of woonvormen voor een specifieke doelgroep, zoals wonen in combinatie met zorg of ecologie en ook woonwagenstandplaatsen, dragen bij aan de ontwikkeling van onze gemeente.
De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Ook komen de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma en de gemeentelijke grondexploitaties voor rekening van de gemeente. In onderstaande tabel is de procentuele toerekening op basis van de vastgoedwaarde per onderdeel weergegeven.
Stap 3 Berekenen van het gewogen programma en het aandeel in de investeringsopgave van het nieuw gebied voor wonen en niet-wonen
De functies in het nieuw gebied verdeelt Etten-Leur onder in twee hoofdcategorieën, wonen en niet-wonen. Om te bepalen welk aandeel van de investeringen moet worden toegerekend aan de betreffende categorie is een wegingsfactor van 0,4 voor niet-wonen ten opzichte van 1,0 voor de categorie wonen. De vastgoedwaarde van niet-wonen is lager dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats.
categorie
wegingsfactor
wonen
1,0
niet-wonen
0,4
Het gewogen programma wordt bepaald door de ontwikkelopgave met de wegingsfactoren te vermenigvuldigen. Het gewogen programma van wonen en niet-wonen geeft daarmee ook het aandeel van wonen en niet-wonen in de investeringsopgave die toegerekend wordt aan het nieuw gebied.
Stap 4 Berekenen van het tarief per eenheid gewogen programma
In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave aan het nieuw gebied is toegekend. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied. Zo komen we tot het tarief voor de financiële bijdragen per eenheid gewogen programma.
Stap 5 Bepalen van de gewichtsfactor per prijscategorie woning en het aantal woningen op basis van de gewichtsfactor
De financiële bijdragen wordt naar rato van draagkracht toegerekend. De doelgroepenverordening hanteert prijssegmenten voor huur- en koopwoningen. Ieder prijssegment krijgt een gewichtsfactor. De middenhuur woning uit de doelgroepenverordening maakt onderdeel uit van de categorie betaalbaar laag.
Etten-Leur hanteert een afslag voor sociale huurwoningen die verhuurd gaan worden door een toegelaten instelling.
De gewichtsfactor wordt vermenigvuldigd met het aantal woningen per prijscategorie. Vervolgens delen we het aandeel van wonen in de investeringsopgave dat wordt toegerekend aan het nieuw gebied door het aantal woningen gecorrigeerd met de gewichtsfactor. De uitkomst is het tarief voor de categorie wonen bij een gewichtsfactor van 1,0.
Stap 6 Berekenen van het tarief van de financiële bijdragen
In deze stap wordt het tarief voor wonen en niet-wonen bepaald.
Voor wonen wordt per prijscategorie het tarief voor wonen, vermenigvuldigd met de gewichtsfactor van de specifieke prijscategorie. Voor de categorie niet-wonen wordt het bedrag per gewogen programma vermenigvuldigd met de wegingsfactor niet-wonen. De bedragen zijn vervolgens afgerond.
Actualisatie
De financiële bijdragen bestaan uit een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee de hoogte van de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan de wegingsfactor van stap 4 worden doorgevoerd.
Bepalen financiële bijdragen per aangewezen activiteit
Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het gaat om nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Ook is het mogelijk om voor activiteiten9Artikel 8.20 Omgevingsbesluit anders dan benoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit een bijdrage te vragen. Dit zijn bijvoorbeeld het omzetten van bestaande recreatiewoningen naar permanente woningen of het realiseren van zonnevelden. Afhankelijk van dit specifieke programma bepaalt de gemeente op gelijke wijze als in stap 3 een wegingsfactor om zodoende een bijdrage te berekenen. Bijlage IV geeft drie fictieve berekeningen van de financiële bijdragen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.
Bestemmingsreserve financiële bijdragen
De financiële bijdragen van initiatiefnemers en van de (positieve) gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve Financiële bijdragen Omgevingsvisie.
Deze bestemmingsreserve kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van Etten-Leur, zoals omschreven in dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 13.23 Omgevingswet en artikel 8.21 en 8.22 Omgevingsbesluit.
De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen bij als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden, conform de percentage of completion-methode. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening.
De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma.
Figuur 5 Financiering investeringsopgave
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.6
Financiële bijdragen
Onderdeel van Programma kostenverhaal en financiële bijdragen