Beleidsregel
Artikel 12.1 t/m 12.3 is niet van toepassing op recreatiewoningen, Bed & Breakfast-voorzieningen en groepsaccommodaties
11.1. Uitgangspunt bij uitwisseling van functies binnen de bebouwde kom
Centrum van dorpskern
De uitwisseling van functies voor voorzieningen als detailhandel, horeca, kantoren en dienstverlenende functies die zich in de centrum van de dorpskernen bevinden, dient mogelijk te zijn om zodoende de flexibele inrichting van het centrum te kunnen waarborgen. In deze beleidsregel wordt onder “centrum” verstaan de in het omgevingsplan voor de kernen aangewezen “Centrum” en/of “ Gemengd”-gebieden (en/of met deze functie vergelijkbare functies).
Woongebieden
Als uitgangspunt wordt genomen dat voor voorzieningen als detailhandel, horeca, kantoren en dienstverlenende functies die in de woongebieden van de kernen gelegen zijn en die middels een afwijkingsprocedure gerealiseerd worden, de detailhandel- en horecavoorzieningen omgezet kunnen worden naar kantoren of andere dienstverlenende functies. Echter, kantoren en dienstverlenende functies kunnen geen detailhandels- of horecafunctie krijgen. In deze beleidsregel wordt onder “woongebied” verstaan de in het omgevingsplan voor de kernen aangewezen “Wonen”-gebieden (en/of met deze functie vergelijkbare functies).
11.2 Afwijken van het gebruik van een woning en bijbehorende bouwwerken voor consumentverzorgende of ambachtelijke bedrijven
Bij de beoordeling of een bepaalde activiteit is toegestaan dan wel op welke schaal de activiteit mag worden uitgeoefend, dienen omtrent de toelaatbaarheid van consumentverzorgende en/of ambachtelijke bedrijfsactiviteiten de navolgende regels in acht genomen te worden:
de dienstverlenende bedrijvigheid betreft het bedrijfsmatig verlenen van diensten;
Eventuele detailhandelsactiviteiten dienen in causaal verband te staan met het desbetreffende beroep of bedrijf en zijn van ondergeschikte aard ten opzichte van het desbetreffende beroep of bedrijf;
Het gebruik heeft en zal een kleinschalig karakter behouden en moet naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming zijn. Dit houdt in dat maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning inclusief bijgebouwen en aan- of uitbouwen ten behoeve van de beroeps- of de bedrijfsmatige activiteit in gebruik mag zijn;
Degene die de activiteiten in de woning of bijgebouwen en aan- of uitbouwen uitvoert is tevens gebruiker van de woning;
Het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekkende activiteiten (kunnen) leiden, die een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer tot gevolg hebben dan wel voor een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte zorgen.
11.3 Afwijken van het gebruik van een gebouw, geen woning zijnde, en/of bijbehorende bouwwerken voor aan huis gebonden bedrijfsactiviteiten
Indien het een wijziging van het gebruik van een gebouw, geen woning zijnde, en/of de bij dat gebouw behorende bijgebouwen en aan- of uitbouwen betreft, zal per afzonderlijk geval worden
beoordeeld of planologische medewerking in de vorm van een afwijking van het omgevingsplan wordt verleend, met dien verstande dat een gebruik ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf, raam- en straatprostitutie, coffeeshop, growshop is uitgesloten.
11.4. Afwijken van het gebruik van een gebouw, en/of bijbehorende bouwwerken voor Bed & Breakfast
Een wijziging van het gebruik voor (een deel van) van de hoofdbebouwing of bijbehorend bouwwerk ten behoeve van een Bed & Breakfast voorziening is enkel toegestaan in bebouwing met een woonfunctie, onder de voorwaarden dat:
de Bed & Breakfast een kleinschalige, bedrijfsmatige nevenactiviteit betreft, waardoor de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft;
de omvang van de Bed & Breakfast beperkt is tot maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de reeds op het perceel aanwezige bebouwing;
de voorziening door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneert als een zelfstandige wooneenheid. Dit betekent dat een aparte keuken/kookgelegenheid op de slaapkamers en/of in de gemeenschappelijke ruimte niet is toegestaan.
er maximaal één (gezamenlijke) gemeenschappelijke ruimte, uitgezonderd verkeersruimtes, is toegestaan;
het aantal kamers ten behoeve van Bed & Breakfast maximaal 4 bedraagt en maximaal plaats biedt aan 8 personen;
naast de bed & Breakfast geen andere recreatieve functies zijn toegestaan, anders dan aanvullende services (zoals het verstrekken van warme maaltijden en fietsenverhuur) ten behoeve van de B&B gasten;
gebruik niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
het recreatieve gebruik geen ernstige of onevenredig hinder oplevert voor het woonmilieu in de directe omgeving en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;
voldaan wordt aan de overige wet- en regelgeving, onder andere voor wat betreft brandveiligheid.
11.5 Afwijken van het gebruik van een gebouw en/of bijbehorende bouwwerken voor recreatiewoningen
Een wijziging van het gebruik voor (een deel van) van de hoofdbebouwing of bijbehorend bouwwerk voor een recreatiewoning is enkel toegestaan in monumentale en karakteristieke panden, teneinde deze bebouwing te behouden voor de toekomst, mits:
geen sprake is van (vrijkomende) bebouwing met een agrarische functie;
het aantal recreatiewoningen niet meer dan 2 bedraagt en maximaal plaats biedt aan 4 personen;
per recreatiewoning een maximum vloeroppervlakte van 100m2 geldt;
de recreatiewoning inpandig wordt gerealiseerd. Dit houdt in dat uitbreiding van bebouwing ten behoeve van de recreatiewoning niet is toegestaan;
geen (gedeeltelijke) sloop van monumentale bebouwing mag plaatsvinden ten behoeve van de recreatiewoning;
de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische, karakteristieke en/of architectonische waarden van de (aangrenzende) gronden en gebouwen niet in het geding komen;
de recreatieve activiteit geen ernstige of onevenredig hinder oplevert voor het woonmilieu in de directe omgeving;
gebruik niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
er dient te worden voldaan aan de overige wet- en regelgeving, onder andere voor wat betreft brandveiligheid.
11.6 Afwijken van het gebruik van een gebouw, geen bedrijfswoning zijnde en/of bijbehorende bouwwerken voor groepsaccommodaties
De wijziging van het gebruik voor (een deel van) van de hoofdbebouwing of bijbehorend bouwwerk voor een groepsaccommodatie is enkel toegestaan in bestaande agrarische bebouwing in het kader van de verbrede agrarische bedrijfsvoering, mits:
de groepsaccommodatie als nevenactiviteit onderdeel uitmaakt van een functionerend agrarisch bedrijf en wordt beëindigd bij beëindiging van het agrarisch bedrijf. De recreatieve voorziening dient daarbij qua economische bedrijfsomvang, inkomen en ruimtegebruik ondergeschikt te zijn aan de agrarische bedrijfsactiviteiten;
de groepsaccommodatie wordt inpandig gerealiseerd. Dit houdt in dat uitbreiding van bebouwing ten behoeve van de nevenactiviteit niet is toegestaan;
de omvang van de groepsaccommodatie is beperkt tot maximaal 400 m2 van de reeds op het perceel aanwezige bebouwing en biedt maximaal plaats aan 25 personen;
de afstand van de groepsaccommodatie tot het perceel van derden bedraagt ten minste 10 meter, waarbij de afstand van gronden die specifiek worden gebruikt voor recreatieve buitenactiviteiten (bv. een speel/sportveld) tot de gevels van woningen van derden ten minste 30 meter bedraagt;
uitsluitend gedeelde sanitaire voorzieningen en één gedeelde kookgelegenheid ten behoeve van de groepsaccommodatie aanwezig zijn;
het gebruik van de groepsaccommodatie niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
de groepsaccommodatie niet leidt tot extra belemmeringen voor bedrijfsontwikkelingen van omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit natuur-, milieuwet- en regelgeving en geen ernstige of onevenredig hinder oplevert voor het woonmilieu in de directe omgeving;
voldaan wordt aan de overige wet- en regelgeving, onder andere voor wat betreft brandveiligheid.
11.7 Afwijken van het gebruik voor kamerverhuur, woningsplitsingen en/ of logies
A. Leefbaarheidstoets
Kamerverhuur, woningsplitsingen en/ of logies leggen vaak een verhoogde druk op een buurt. Bij het beoordelen van een vergunningaanvraag om (een deel van) de bebouwing te gebruiken voor onzelfstandige kamerverhuur, logies en /of (ééngezins)woningen te splitsen in meerdere zelfstandige wooneenheden wordt allereerst een leefbaarheidstoets uitgevoerd. Deze toets bestaat uit twee delen:
Fysieke leefbaarheidstoets
In de eerste plaats bestaat de toets uit een aantal fysieke leefbaarheidseisen. Dat zijn eisen die worden gesteld aan de om te zetten of te vormen woning. Als niet aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan, wordt de omgevingsvergunning in beginsel geweigerd.
Algemene leefbaarheidstoets
Het tweede deel van de toets is algemeen. In dit deel van de toets worden alle aspecten van een buurt of straat met het oog op de leefbaarheid gewogen. Als niet wordt voldaan aan dit algemene deel van de leefbaarheidstoets wordt de omgevingsvergunning ook afgewezen. De twee delen van de leefbaarheidstoets zijn dus cumulatief.
1. Fysieke leefbaarheidstoets
De navolgende woningkwaliteitseisen worden gesteld bij:
Kamerverhuur
Woningsplitsing en het gebruik van panden ten behoeve van logies.
A. Kamerverhuur
Huisvesting in de vorm van kamerverhuur (bewoning van onzelfstandige woonruimten) voorziet in een behoefte en daarmee ook in een belangrijke maatschappelijke functie. Kamerverhuur leidt echter ook tot woonverdichting, meer druk op de omgeving en mogelijk tot aantasting van de woonkwaliteit van de omgeving.
Gelet hierop wordt kamerverhuur in onze gemeente enkel toegestaan aan (de doelgroep) studenten.
Voorts wordt aan een wijziging van een woning naar kamerbewoning de navolgende woonkwaliteitseisen gesteld:
de kamers hebben een minimale (eigen) oppervlakte van 9 m² zonder inbegrip van gemeenschappelijke ruimten;
tenminste één verblijfsruimte in de kamer dient daglichttoetreding via de gevel of een hellend dak te hebben;
de (hoofd)toegang tot de kamers vindt rechtstreeks via de hoofdmassa plaats en alle kamers zijn vanuit de hoofdmassa intern bereikbaar;
de aanwezigheid van balkons en/of dakterrassen leidt niet tot een ontoelaatbare aantasting van de privacy van aangrenzende woonpercelen;
in een kamer wordt in beginsel maximaal één persoon gehuisvest. Met het begrip ‘in beginsel’ wordt niet bedoeld dat een bewoner nooit een vriend/vriendin mag laten slapen/logeren, zoals dat wel eens gebeurt. Met deze voorwaarde dient voorkomen te worden dat kamers min of meer structureel dubbel bezet worden, waardoor de ruimtelijke effecten voor de omwonenden/buurt extra belastend zijn;
in het geval dat de woning scheidende wand van de kamer niet is uitgevoerd als anker loze spouwmuur dient een voorziening te worden aangebracht om geluidhinder te voorkomen, zoals bijvoorbeeld een voorzetwand;
alle traptreden zijn voorzien van geluiddempende trapbekleding, brandklasse T3;
de gemeenschappelijke voordeur een voorziening heeft ter voorkoming van geluidsoverlast als gevolg van het dichtslaan van de voordeur, bijvoorbeeld een goed afgestelde deurdranger.
B. Woningsplitsing (wijziging van een woning naar meerdere woningen) en het gebruik van panden voor logies
Bij het omzetten van een zelfstandige woning naar meerdere woningen (zelfstandige eenheden) of het gebruik van panden voor logies (onzelfstandige eenheden) gelden de volgende woningkwaliteitseisen:
Gebruiksoppervlakte
Elke woonfunctie dient een gebruiksoppervlakte te hebben van ten minste 18 m² per bewoner. Als voorbeeld:
Een woning met 105 m² aan gebruiksoppervlakte kan door maximaal 5 bewoners worden bewoond. Er wordt niet naar boven afgerond.
Minimale gebruiksoppervlakte
De te vormen woning/ wooneenheid dient een minimale aaneengesloten gebruiksoppervlakte van 75 m² te hebben. Een bergruimte dient hierbij ondergeschikt te zijn aan de woonruimte. Als voorbeeld: een woning met oorspronkelijke gebruiksoppervlakte van 210 m² kan worden gevormd in maximaal 2 nieuwe (zelfstandige of onzelfstandige) wooneenheden. Er wordt niet naar boven afgerond.
Bovenstaande eisen van het gebruiksoppervlakte-criterium geldt niet voor het herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 20 (zelfstandige) wooneenheden in één pand.
Geluidsisolatie:
De om te zetten of te vormen woonruimte moet voldoen aan de normen van NEN 2580 op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor luchtgeluidsisolatie voor woning scheidende constructies (horizontaal/verticaal) van gebruiksruimten.
2. Algemene leefbaarheidstoets
Met dit deel van de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Het gaat om de omgeving in een straal van 100 meter vanuit de woning. Bekeken wordt of de buurt al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid toeneemt. De volgende vragen worden beantwoord:
a. Wat is het beeld van de leefbaarheid in de omgeving en in welke mate wordt er overlast ervaren?
Om te bepalen hoe het gesteld is met de leefbaarheid in een wijk of buurt, wordt in eerste instantie navraag gedaan bij de wijkmanager en bij de wijkagent en wordt gekeken naar mogelijke klachten over en rondom de woning of andere aspecten die plaatselijk een hoge druk op de leefomgeving veroorzaken.
De wijkmanager is het eerste aanspreekpunt voor bewoners/ondernemers/organisaties en professionals in de wijk. De wijkmanager is dan eigenlijk ook het gezicht van de gemeente in de wijk. Aan de wijkmanager en de wijkagent wordt gevraagd of er in de directe omgeving van de woning bijzonderheden zijn die moeten worden meegewogen in de algemene leefbaarheidstoets. De wijkmanager en wijkagent geven geen advies over het wel of niet verlenen van de vergunning.
Vervolgens wordt nagegaan in hoeverre er klachten en meldingen zijn over de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd of rondom die woning. Niet alleen bij de gemeente maar ook bij bijvoorbeeld welzijnsorganisaties. Ook worden eventuele reacties n.a.v. van de publicatie van de aanvraag hierin betrokken. Al deze informatie levert een actueel totaalbeeld van de buurt of straat op.
b. Is er sprake van clustervorming?
Spreiding van woningen waarvoor een vergunning voor woningsplitsing wordt verleend, is wenselijk. Clustervorming binnen bijvoorbeeld delen van straten kan ten koste gaan van de leefbaarheid in die delen van straten. Hier is van belang dat er wordt gekeken naar de aanwezigheid ter plaatse van kamerverhuurpanden en gesplitste woningen.
Hiervoor wordt een zogenoemde stippenkaart opgesteld, waarop alle omgezette en gesplitste woningen rondom het betreffende pand aangegeven zijn. Daarvoor wordt ook onderzoek in de Basisregistratie Personen verricht. In die registratie wordt nagegaan op welke adressen in de omgeving van de woning meer dan 2 volwassen personen wonen met een verschillende achternaam. Als dat het geval is wordt ervan uitgegaan dat sprake is van 'woningdelers'. Ook de aanwezigheid van buitenruimtes, zoals tuinen, balkons en dakterrassen, van aangrenzende woningen, wordt betrokken bij de optelsom.
c. Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?
Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Ook kan de woning gelegen zijn in gebieden waarvoor uit een oogpunt van openbare orde specifiek beleid en/of veiligheidsmaatregelen zijn of worden getroffen ter voorkoming van verdere aantasting van het woon - en leefklimaat. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen te splitsen.
Daarnaast kan de algemene leefbaarheidstoets ook zien op het voorkomen van woningvorming in bepaalde specifieke buurten die vanuit volkshuisvestelijk en stedenbouwkundig oogpunt dusdanig zijn ingericht dat instandhouding voor een beoogde groep woningzoekenden, zoals bijvoorbeeld studenten, geboden is.
d. Hoe zit het met de verkeer- en parkeersituatie?
Bij de beoordeling van de leefbaarheid wordt tevens de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse betrokken. Indien de toename van meervoudige bewoning zal leiden tot bijvoorbeeld een verhoogde parkeerdruk en daarmee een negatief effect zal hebben op de leefbaarheid, wordt de omgevingsvergunning geweigerd.
B. Volkshuisvestelijke toets
Wanneer op basis van de leefbaarheidstoets een vergunning kan worden verleend volgt nog volkshuisvestelijke toets. De volkshuisvestelijke toets bepaalt of de vergunning wordt verleend met of zonder de voorwaarde van financiële compensatie. Hierbij vindt een afweging plaats tussen het volkshuisvestelijke belang, het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, en het maatschappelijke of economische belang van de wijziging van de voorraad.
C. Goed verhuurderschap
Indien er sprake is van een verhuursituatie en de aanvraag omgevingsvergunning doorstaat de leefbaarheidstoets , dan wordt aan het verlenen van de omgevingsvergunning de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te bevorderen. Goed verhuurderschap houdt het volgende in:
De woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;
In het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;
in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.
Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld:
die toeziet op de hygiëne en de veiligheid;
aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;
24 uur per dag bereikbaar is;
een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.
Bovenstaande leefregels worden als voorschrift aan de omgevingsvergunning gekoppeld. De eigenaar van het pand dient toe te zien op naleving van de leefregels door de huurders. Indien de leefregels niet worden nageleefd, kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen of zelfs de vergunning intrekken.
11.8 Afwijken van het gebruik ten behoeve van internetverkoop in een woning
Een wijziging van het gebruik voor (een deel van) van de hoofdbebouwing of bijbehorend bouwwerk ten behoeve van internetverkoop is toegestaan, mits:
de internetverkoop een kleinschalige, bedrijfsmatige activiteit betreft, waardoor de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft;
degene die de activiteiten in de woning uitvoert, tevens de hoofdbewoner van de woning is.
niet meer dan 1/3 deel van de vloeroppervlakte van de woning wordt aangewend ten behoeve van de uitoefening van internetverkoop, met een maximum van 70 m2;
Vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogen niet voor de internetverkoop worden gebruikt;
opslag ten behoeve van de internetverkoop mag uitsluitend inpandig plaatsvinden.
Hoofdstuk 3:
Artikel 11:
het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein.
Onderdeel van Beleidsregel Buitenplanse Afwijkingsmogelijkheden Gemeente Vaals 2024