Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de P&C cyclus van de gemeente en binnen de kaders die de commissie BBV voorschrijft [De meest actuele notities betreft ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023)]. Als de commissie BBV aanvullende richtlijnen voorschrijft of richtlijnen wijzigt dan past de gemeente deze toe. Hiervoor is geen aanpassing van de nota grondbeleid nodig.
Actief grondbeleid
Bij actief grondbeleid voert de gemeente een grondexploitatie voor eigen rekening en risico. Vaak vraagt dit om investeringen ten behoeve van grondaankoop en planontwikkeling, die de gemeente pas na enkele jaren geheel of gedeeltelijk kan terugverdienen; de zogenaamde badkuip aan voorinvesteringen.
De gemeente streeft in beginsel naar een budgetneutraal resultaat van de grondexploitatie.
BBV richtlijnen
De commissie BBV geeft de richtlijnen bij grondexploitaties onder andere voor:
het afdekken van verliezende gemeente dekt verliezen af met een verliesvoorziening. Het verwachte verlies op eindwaarde wordt afgedekt met deze verliesvoorziening.
de (tussentijdse) winstneming
de kostensoorten
de rentetoerekening
de disconteringsvoet
de looptijd
Bij haalbaarheidsonderzoeken voor:
activeren plankosten (IMVA)
activeren van grondaankopen (MVA)
Activeren van voorbereidingskosten
Voorafgaand aan het openen van een grondexploitatie kan de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar stellen voor de voorbereidingskosten zoals het wijzigingen van het omgevingsplan, apparaatskosten en onderzoeken. Deze voorbereidingskosten kan de gemeente activeren op de balans onder immateriële vaste activa (hierna: IMVA).
Hieraan zijn conform de BBV regels de volgende voorwaarden verbonden:
de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst; en
de kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de IMVA. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE. Is dit niet het geval dan worden de kosten afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of dient de gemeente hiervoor een voorziening te treffen; en
de raad neemt het besluit om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen en deze te activeren onder de IMVA.
RisicomanagementMinimaal één keer per jaar voert de gemeente een risicoanalyse uit. Dit gebeurt binnen de geldende financiële en ruimtelijke (beleids-)kaders. Bij het openen van een grondexploitatie en bij de tussentijdse herziening van een grondexploitatie maakt de gemeente ook altijd een risicoanalyse. De raad kan bij het openen en een tussentijdse herziening van een grondexploitatie de frequentie van het uitvoeren van de risicoanalyse verhogen. Het risicomanagement omvat het identificeren van risico’s, waarbij de kans van optreden en de mogelijke financiële gevolgen worden ingeschat. Bij het identificeren van de mogelijke risico’s wordt onderscheid gemaakt tussen:
Projectoverstijgende risico’s, die bijvoorbeeld te maken hebben met macro-economische ontwikkelingen;
Projectspecifieke risico’s.
De eerste stap omvat het identificeren van de risico’s. Daarna wordt berekend wat de mogelijke financiële effecten op de grondexploitatie zijn. Als een grondexploitatie beschikt over voldoende winstpotentie, dan worden de risico’s hiermee opgevangen. Als het geprognosticeerde resultaat ontoereikend is, dan wordt dit deel van de risico’s opgevangen door de reserve bouwgrondexploitatie. Dit geldt uiteraard ook voor grondexploitaties die een negatief resultaat hebben. Als de omvang van de reserve bouwgrondexploitatie onvoldoende is om de risico’s op te vangen dan wordt de reserve vanuit de algemene reserve aangevuld. Omgekeerd geldt hetzelfde, als de risico’s voldoende zijn afgedekt dan vloeit het meerdere naar de algemene reserve.
Epe hanteert bij de grondexploitatie het bedrijfseconomische voorzichtigheidsprincipe. De winsten worden geboekt op het moment dat voldoende zeker is dat ze behaald zijn. De verwachte verliezen worden direct genomen.
Ook wanneer een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling faciliteert loopt zij risico’s. De risico’s zitten dan voornamelijk in de overschrijding van de kosten voor inzet van capaciteit. De risicoanalyse omvat dan ook de grote(re) ruimtelijke ontwikkelingen die de gemeente faciliteert.
Figuur Financiële stromen grondexploitaties
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies