Het college weigert onder andere medewerking aan een aanvraag voor de omgevingsvergunning voor een bijwoning met zelfstandige voorzieningen indien:
het verzoek niet voldoet aan de in artikel 5 gestelde voorwaarden;
het verzoek betrekking heeft op een woningsplitsing;
de door de eigenaar ondertekende verklaring als bedoeld in artikel 2 onder b ontbreekt;
op hetzelfde perceel reeds sprake is van de aanwezigheid van een bijwoning met zelfstandige voorzieningen, een mantelzorg-woning dan wel een pré-mantelzorgwoning;
het hoofdgebouw waar de bijwoning met zelfstandige voorzieningen functioneel mee verbonden is niet de functie wonen of bedrijfswoning heeft;
vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omgevingsvergunning zou leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid of gezondheid, dan wel dat er sprake is van een onevenwichtige toedeling van die functie aan de betreffende locatie.
Artikelsgewijze toelichting artikelen 5 en 6
Deze artikelen geven aan wanneer aan de aanvraag medewerking kan worden verleend of wanneer een aanvraag wordt geweigerd. Beide artikelen dienen in samenhang met elkaar gelezen en toegepast te worden.
De bijwoning met zelfstandige voorzieningen kent een minimale vloeroppervlakte van 30 m2 en een maximale vloeroppervlakte van 100 m2 en dient levensloopgeschikt uitgevoerd te worden zodat deze gebruikt kan worden door mindervaliden.
Voor een bijwoning met zelfstandige voorzieningen wordt een parkeernorm van ‘1’ gehanteerd (conform de op dit moment vigerende beleidsregel pre-mantelzorgwoningen). Dit is lager dan het parkeerbeleid op dit moment voorschrijft. De argumentatie hiervoor is dat de gemiddelde woningbezetting niet significant zal veranderen ten opzichte van de situatie waarin de woning op reguliere wijze wordt bewoond en ook sprake kan zijn van meerdere gezinsleden met een auto. Met andere woorden: een bijwoning wordt voor wat betreft de parkeerdruk niet wezenlijk anders gezien dan het huisvesten van een gezin met kinderen die soms meerdere eigen auto’s hebben, zoals veelvuldig in woonwijken voorkomt. Voor dergelijke gevallen worden ook geen extra parkeereisen gehanteerd.
Een bijwoning met zelfstandige voorzieningen is uitsluitend toegestaan binnen een bestaand bijgebouw of de bestaande bebouwingsmogelijkheden op grond van het omgevingsplan en de Omgevingswet (met deze regeling worden dus geen extra bouwmogelijkheden gecreëerd die niet (rechtens) zijn toegestaan; het gaat om verruiming van het gebruik). Het geheel van oorspronkelijke hoofdwoning en bijwoning past dus binnen de maatvoering zoals die is opgenomen in de bouwregels voor woningen dan wel hoofdgebouwen van het ter plaatse geldende omgevingsplan, of voor zover de Omgevingswet vergunningsvrij bouwen (oa bruidsschat en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)) mogelijk maakt. Dit laatste betekent dat een tijdelijke verplaatsbare wooneenheid wellicht uitkomst kan bieden als er op basis van het omgevingsplan geen ruimte meer is om een bouwwerk permanent (als woonfunctie voor maximaal 15 jaar) toe te voegen. Deze tijdelijke wooneenheid dient wel na 15 jaar weer verwijderd te worden, terwijl dat bebouwing op grond van het omgevingsplan mag blijven staan, maar na 15 jaar niet meer gebruikt mag worden voor de functie wonen. Hierbij geldt in alle gevallen dat, door toevoeging van dit tweede huishouden er geen sprake zal zijn van een nieuw erf dat recht zou kunnen geven op nieuwe vergunningsvrije bebouwing.
Het mogelijk maken van een bijwoning is in strijd met de regels van het omgevingsplan. Een omgevingsvergunning voor een BOPA kan slechts worden verleend voor activiteiten die zijn gericht op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna: ETFAL). In de aanvraag moet de initiatiefnemer dus aangeven dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Voorts moet voldaan worden aan geldende wet- en regelgeving, o.a. het Besluit bouwwerken leefomgeving en de provinciale omgevingsverordening.
Er mag geen sprake zijn van woningsplitsing, de bijwoning met zelfstandige voorzieningen moet functioneel verbonden zijn met de bestaande als hoofdgebouw aan te merken woning. Het is daarmee een afhankelijke of ondergeschikte woonvoorziening bij de hoofdwoning.
Het verzoek wordt geweigerd bij het ontbreken van een schriftelijke verklaring van de eigenaar (of meerdere eigenaren) van het perceel ten aanzien van mogelijke toekomstige risico’s ten aanzien van o.a. het gebruik van de bijwoning met zelfstandige voorzieningen na ommekomst van de instandhoudingstermijn.
Toepassing van de beleidsregel kan slechts één keer plaatsvinden (er kan daarmee niet een opvolgend verzoek ingediend worden voor een tweede bijwoning met zelfstandige voorzieningen etc.); samenloop met de aanwezigheid van een (regulier) mantelzorgwoning of pre-mantelzorgwoning is niet toegestaan, met andere woorden: bij een hoofdwoning/gebouw is het aantal bijwoningen met zelfstandige voorzieningen beperkt tot één.
Medewerking wordt geweigerd als vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de buitenplanse afwijking zou leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid of gezondheid, dan wel een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. Deze verplichte weigeringsgrond voorkomt overlast voor de (woon)omgeving waardoor het ook niet nodig is, om het aantal gebouwen ten behoeve van bijwoning met zelfstandige voorzieningen, binnen een straat en/of bepaald gebied te maximaliseren.
Artikel 6
Weigering
Onderdeel van Beleidsregel bijwoning met zelfstandige voorzieningen 2024 van de gemeente Land van Cuijk