Art. 2.3.2 Nota Grondbeleid Oudewater 2024 — Grondprijsbeleid per type vastgoed

Sociale huur- en koopwoningen Op basis van de (prestatie)afspraken met de woningbouwcorporaties (bijvoorbeeld Woningraat) ligt het primaat van ontwikkeling voor deze woningen bij de corporaties. De gemeente hanteert hierbij een sociale grondprijs, en de corporatie financiert zelf de onrendabele top. De grondprijs wordt bepaald aan de hand van normbedragen, die gelijk worden geïndexeerd met de aftoppings- en liberalisatiegrens van de sociale huurprijzen. KoopGarant is ook een mogelijkheid om ‘sociale koopwoningen’ te realiseren. Door de toepassing van KoopGarant kan de gemeente Oudewater voor een langere periode betaalbare koopwoningen aan starters en mensen met een lager inkomen aanbieden, deze variant is niet risicoloos. De gemeente verkoopt de woningen met een koperskorting op de marktwaarde. Wanneer de koper op termijn wil verhuizen, koopt de gemeente de woning weer terug en delen zij de waardeontwikkeling. Na de terugkoop wordt de woning opnieuw betaalbaar verkocht met KoopGarant. Op dit moment wordt KoopGarant toegepast op 10 woningen die deel uitmaakten van het project Oranje Bolwerck. Er zijn een aantal toewijzingscriteria waar men aan moet voldoen: Wonen in Oudewater of economisch gebonden zijn; Niet ouder zijn dan 35 jaar; Geen koopwoning achterlaten. Vrije sector huur- en koopwoningen Voor de ontwikkeling van vrijesectorwoningen worden marktpartijen geselecteerd, in lijn met de procedure beschreven in hoofdstuk 4. Corporaties kunnen onder dezelfde voorwaarden meedingen. Bij projectmatige woningbouw in de vrije sector wordt gebruikgemaakt van de residuele grondwaardemethode. Hierbij worden de gehanteerde VON-prijzen (vrij-op-naamprijzen) op twee momenten beoordeeld. De eerste toets vindt plaats in het ontwerpstadium en heeft tot doel de beoogde VON-prijzen te evalueren in relatie tot de geboden kwaliteit en de marktvraag. Bij grootschalige projecten wordt deze zogenoemde markttoets vaak uitgevoerd door een externe makelaar-taxateur. Vervolgens wordt de minimale residuele grondwaarde vastgesteld. De daaropvolgende bieding van de ontwikkelaar wordt residueel doorgerekend. Hierbij worden ook de gehanteerde bouw- en bijkomende kosten beoordeeld. Deze toetsing heeft als resultaat dat de bieding in- en overzichtelijk wordt en vaak vindt er een optimalisering van de bieding plaats. Uitgifte (particuliere) kavels Bij de verkoop van kavels voor individuele en gezamenlijke bouwplannen, zoals twee-onder-een-kapwoningen, wordt een kavelprijs vastgesteld. Deze prijs wordt bepaald op basis van factoren zoals ligging, kavelgrootte, bouwvolume en architectonische eisen. Hierbij wordt ook gekeken naar vergelijkbare kavelprijzen in de regio (comparatieve methode). Bij het bepalen van de prijzen wordt doorgaans een externe taxateur ingeschakeld. Vaak zijn er meer geïnteresseerden voor vrije kavels dan beschikbare percelen. Toewijzing kan plaatsvinden via loting, inschrijving (tegen het hoogste bod) of beoordeling van de kwaliteit van het woningontwerp. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), bijvoorbeeld woongroepen of afbouwwoningen, kan het collectief zelf de opdrachtgever zijn, eventueel in samenwerking met een corporatie als er ook huurwoningen zijn. Het collectief moet voldoen aan bepaalde eisen (zoals rechtspersoonlijkheid en financiële draagkracht), en de doelstelling van het collectief moet duidelijk worden vastgelegd in de statuten. Een collectief kan vooraf worden gevormd of tijdens de selectie als individuele leden zich inschrijven. Bij meerdere geïnteresseerde collectieven worden ze geselecteerd volgens vergelijkbare criteria als bij ontwikkelaars, waarbij aanvullende overwegingen zoals maatschappelijk nut en achtergelaten woningen een rol kunnen spelen. De grondprijs wordt in deze gevallen ook volgens de eerdergenoemde residuele methode bepaald. Bedrijventerreinen Bij het bepalen van de grondwaarde wordt vaak gebruikgemaakt van de comparatieve methode. Hierbij wordt een vergelijking gemaakt met grondprijzen op andere locaties binnen de gemeente én met grondprijzen in andere gemeenten. Deze methode is vooral geschikt voor bedrijfsmatig vastgoed. Hoewel de residuele methode in dit geval niet optimaal is vanwege de diversiteit in bedrijfsmatig vastgoed, kan een variabele grondprijs wel worden ingezet om specifieke beleidsdoelstellingen te bevorderen, zoals intensief ruimtegebruik, herontwikkeling of parkmanagement Kantoren Voor kantoren worden de grondprijzen berekend met behulp van de residuele grondwaardemethode, omdat dit type vastgoed een uniformer karakter heeft dan bedrijfsmatig vastgoed. Daarnaast wordt nog een vergelijking gemaakt met de grondprijzen in Oudewater én omliggende gemeenten om de prijs te toetsen. Detailhandel Onder deze noemer vallen naast de detailhandel ook baliefuncties, zoals een kantoor met een publiek aantrekkende hoofdfunctie (bijvoorbeeld een bank, postkantoor, gemeentehuis of reisbureau), met uitzondering van geldwisselkantoren en telefoneerinrichtingen. Ook horecavoorzieningen vallen hieronder. De uitgifte van grond door de gemeente voor deze categorie gebeurt sporadisch. Hierbij wordt de residuele grondwaardemethode gehanteerd in combinatie met een vergelijking met recente transacties (comparatieve methode). Maatschappelijke voorzieningen (grondcomponent) Bij maatschappelijke voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, recreatie en sociaal-cultureel wordt vaak een niet-marktconforme grondprijs gehanteerd bij ontwikkeling door de gemeente. Dit gebeurt om specifieke beleidsdoelstellingen te bereiken en vanwege de beperkte bestemmingsplanmogelijkheden. Traditioneel wordt bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan van de kostprijs. Men gaat ervan uit dat deze grond bij het verlies van de maatschappelijke functie weer tegen kostprijs terugkomt naar de gemeente of het grondbedrijf. Als er sprake is van een combinatie van maatschappelijke en commerciële voorzieningen, wordt bij de grondprijsbepaling gezocht naar een combinatie van methoden. Verhuur van grond aan verenigingen In dit geval verhuurt de gemeente grond aan instellingen, zoals sportverenigingen die opstallen en velden realiseren voor eigen rekening. Deze situatie wordt aangeduid als ‘huur met een opstalrecht’. Voor bebouwde en onbebouwde grond wordt een verschillend tarief per vierkante meter in rekening gebracht. Er wordt geen aparte retributie gevraagd voor het opstalrecht. De eenmalige kosten voor het notarieel vestigen van het opstalrecht zijn echter voor rekening van de desbetreffende vereniging. Bij ‘opzegging door huurder’ komt de huurder niet in aanmerking voor vergoeding voor de opstallen. Verhuur gemeentelijke objecten Bij verhuur van een object, meestal met een maatschappelijke functie, wordt de passende huur vastgesteld. Partijen wiens activiteiten aansluiten bij specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente, kunnen mogelijk in aanmerking komen voor subsidie. Overige objecten In bestaand (al ontwikkeld) gebied verkoopt de gemeente snippers grond (snippergroen) aan particulieren om hun tuin uit te breiden. Hiervoor wordt een vast bedrag per vierkante meter gehanteerd, waarbij overheadkosten en een toeslag voor de grondwaarde zijn inbegrepen. Daarnaast verkoopt de gemeente regelmatig snippers grond aan andere overheidsorganen, zoals provincies en waterschappen. Dit gebeurt vaak om infrastructurele voorzieningen (zoals wegen en water) te realiseren. Ook hierbij wordt een vast bedrag per vierkante meter gehanteerd, zonder overheadkosten. Het gemeentelijk beleid met betrekking tot snippergroen is vastgelegd in de Beleidsregels en Voorwaarden verkoop snippergroen Oudewater februari 2018 (18i.01541). Tot slot verkoopt de gemeente incidenteel gemeentelijke gebouwen. Hierbij wordt de meest geschikte methode gebruikt. Bij een breed scala aan bestemmings- en herontwikkelingsmogelijkheden van het object is een residuele benadering logisch. Ook kan een inschrijvingsmethode met een bod worden toegepast, eventueel in combinatie met een beoordeling van het ontwerp. In alle gevallen geldt de actuele boekwaarde als bodemprijs. Indien nodig wordt het object extern getaxeerd.

Rechtspraak bij dit artikel