Vanwege de breedte van het omgevingsrecht is de LHSO naar zijn aard algemeen. Er is ruimte om aan de LHSO domeinspecifieke strategieën (bv voor bouwregels of erfgoedregels) toe te voegen. Wij hebben ervoor gekozen om voor de handhaving van de nieuwbouwactiviteiten gevolgklasse 1 een deelstrategie toe te voegen. Deze specifieke handhavingsstrategie gaat voor op de LHSO en vervangt het op 19 december 2023 door ons vastgestelde beleid 'uitvoering Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen'.
Risicogestuurd en steekproefsgewijs toezicht op bouwtechnische aspecten
In beginsel houden wij geen toezicht op de bouwtechnische aspecten bij nieuwbouwwerken die onder het stelsel van private kwaliteitsborging vallen. Wij gaan uit van een gerechtvaardigd vertrouwen dat de kwaliteitsborger zijn taak uitvoert volgens de eisen aan het stelsel en specifiek volgens de regels en werkwijze van het toegepaste instrument.
Hierop zijn een aantal uitzonderingen en wel in de volgende situaties:
bijzondere, locatie omstandigheden/specifieke risico’s aanwezig zijn voor het bouwproject;
tijdens het toezicht op de omgevingsplanactiviteit en omgevingsveiligheid door de toezichthouder technische fouten worden geconstateerd die niet door de kwaliteitsborger zijn gesignaleerd of op basis van meldingen door derden;
tijdens de bouw een formulier ‘informatieverstrekking strijdigheid Bbl’ is ingediend en de gemeente zelf wil beoordelen welke vervolgactie zij gaat toepassen;
waarnemingen tijdens de steekproefsgewijze controles in de eerste twee jaar na inwerkingtreding Wkb hiertoe aanleiding geven.
De onder 1 tot en met 4 benoemde uitzonderingssituaties kunnen aanleiding geven om informatie op te vragen, toezicht te houden dan wel in te zetten op handhaving.
Verantwoordelijkheid gemeente
Blijkt uit bovengenoemde controles dat de naleving van bouwtechnische eisen te kort schiet, dan heeft de gemeente een handhavende rol. De gemeente blijft ook verantwoordelijk voor het toezicht op en de handhaving van welstand, bouw- en sloopveiligheid en veiligheid en overlast in de omgeving van de bouw-/sloopplaats.
De gemeente zal in beginsel handhavend optreden als meldingen van mogelijke overtredingen van de technische bouwregelgeving van de kwaliteitsborger, de opdrachtgever of een derde daartoe aanleiding geven.
Werkwijze handhavend optreden
In geval van een mogelijke overtreding van de technische bouweisen worden de initiatiefnemer van het bouwplan en kwaliteitsborger in de gelegenheid gesteld:
aan te tonen dat wel aan de technische bouwregelgeving wordt voldaan dan wel;
een herstelactie uit te voeren;
bij het uitblijven van een adequate reactie van de initiatiefnemer en/of kwaliteitsborger overweegt de gemeente de inzet van bestuursdwang.
Werkwijze bij gefaseerde oplevering
Bij nieuwbouwprojecten is vaak sprake van het deels of gefaseerd opleveren van woningen, waarbij een deel van de woningen vaak al in gebruik wordt genomen, voordat het gehele bouwproject is opgeleverd.
Volgens de Wkb kan de kwaliteitsborger het dossier bevoegd gezag inclusief de verklaring pas indienen nadat de laatste woning gereed is. Om langdurige leegstand van woningen te voorkomen, zeker met de toenemende krapte op de woningmarkt gaan wij met gefaseerde oplevering als volgt om:
Bij projecten waarbij meerdere woningen worden gebouwd moet worden gewerkt met deelopleveringen. Stel er worden 100 woningen gebouwd dan moet worden gewerkt met deelopleveringen, waarbij bijvoorbeeld 10 woningen tegelijk gereed worden gemeld;
Per project moet worden besproken hoeveel woningen er worden gebouwd en hoeveel woningen per deellevering moeten worden opgeleverd;
Uitgangspunt is dat twee weken voor iedere fase een volledige gereedmelding wordt gedaan.
Dit betekent dat eerder per fase ook al een bouwmelding moet zijn gedaan.
Afspraken over gefaseerde oplevering worden schriftelijk vastgelegd.
Werkwijze bij signalen/ontbreken gerechtvaardigd vertrouwen kwaliteitsborger
In de volgende situaties waarin het vermoeden bestaat dat niet aan de bouwtechnische eisen wordt voldaan, beoordeeld de gemeente of toezicht moet worden ingezet:
De kwaliteitsborger verzoekt om bij een controle aanwezig te zijn;
De kwaliteitsborger doet een melding van een overtreding en de bouwer is ondanks aandringen van de kwaliteitsborger niet bereid de overtreding op te heffen;
Een belanghebbende doet een formele aanvraag om handhaving. In andere gevallen verwijst de gemeente de betrokkene door naar de kwaliteitsborger.
Er bestaat ambtshalve het vermoeden dat er een overtreding plaatsvindt. Deze overtreding wordt door de toezichthouder geconstateerd en teruggekoppeld aan de kwaliteitsborger ter afhandeling. (Spoedeisende gevallen uitgezonderd. Daarin treedt de gemeente direct op).
Als na afloop van de bouw het ‘dossier bevoegd gezag’ wordt ingediend, waarin is aangegeven dat de kwaliteitsborger niet zijn goedkeuring geeft aan het bouwwerk.
Als sprake is van een strijdigheid, waardoor de kwaliteitsborger geen verklaring van gerechtvaardigd vertrouwen kan afgeven, is hij verplicht de gemeente te informeren. De gemeente doet vervolgens een beoordeling van:
de ernst van de situatie;
de risico’s (groot of klein);
de geboden actie (bouwstop, nieuw voorstel om kwaliteit te beoordelen, uitvoeren inspectie, extra controle- of stopmomenten).
Handhaving bij minimale afwijking
Blijkt uit de beoordeling dat het bouwresultaat weliswaar niet voldoet aan de regels in de hoofdstukken 4 en 5 van het Bbl, maar er is sprake van een kleine, niet herstelbare of minimale afwijking waarbij handhavend optreden als niet proportioneel wordt gezien, dan kan worden afgezien van handhavend optreden en de ingebruikname van het bouwwerk worden toegestaan.
Het niet handhavend optreden tegen de afwijking is een uitzondering op de regel.
Het toestaan van gebruik zonder goedkeurende verklaring van de kwaliteitsborger wordt afgewogen tegen het proportionaliteitsbeginsel, de lijn in de jurisprudentie en in hoeverre belangen van derden hierdoor worden geschaad. Voor dit soort situaties komt nog een wetstechnische oplossing
In de situatie dat, ondanks de afwijking, de ingebruikname van het bouwwerk wordt toegestaan, houdt de gemeente de afhandeling van de gereedmelding aan.
Hoofdstuk Deel B › Paragraaf 7.
Artikel 7.2
Deelstrategie handhaving nieuwbouwwerken gevolgklasse 1
Onderdeel van Uitvoerings- en handhavings-strategie Meppel