3.2.1. Eengezinswoningen (grondgebonden woningen)
De grondprijs voor de woningen vallend in de categorie ’vrije sector’ stellen we in principe vast op basis van de residuele grondwaardemethode. De residuele grondwaarde wordt berekend door de verwachte marktwaarde, de Vrij Op Naam (VON) prijs, van het te realiseren vastgoed te verminderen met de verwachte stichtingskosten.
Ter stimulering van de starters op de koopwoningmarkt komen starters in aanmerking voor de starterslening met een maximum van € 30.000. Het maximale aankoopbedrag van de nieuwe of bestaande woning die wordt aangekocht is gelijk aan de categorie ‘goedkoop’ uit deze Nota Grondprijzen. Na vaststelling van deze nota is dit € 303.750 (inclusief kosten koper). Voor verdere informatie over dit onderwerp wordt verwezen naar de website van de gemeente Kampen.
De categorie goedkoop betreft 75% van de betaalbaarheidsgrens. De betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks door het ministerie vastgesteld. Voor 2025 is betaalbaarheidsgrens vastgesteld op € 405.000.
Tabel 3: VON prijzen woningbouw sociale koop en vrije sector 2025.
Aanpassing van de vrij op naam (VON) betaalbaarheidsgrens
In december 2022 hebben wij de woondeal West-Overijssel ondertekend. In deze woondeal hebben wij ons al gecommitteerd aan het streven dat twee derde van de nieuwe woningen binnen het betaalbare segment valt. Met betaalbaar wordt in deze woondeal bedoeld de betaalbaarheidsgrens zoals die jaarlijks wordt afgegeven door het ministerie. Met het oog op deze door ons ondertekende woondeal met de Provincie Overijssel en het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting (welke de Tweede Kamer momenteel in behandeling heeft) hebben wij in de Nota Grondprijzen 2025 de categorie ‘middeldure woningen’ vervangen door de door het ministerie afgegeven betaalbaarheidsgrens voor woningen van € 405.000. Tot en met 2024 was de gemeente volledig vrij in het bepalen van de hoogte van de categorie middelduur/betaalbaar, de hoogte was voor 2024 vastgesteld op € 440.000.
Afspraken met betrokken marktpartijen
Voor de projecten die in deze alinea worden genoemd kan het door gemaakte afspraken, al gemaakte berekeningen en lopende processen mogelijk zeer complex worden om met terugwerkende kracht te voldoen aan de lagere betaalbaarheidsgrens. Daarom gaan wij met de betrokken partijen over deze nieuwe betaalbaarheidsgrens in gesprek, waarbij wij voornemens zijn om daarin maatwerk toe te passen per project. Het gaat om onderstaande bestaande projecten:
Bestande projecten
Bovenhavenkwartier
Reevedelta (conform gebiedsvisie)
De Bakkerij
Stationskwartier
Kop van Spoorlanden
Voorwaarde te maken afspraken
Zoals gemeld is de Wet versterking regie volkshuisvesting momenteel nog in behandeling bij de Tweede Kamer. Als deze wet wordt aangenomen, treedt deze wet waarschijnlijk medio 2025 in werking. Indien bij inwerkingtreding van de wet blijkt dat de gemeente verplicht wordt de betaalbaarheidsgrens ook voor lopende projecten te hanteren, vervalt onze mogelijkheid om eerder genoemde maatwerk afspraken te maken. In dat geval zal (als zijnde opschortende voorwaarde) de maatwerk afspraak niet tot stand komen.
3.2.2 Meergezinswoningen (appartementen)
De grondprijs voor meergezinswoningen (appartementen) in de categorie ‘vrije sector’ wordt ook vastgesteld op basis van de residuele grondwaardemethode. Doordat dit type woningen zeer specifiek is, wordt de grondwaarde bepaald door een extern (taxatie)bureau. Uitgangspunt is dat de minimale grondprijs niet lager is dan de grondprijs bij de sociale meergezinswoningen (zie tabel 2), uiteraard blijft maatwerk mogelijk.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.2
Sociale koop en vrije sector woningbouw (projectmatig)
Onderdeel van Nota Grondprijzen 2025