De gemeente vraagt een bijdrage aan kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving. Deze bijdrage is aanvullend op het kostenverhaal. In hoofdstuk 4 van de omgevingsvisie is de samenhang met bouwactiviteiten tussen kostendragende ontwikkellocaties en kostenvragers opgenomen. Ook word in de omgevingsvisie ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid bij het vragen van financiële bijdragen.
In het Omgevingsplan wordt het toepassen van afdwingbare financiële bijdragen opgenomen. De wettelijke regeling van afdwingbare financiële bijdragen zijn niet gelijk aan die voor anterieure overeenkomsten.
Hieronder wordt de uitvoeringsparagraaf omgevingsvisie in verband met financiële bijdragen aangehaald:
"1 Kostenverhaal en financiële bijdragen
De Omgevingswet kent op het punt van kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling een onderscheid tussen enerzijds regulier kostenverhaal en anderzijds financiële bijdragen.
Regulier kostenverhaal is aan de orde als:
er sprake is van één of meer kosten van de kostensoortenlijst zoals die opgenomen is als bijlage IV van het Omgevingsbesluit;
er sprake is van kostenposten die toerekenbaar zijn aan de betreffende gebiedsontwikkeling (anders gezegd: er is causaal verband) en de gebiedsontwikkeling daar profijt van heeft;
er sprake is van een besluit tot wijziging van het omgevingsplan danwel van verlening van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (samen genomen onder het begrip ‘planologisch besluit’) en
in dat planologisch besluit een aangewezen bouwactiviteit mogelijk wordt gemaakt in de zin van artikel 8.13 Omgevingsbesluit.
In zulke gevallen is er sprake van verplicht kostenverhaal. Dit is geregeld in afdeling 13.6 van de Omgevingswet.
Daarnaast bevat afdeling 13.7 van de Omgevingswet een regeling over financiële bijdragen. De gemeente is niet verplicht die toe te passen. Maar als de gemeente die wil toepassen in anterieure overeenkomsten moeten de zaken waarvoor zij een bijdrage wenst een samenhang hebben met bouwactiviteiten (artikel 8.13 Omgevingsbesluit) of bepaalde specifieke bouw- of gebruiksactiviteiten (artikel 8.20 Omgevingsbesluit). Bovendien moeten die zaken in hun samenhang met die bouw en gebruiksactiviteiten worden benoemd in de omgevingsvisie of in een programma (artikel 13.22 Omgevingswet.
De gemeente Alblasserdam wenst gebruik te maken van de mogelijkheid om financiële bijdragen over een te komen in anterieure overeenkomsten. Daartoe dienen de subparagrafen 2 en 3 van de uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie.
De gemeente Alblasserdam wenst ook de mogelijkheden open te houden voor het toepassen van afdwingbare financiële bijdragen. Die zijn afdwingbaar via het omgevingsplan. De wettelijke regeling daarover is niet gelijk aan die voor anterieure overeenkomsten.
2 Financiële bijdragen: kostenvragers, kostendragers en hun samenhang
Een deel van de ambities uit paragraaf 3.3. van de omgevingsvisie zijn met het oog op kostenverhaal en financiële bijdragen, te onderscheiden in kostendragende ontwikkellocaties en kostenvragers.
Als kostendragende ontwikkellocaties worden aangemerkt:
Bestaande woongebieden voor zover het sloop en nieuwbouw betreft.
Transformatie van bedrijventerrein Vinkenwaard-Noord en de alternatieve vestigingsplek voor bedrijven die uit Vinkenwaard-Noord worden verplaatst.
De herstructurering in bestaande woongebieden ten noorden van de Alblas.
Woningbouwlocaties waar de gemeente – om specifieke redenen – toestaat dat er een lager aandeel dan 30% sociale huur wordt gerealiseerd.
Als kostenvragende ontwikkelingen worden aangemerkt:
Natuurgebied en natuurdoelstelling Polder Blokweer (realisatie natuurgebied met bloemrijk grasland, moeras en vochtig hooiland, aanleg wandel- en fietspad).
Hoofdgroenstructuur (recreatief medegebruik en ontmoeting, sport en bewegen; maatregelen tot behoud en versterking van de natuurwaarden en het beter verbinden van gebieden voor zowel planten en dieren als mensen en het vergroenen en aanpassen aan het veranderende klimaat; het aanleggen van voet- en fietspaden en parkeervoorzieningen).
Hoofdinfrastructuur en mobiliteitshub aan de Noord (optimalisatie van het huidige wegennet, het werken aan een transferium en een mobiliteitshub (inclusief vervoer over water), busstation, truckparking en evenemententerrein).
Woningbouwlocaties waar de gemeente – om specifieke redenen – bepaalt dat er een hoger aandeel dan 30% sociale huur wordt gerealiseerd.
Samenhang
De hiervoor genoemde kostenvragende ontwikkelingen zijn mede bedoeld voor de (ver)bouwmogelijkheden in en herstructurering van bestaande woongebieden, op het bedrijventerrein Vinkenwaard-Noord en op de alternatieve vestigingsplek. De investeringen in de natuurgebieden en in de hoofdgroenstructuur zijn bedoeld voor een algeheel gezond woon- en leefklimaat binnen de gemeente en daarmee ook voor de genoemde kostendragende ontwikkellocaties. Die profiteren er van mee. De investeringen in de hoofdinfrastructuur en de mobiliteitshub zijn bedoeld voor een veilig en goed bereikbare leefomgeving binnen de gemeente daarmee ook voor de genoemde kostendragende ontwikkellocaties/ Die profiteren er van mee.
In de omgevingsvisie bepaalt de gemeente Alblasserdam dat 30% van de woningen in de sociale huur gerealiseerd dient te worden (het beleidspercentage). Wanneer aan die norm niet wordt voldaan moet er elders gecompenseerd worden om – over de hele gemeente gezien – dit beleidspercentage te kunnen realiseren. Dat betekent dat voor elke ontbrekende sociale huurwoning er een compensatiebedrag aan de gemeente moet worden voldaan. De gemeente gebruikt deze compensatiebedragen om de extra financiële lasten die, vanwege het compenseren, ontstaan op de compensatielocatie op te kunnen vangen. Het maakt voor de ontvangende locaties niet uit of het gronden in eigendom van de gemeente danwel in eigendom van private partijen betreft. Compensatielocaties zijn die locaties waarvan de gemeente bepaalt dat er een hoger aandeel dan 30% aan sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd.
3 Financiële uitvoerbaarheid
Van de locaties waar de gemeente planologisch bouwontwikkelingen toestaat veronderstelt de gemeente dat deze financieel uitvoerbaar zijn. Het zijn ontwikkelingen waardoor, als gevolg van het planologisch besluit, in de regel een stijging van de grondwaarde plaatsvindt. Deze ontwikkellocaties kunnen daardoor in de regel drager zijn van de kosten die op grond van afdeling 13.6 van de Omgevingswet verhaald moeten worden en van de financiële bijdragen die de gemeente op grond van afdeling 13.7 Omgevingswet kan verhalen.
Mocht evenwel een eigenaar van mening zijn dat dit voor de gronden van het betreffende kostenverhaalsgebied niet mogelijk is, dan moet hij ten overstaan van de gemeente aantonen waarom dit volgens financieel hem niet haalbaar is. Hij dient dan een exploitatieopzet aan te leveren inclusief de WOZ-waarde van de percelen waar de ontwikkeling betrekking op heeft, uitgaande van marktconforme principes. Deze exploitatieopzet wordt dan door de gemeente getoetst op juistheid. Wanneer de gemeente tot de conclusie komt dat die exploitatieopzet inderdaad niet toelaat dat de geraamde opbrengsten de geraamde kosten én financiële bijdragen kunnen dragen, wordt de hoogte van de financiële bijdrage beperkt tot het niveau waarop deze nog wel gedragen kan worden door de geraamde opbrengsten."
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.3
Artikel 3.3.3.3.
(Afdwingbare) financiële bijdrage – Nota kostenverhaal fase 2 (nog op te stellen)
Onderdeel van Nota grondbeleid Alblasserdam 2024