Het publiekrechtelijk kostenverhaal is geregeld in de kostenverhaalsregeling van de Omgevingswet. Deze bepaalt dat de gemeente bij bepaalde bouwactiviteiten of activiteiten met betrekking tot het gebruik van grond de daarmee gepaard gaande kosten verhaalt. Dit betreft kosten die toerekenbaar zijn aan het te ontwikkelen gebied en proportioneel zijn in verhouding tot het profijt voor het kostenverhaalsgebied. Het is verboden om de betreffende activiteit uit te voeren voordat de verschuldigde kosten zijn betaald.
Als er bij gebiedsontwikkeling geen overeenkomst tot stand komt met de initiatiefnemer, moet de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk regelen door kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning (via een kostenverhaalsbeschikking). Afhankelijk van de situatie zijn er twee methoden voor kostenverhaal:
Kostenverhaal voor integrale gebiedsontwikkeling, waarbij tijdvak en eindbeeld in het omgevingsplan vastliggen.
Kostenverhaal voor organische gebiedsontwikkeling zonder tijdvak, waarbij een gebied kavelgewijs wordt ontwikkeld en initiatiefnemers de invulling, fasering en looptijd bepalen.
Voor beide methoden is een regeling voor kostenverhaal opgenomen in de Omgevingswet.
Kostenverhaal met tijdvak (integraal kostenverhaal)
De verplicht te verhalen kosten zijn opgenomen in Bijlage IV van het Omgevingsbesluit, tabellen A en B. Bij kostenverhaal met tijdvak in het omgevingsplan worden alle aan het kostenverhaalsgebied toe te rekenen kosten verhaald op de ontwikkelende partij(en), voor zover deze niet hoger zijn dan de geraamde opbrengsten van de gronden in het kostenverhaalsgebied. Dit wordt de macro-aftopping genoemd; de locatie moet de kosten kunnen dragen. Bij kostenverhaal met tijdvak wordt gesproken over integraal kostenverhaal. De verhaalbare kosten worden verdeeld naar rato van de geraamde (grond)opbrengsten van de aangewezen (bouw)activiteiten. Door alle in een kostenverhaalsgebied te maken kosten aan de activiteiten toe te rekenen, draagt iedere ontwikkelende partij naar rato van de geraamde te realiseren opbrengsten bij aan bijvoorbeeld dure grondverwervingen en bodemverontreiniging in het gebied. Deze kosten worden verevend.
Bij integraal kostenverhaal worden de inbrengwaarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft en de kosten die door de aanvrager zijn of worden gemaakt in mindering gebracht om te komen tot de netto te verhalen kosten.
Kostenverhaal zonder tijdvak (organisch kostenverhaal)
Bij kostenverhaal zonder tijdvak staat nog niet vast hoe de ontwikkeling vorm zal krijgen. Het ontbreken van een tijdvak en eindbeeld zorgt ervoor dat kostenraming niet mogelijk is. Daarom volstaat het opnemen van een kostenplafond in het omgevingsplan. Een kostenplafond is het maximum van de globaal te verhalen kosten, waarbij alleen de inbrengwaarde voor percelen die worden gebruikt voor de aanleg van publieke voorzieningen wordt meegenomen. Bij kostenverhaal zonder tijdvak hoeft geen raming van de opbrengsten te worden vastgesteld. Ook hier is macro-aftopping van toepassing; een eventueel exploitatietekort wordt dan door de gemeente aangevuld.
Bij organisch kostenverhaal wordt volstaan met het opnemen van een kostenplafond (maximum van de globaal te verhalen kosten) in het omgevingsplan. De maximale kostenverhaalbijdrage moet per activiteit of wijze van uitvoering in het omgevingsplan worden vastgelegd en gemotiveerd. Ook moet het omgevingsplan worden aangepast als de kosten hoger worden dan het kostenplafond.
TACTISCH
Beleidsregels kostenverhaal
Het uitgangspunt is volledig kostenverhaal, waarbij altijd sprake is van maatwerk.
Het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen wordt bij voorkeur privaatrechtelijk geregeld via een kostenverhaalsovereenkomst.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.2.
Publiekrechtelijk spoor
Onderdeel van Nota Grondbeleid Uithoorn 2025 – 2029