Art. 4.3.3 Woonzorgvisie Ouder-Amstel 2025-2040 — Beter benutten bestaande voorraad

Niet iedere huidige of toekomstige inwoner wil naar de nieuwbouw in de gebieds-ontwikkeling verhuizen. Bovendien zijn er in de bestaande kernen maar weinig betaalbare of geschikte woningen voor ouderen en jongeren. A. Woningdelen We stimuleren vormen van woningdelen, zoals woningsplitsen, hospitaverhuur en friendscontracten. Het kunnen aantrekkelijke, snelle oplossing zijn voor diverse woningzoekenden. Zie afbeelding 4 op de volgende pagina voor de 7 verschillende varianten van woningdelen. Niet iedere locatie of woning is geschikt voor woningdelen. Wanneer woonruimte wordt toegevoegd aan de voorraad of grote woningen met meer personen worden bewoond, is het van belang om ook oog te houden voor de leefbaarheid in de buurt (denk aan overlast/ parkeerdruk). B. Meer woningen per kavel We zien vooralsnog weinig mogelijkheden voor optoppen (toevoegen 1 of meerdere woonlagen) maar staan er wel voor open. Transformatie van bedrijven of kantoren naar woningen faciliteren we waar mogelijk. Conform het aangenomen amendement bij de Omgevingsvisie is ’een straatje erbij' in Ouder-Amstel niet wenselijk. Afbeelding 4: Woningdelen C. Behouden/ beschermen betaalbare voorraad We willen onze betaalbare nieuwbouwwoningen en bestaande woningen beschikbaar houden voor de doelgroep met lage en middeninkomens. Als gemeente kunnen we een aantal maatregelen inzetten om te voorkomen dat er met woningen wordt gespeculeerd, worden onderverhuurd of dat deze woningen worden of verkocht. Anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht (nieuwbouw) We zetten in op zelfbewoningsplicht als vorm van anti-speculatiebeding dat wordt opgenomen in het koopcontract. Dat betekent dat de eerste kopers van woningen met een prijs tot de NHG-grens van €450.000 (prijspeil 2025) minimaal 5 jaar zelf in de woning dienen te wonen. Indien mogelijk en effectief leggen we dit vast in de lokale regelgeving wanneer de nieuwe Huisvestingsverordening wordt vastgesteld en daaraan gekoppeld ‘Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners'. Kosten voor het bewaken van en controleren hierop zijn aanzienlijk. Deze kosten zullen begroot worden voor de jaren 2026 en later. Totdat de beleidsregel van kracht wordt zetten we deze instrumenten zo veel mogelijk al toe bij nieuwbouwprojecten, zoals eerder gedaan bij Manegeterrein (Gijsbrecht) in een anterieure overeenkomst. Opkoopbescherming (bestaande koopwoningen) We verkennen de mogelijkheden van invoering van opkoopbescherming. Doel van opkoopbescherming is om te voorkomen dat met schaarse, betaalbare koopwoningen van de markt verdwijnen doordat ze worden opgekocht door beleggers of particulieren en als één of meerdere huurwoningen of kamers worden verhuurd. We dienen de noodzaak en schaarste te onderbouwen en kijken ook naar de effectiviteit. Dit zijn vereisten uit de wet waarbij van belang is dat de regering inmiddels zodanige belastingmaatregelen heeft genomen dat dit probleem al grotendeels lijkt te zijn opgelost. Indien wenselijk nemen opkoopbescherming op in de Huisvestingverordening. Beperken vakantieverhuur (toeristische verhuur en bed & breakfast Vakantieverhuur waarbij het hele huis wordt verhuurd tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner, toeristische verhuur zoals een bed & Breakfast of verhuringen via bijvoorbeeld Airbnb of andere apps of websites en vakantie-woningruil betekent onttrekking van (een deel) van de woning aan de functie wonen. Bovendien kan dit zorgen voor overlast in de buurten. Daarom is vakantieverhuur in beginsel niet toegestaan conform de Huisvestings-verordening Ouder-Amstel 2024. Alleen onder strenge voorwaarden kan op beperkte schaal een uitzondering worden gemaakt voor toeristische verhuur. Het gaat dan om voorwaarden zoals het zelf in de woning aanwezig zijn (B&B) of een maximaal aantal van 30 dagen. Bovendien dient het te passen binnen het bestemmingsplan/omgevingsplan. Bij toeristische verhuur geldt zowel een wettelijke meldplicht als een registratieplicht. Voor verhuur van een deel van de woning (Bed & Breakfast) langer dan 30 dagen is een vergunning vereist. Striktere regels en handhaving zijn echter nodig om overlast in de woonwijken te voorkomen. Daarom zullen op korte termijn aanvullende regels worden uitgewerkt en aan de raad worden voorgelegd. Bovendien zal hier ook actieve handhaving op plaats gaan vinden, zodat er een einde komt aan overlast gevende B&B verhuur. D. Leegstand tegengaan Via de leegstandsverordening Ouder-Amstel sturen we erop dat gebouwen zo min mogelijk leegstaan als deze bijvoorbeeld in afwachting zijn van renovatie, sloop/nieuwbouw of verkoop. Eigenaren dienen leegstand te melden en het college registreert de leegstand en gaat binnen drie maanden na de melding in gesprek met de eigenaren. E. Doorstroming Door integraal in te zetten op doorstroming komen er meer mogelijkheden om te verhuizen (zie ook paragraaf 6.2 Integraal inzetten op doorstroming voor ouderen). Dat is in de sociale huur vooral gericht op kleine huishoudens in grote woningen via de ''Van Groot Naar Beter'' voorrangsregeling. Die wordt met name gebruikt door ouderen. Het gaat ook om huishoudens die met voorrang naar een middenhuur, vrije sector huur of koopwoning specifiek van een corporaties doorstromen als zij een sociale huurwoning achterlaten. Daardoor worden niet 1 maar 2 huishoudens aan een (passende) woning geholpen. In sommige gevallen is sprake van een doorstroomketen, waarbij bijvoorbeeld een gezin dat in een grote vrijkomende woning gaat wonen een kleinere woning achterlaat in de gemeente. Afbeelding 5: De Nieuwe Kern Bron: West8

Rechtspraak bij dit artikel