Net als bij reguliere woningen kennen woonwagens ook de mogelijkheid van huur en koop. Voor de huurwoonwagens zijn in veel gevallen de in de gemeente actieve woningcorporaties verantwoordelijk, mits de woonwagenbewoner(s) tot de sociale doelgroep behoren van de woningcorporatie. Bij de eigendomswoonwagens zijn de constructies wat anders. Onderstaand beschrijven we de mogelijkheden van beide varianten. Vervolgens kijken we naar de situatie in gemeente Enkhuizen en formuleren we, na analyse, de beleidsregels rondom huur en koop woonwagens.
Huurwoonwagens
Naast de woningbouwopgave voor woonwagenbewoners zijn er nog tal van andere woningbouwopgaven waar gemeenten en woningcorporaties voor aan de lat staan. In de afgelopen jaren is het woningtekort enorm opgelopen en om dit in te lopen moeten er flink wat woningen worden toegevoegd. De wegwijzer Woonwagen en standplaatsenbeleid van de VNG schetst dan ook duidelijk het dilemma waar gemeenten en corporaties voor staan. Woonwagens zijn ten opzichte van reguliere woningbouwwoningen enorm prijzig, waardoor de financiële investering voor de bouw van woonwagens de druk op de reguliere woningbouw doet toenemen. Het simpelweg peilen van de behoefte aan woonwagens en deze behoefte vervolgens realiseren kent nog wel wat hordes.
De wegwijzer adviseert gemeenten om in hoofdlijnen de verantwoordelijkheden vast te leggen van de, bij de uitvoering van woonwagen- en standplaatsenbeleid, betrokken partijen. De kern hierbij is dat de woningcorporatie(s) verantwoordelijk dient te zijn voor het bieden van voldoende standplaatsen en woonwagens aan woonwagenbewoners die qua inkomen tot de primaire doelgroep van de woningcorporaties behoren17Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag.37.
Het woonwagen- en standplaatsenbeleid vergt doorgaans de nodige uitwerking om alle beleidsregels rondom onder andere het beheer, de aanleg van nieuwe standplaatsen, de technische vereisten aan woonwagens en de toewijzing van standplaatsen toe te lichten. Het strekt tot de aanbeveling van VNG om dit in een separaat document18Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag.37 op te nemen wat zich specifiek richt op het woonwagen- en standplaatsenbeleid. Aspecten die hierin kunnen worden opgenomen zijn onder andere:
Randvoorwaarden met betrekking tot locaties.
Randvoorwaarden ten aanzien van kwaliteit van woonwagens.
Rollen en verantwoordelijkheden ten aanzien van onderhoud en beheer wan woonwagens, standplaatsen en openbare ruimte.
Uitgangspunten met betrekking tot de toewijzing van standplaatsen.
Ten aanzien van de te voorziene opgave voor de sociale huursector maken gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen afspraken in de prestatieafspraken. In het jaarlijkse activiteitenoverzicht geven ze weer welke opgave ze voor ogen hebben. In de financiële onderbouwing van dit overzicht laat de corporatie zien welke investeringsruimte er is om aan het lokale volkshuisvestingsbeleid te voldoen. De geboden bijdrage van de woningcorporatie dient naar redelijkheid te zijn; de investeringen dienen in verhouding te staan tot het vermogen van de corporatie(s) en tot de volkshuisvestelijke doelstellingen in de gemeente.
Koop/Eigendom woonwagens
Voor woonwagenbewoners die een inkomen hebben boven de sociale inkomensgrens en in een woonwagen willen wonen, stelt het beleidskader BZK dat ook voor hen wonen in een woonwagen, in familieverband, mogelijk moet worden gemaakt.
Ook de VNG-wegwijzer schrijft voor dat het duidelijk moet zijn welke maatregelen worden getroffen om in voldoende standplaatsen voor andere (hogere) inkomensgroepen te voorzien en wat hierin de rol van de gemeente is.19Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag. 37 De wegwijzer omschrijft ook de constructie van een huurstandplaats met een eigen woonwagen, welke tot veel afspraken, waarborgen en dillema’s kan leiden. Bij koopstandplaatsen is een eventuele aanwezige huisvestingsverordening niet van toepassing. Gemeenten die uitsluitend koopstandplaatsen hebben behouden de positieve verplichting, vanuit het beleidskader BZK, om goede voorwaarden te scheppen voor woonwagenbewoners om binnen een redelijke termijn kans te maken op een standplaats.20Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag. 50 Privaatrechtelijk kunnen er afspraken gemaakt worden over zelfbewoningsplicht en het recht van eerste terugkoop door gemeente bij verkoop.
De lokale situatie
Er is in Enkhuizen één specifieke woonwagenlocatie met woonwagens. De thans aanwezige standplaatsen worden verhuurd door woningcorporatie Hofwonen uit Den Haag. Voor de toekomst wordt gekeken waar de woningbouwopgave voor de realisatie van woonwagens zal plaats gaan vinden.
Analyse
Het beleidskader schept mogelijkheden voor huurwoonwagens en woonwagens in eigendom. Met name de in de wegwijzer genoemde mogelijke eigendomsconstructies geven echter niet de garantie dat deze standplaatsen en woonwagens bestemd blijven voor de doelgroep. De kaders schrijven voor dat het ook voor de midden- en hogere inkomens mogelijk gemaakt moet worden om in een woonwagen te wonen in familieverband.
De optie huur-koop wordt als complex en risicovol omschreven en wordt derhalve niet geadviseerd. Met de verantwoordelijke woningcorporatie, kan gekeken worden naar het beschikbaar stellen van kavels, met huurwoonwagen, voor het midden- en hoge segment. De standplaatsen blijven derhalve beschikbaar voor de doelgroep en de toewijzing en het beheer in handen van de woningcorporatie.
Feitelijk zouden woningcorporaties zich moeten richten op hun eigenlijke taak: verhuur van verhuurstandplaatsen met huurwoonwagens die ten minste 50 jaar meegaan. In Enkhuizen is echter sinds tientallen jaren de situatie dat er huurstandplaatsen zijn waarop eigen woonwagens worden geplaatst. Dit is niet wenselijk:
er is geen huurafhankelijk recht van opstal gevestigd waardoor de verhuurder door verticale natrekking juridisch gezien eigenaar is van de op de huurstandplaats geplaatste opstal. Zij betaalt derhalve het eigenaarsdeel van de OZB, en komt voor verrassingen te staan mocht iemand overlijden of vertrekken en de oude wagen blijft staan. Het amoveren van een dergelijke wagen brengt hoge kosten met zich mee (denk bijvoorbeeld aan kosten voor het verwijderen van asbest e.d.).
bewoners vinden dat bij vertrek van de betreffende bewoner zij mogen kiezen wie deze standplaats toegewezen krijgt, omdat het een eigen woonwagen betreft. Dit kan feitelijk niet omdat de standplaats wordt verhuurd en het toewijzingssysteem dan niet meer werkt zoals bedoeld is. Maar de standplaats aan iemand anders toewijzen dan gewenst door de erfgenamen, leidt weer tot kapitaalvernietiging omdat de bestaande wagen op de standplaats geamoveerd of verwijderd moet worden.
Het voorstel is daarom om toe te werken naar een nieuwe situatie met huurstandplaatsen waarop huurwoonwagens staan en koopstandplaatsen waarop eigen woonwagens staan. Dus het verkleinen van de bestaande voorraad huur-koop. Een alternatief is het omzetten van huur-koop naar huur-huur, dus het vervangen van de oude eigen woonwagens naar huur door de woningcorporatie zodra deze zijn afgeschreven.
Verkoop van de standplaats heeft voor- en nadelen.
Nadelen:
De verhuurder verliest de privaatrechtelijke regie. Er kan alleen nog maar publiekrechtelijk worden opgetreden door de gemeente omdat de voormalige huurder eigenaar is geworden van de grond.
Bij huur staan ook maatregelen op het privaatrechtelijk vlak open, met als ultiem middel de opzegging van het huurcontract.
De wachtlijst komt onder druk te staan. De verkochte standplaatsen zijn niet meer beschikbaar, waardoor er relatief gezien minder standplaatsen vrijkomen. In de praktijk blijkt echter dat de wachtlijst verkleind wordt omdat (klein)kinderen nu via erfenis een standplaats krijgen met hierop al een woonwagen en dus geen reden meer zien voor een eigen standplaats en dus plaatsing op de wachtlijst.
Versnipperd grondbezit (standplaatsen in eigendom en in huur door elkaar op een locatie).
Voordelen:
Zorgen voor normalisatie; dit wil zeggen gelijke rechten én plichten voor iedereen, dus ook voor de doelgroep van woonwagenbewoners. Degene die de standplaats willen en kunnen kopen, zouden deze mogelijkheid moeten krijgen.
Doorgaans ziet men na verkoop van standplaatsen de hele locatie opfleuren doordat de kersverse eigenaren aan de slag gaan om alles netjes volgens de eigen smaak in te richten. Het geld dat ze nu investeren komt naar hen toe in plaats van dat zij geld uitgeven aan iets wat in hun optiek de gemeente of corporatie zou moeten doen.
De ervaring leert dat buren die er een rommeltje van maken, door andere bewoners op hun gedrag worden aangesproken. Zij worden door hun directe omgeving ‘gedwongen’ om in ieder geval de boel schoon en zo netjes mogelijk te houden. De sociale controle en dus ook druk, is vele malen groter bij eigenwoningbezit.
De huurder heeft veel van zijn geld gestoken in de eigen woonwagen. Maar omdat deze op een huurstandplaats staat, heeft hij geen zeggenschap over de plaats waar deze woonwagen staat. Bij overlijden dienen de erfgenamen de woonwagen binnen zes weken te verwijderen. Maar daar is in de meeste gevallen geen mogelijkheid voor. Er is geen standplaats beschikbaar. En verkopen kan, maar dat levert een schijntje op. Een woonwagen die verplaatst moet worden, moet in de meeste gevallen uit elkaar worden gehaald en getransporteerd. Dit leidt tot een enorm kapitaalsverlies. Bij verkoop van de standplaats en wagen is de eigenaar vrij om de woonwagen en standplaats middels erfenis aan zijn (klein)kind(eren) te schenken.
Verkoop leidt ook tot verkleining van de wachtlijst. (Klein)kinderen die ingeschreven staan, kunnen er weer vanaf. Zij hebben nu zicht op een eigen standplaats via erfenis. In de praktijk gebeurt dit dan ook vaak.
Beleidskader 4 Huur en Koop
Huur:
Een dienstdoende woningcorporatie in de gemeente Enkhuizen is verantwoordelijk voor de realisatie van woonwagenstandplaatsen met huurwoonwagens voor zover deze bestemd zijn voor woonwagenbewoners die in de huisvesting afhankelijk zijn van sociale huur.
Gemeente en woningcorporatie stellen eventueel standplaatsen met huurwoonwagen beschikbaar voor woonwagenbewoners met een midden- of hoger inkomen. Hierover maken zij nadere afspraken.
De woningcorporatie(s) draagt zorg voor kwalitatief goede huurwoonwagens en;
De woningcorporatie(s) draagt zorg voor het beheer en onderhoud van huurwoonwagens en hun standplaatsen en de openbare ruimte waarin deze zijn geplaatst en;
De gemeente is primair verantwoordelijk voor de toewijzing van de huurwoonwagens in samenspraak met de corporatie.
De woningbouwopgave voor woonwagens wordt vastgelegd in prestatieafspraken.
Koop:
Woonwagenbewoners kunnen in de gemeente Enkhuizen een standplaats in eigendom krijgen;
De gemeente levert bouwrijpe kavels aan die rechthebbende woonwagenbewoners die een inkomen hebben boven de DAEB-grens.
Hoofdstuk 5.
Artikel 5.2
Huren of kopen
Onderdeel van Woonwagen- en standplaatsenbeleid Enkhuizen 2025