De toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht en de beleidsuitgangspunten voor omgevingskwaliteit maken deel uit van deze beoordelingscriteria. Alle hierna met * gemerkte criteria gelden slechts indien en voor zover het geldende omgevingsplan niet anders bepaalt.
Plaatsing*
In de structuur, de opbouw, de breedte en het type van de bebouwing dient het oorspronkelijke en beschermde ruimtelijke karakter als uitgangspunt.
Algehele nieuwbouw is slechts toegestaan voor zover het gebouw geen rijks- of gemeentelijk monument betreft en voor zover de bestaande karakteristiek niet aangetast wordt.
Algehele nieuwbouw moet binnen de contouren van de bestaande bebouwing plaatsvinden (zowel alle gevels als de dakvorm), tenzij door een geringe verschuiving de karakteristiek van de omgeving wordt verbeterd.
Het ruimtelijk karakter moet gebaseerd zijn op de beoogde kwaliteiten van het gebied. Het overwegend open tot half open bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden dient in stand gehouden te worden.
Het overwegend open bebouwingsbeeld met omvangrijke bouwmassa's aan ruime open ruimten dient eveneens in stand gehouden te worden.
Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de ritmiek van de bestaande bebouwing in de omgeving. De parcellering, de positie en de oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing dienen richtinggevend te zijn bij nieuwbouw. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden.
Hoofdvorm*
De massa en vorm van nieuwbouw moeten zorgvuldig ingepast worden tussen de bestaande bebouwing.
De bouwhoogte dient afgestemd te worden op de bouwmassa en kapvorm van de belendende omgeving. De bebouwing in het gebied wordt grotendeels gekenmerkt door 1 of 2 bouwlagen, met uitzondering van de kloostercomplexen waarvan enkele volumes meer bouwlagen bezitten.
Verspringingen in de dakgoothoogte moeten binnen de uitersten van de naastgelegen bebouwing blijven.
Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel. Hierbij is de eenmaal toegevoegde toevoeging in beginsel de standaard uitvoering voor de overige panden.
De vormgeving van het dak moet afgestemd zijn op de stijl van het betreffende pand.
Gevelopbouw
Bij renovatie en/of nieuwbouw dient de oorspronkelijke gevelopbouw en materiaal-en kleurgebruik gerespecteerd te worden.
Waar tussenruimten tussen de panden gelijk of kleiner is dan 2x de gemiddelde gevelbreedte van de naastliggende panden, dient nieuwbouw aan te sluiten bij de kenmerken van de bebouwing in de directe omgeving. (Bij grotere tussenruimten is een grotere vrijheid in stijlkenmerken, ritmiek, gevelopeningen en toevoegingen toegestaan).
Alle gevels gericht naar, of zichtbaar vanuit de openbare ruimte, moeten ten minste op voetgangersniveau voorzien zijn van gevelopeningen blinde gevels zijn daar, zeker op begane grondniveau, niet toegestaan.
Kleuren en materialen (hoofdvlakken)
Bij verbouwing of renovatie dient men het oorspronkelijke kleur- en materiaalgebruik tot uitgangspunt te nemen.
Bij nieuwbouw mogen gevels in hoofdzaak behalve baksteen ook uit andere passende materialen bestaan.
De kleuren van in het zicht komende dakbedekking en gevels moeten op elkaar afgestemd zijn.
Het gebruik van sterk contrasterende kleuren is niet toegestaan.
Gevelindeling
Bij verbouwing en renovatie dient aangesloten te worden bij de richting en de maatverhouding van de bestaande gevelopeningen.
De onderpui en de bovengevel dienen een samenhangend geheel te vormen.
De plaatsing van penanten en kolommen dienen de gevelritmiek te ondersteunen.
De onderzijde (plint) en de bovenzijde (goot of kroonlijst) dienen een horizontale geleding te geven en het gevelvlak af te bakenen.
Bij splitsing van ruimten moet de architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand behouden blijven.
Bij samenvoeging van meerdere panden, moet de individualiteit van de panden voorop blijven staan.
Plaatsing en behandeling van de hoofdentree dient bijzondere aandacht te verkrijgen.
Kleuren en materialen (deelvlakken)
Bij verbouwing of renovatie dient men het oorspronkelijke materiaal en kleurgebruik tot uitgangspunt te nemen. Het gebruik van sterk contrasterende kleuren in grotere vlakken is niet toegestaan.
Detaillering
Bij verbouwing en renovatie dient zorgvuldig omgaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk lijsten en speklagen en de specifieke detaillering van gevelopeningen, eventuele balkonhekken, deurluifels en dergelijke.
Bij nieuwbouw dient de detaillering zorgvuldig en met aandacht voor de plasticiteit van de gevel uitgewerkt te zijn.
Gevelreclame aan panden met een commerciële functie dienen binnen de structuur en de detaillering van de gevel te passen.
Bouwwerken op erven*
Bouwwerken op erven dienen in onderlinge samenhang te worden vormgegeven. Bij voorkeur dient men hagen of heggen toe te passen en/of open en donker geschilderd sierhekwerk.
Toegangspoorten en dergelijke moeten in de lijn van de voorgevel of de erfgrens geplaatst worden.
Aan- en uitbouwen
Bijgebouwen dienen bij voorkeur achter de hoofdbebouwing op de kavel te worden geplaatst en dienen in massa, maatvoering en stijl afgestemd te worden op de hoofdmassa*.
Bijgebouwen voor de voorgevelrooilijn worden niet toegestaan*.
Materialen, kleuren en detaillering van de aanbouwen en bijgebouwen moeten zorgvuldig afgestemd worden op die van het hoofdgebouw.
Toevoegingen aan het dak mogen uitsluitend aan de achterzijde worden aangebracht. In het geval dat de kap haaks op de as van de straat staat, ten minste 3 m achter de voorgevelrooilijn.
Rolluiken e.d.
Moeten worden opgenomen in de gevelstructuur (in of achter de gevel aanbrengen).
Materiaal en kleur dienen te worden afgestemd op de overige gevel.
Rolluiken moeten worden uitgevoerd in hekvorm, minimaal 95% transparant.
Technische installaties
Kleine windmolens (kwi’s) airco-units, warmtepompen, complete energie-units, ventilatie- en klimaatsystemen, antennes etc. op, aan en bij gebouwen zo veel mogelijk inpandig, dan wel minimaal achter de voorgevellijn op een plek die niet zichtbaar is vanuit het openbaar gebied.
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.3
Artikel 3.3.2
Criteria voor bouwwerken
Onderdeel van Beleidsregel uiterlijk van bouwwerken Oosterhout 2025