De toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht en de beleidsuitgangspunten omgevingskwaliteit maken deel uit van deze beoordelingscriteria. Alle hierna met * gemerkte criteria gelden slechts indien en voor zover het geldende omgevingsplan niet anders bepaalt.
Plaatsing*
In de structuur, de opbouw, de breedte en het type van de bebouwing dient het oorspronkelijke en beschermde ruimtelijke karakter als uitgangspunt.
Algehele nieuwbouw is slechts toegestaan voor zover het gebouw geen rijks- of gemeentelijk monument betreft en voor zover de bestaande karakteristiek niet aangetast wordt.
Algehele nieuwbouw moet binnen de contouren van de bestaande bebouwing plaatsvinden (zowel de vier gevels als de dakvorm), tenzij door een geringe verschuiving de karakteristiek van de omgeving wordt verbeterd.
De geslotenheid langs de Heuvel dient hier als uitgangspunt. In het overige deel dient de openheid tussen twee bebouwingselementen of complexen bewaard te blijven.
Uitbreidingen zijn hier aan de voorkanten niet toegestaan. Uitbreidingen aan de zijkanten zijn alleen toegestaan als de openheid tussen de bebouwingselementen gehandhaafd blijft.
Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de ritmiek van de bestaande bebouwing in de omgeving.
Het ruimtelijk karakter moet gebaseerd zijn op het gegroeide en beschermde ruimtelijke karakter van de directe omgeving.
Het wisselende bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden dient in stand gehouden te worden. Panden moeten gericht zijn naar de openbare ruimte, tenzij de oorspronkelijke situatie hiervan afwijkt.
Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden.
Hoofdvorm*
Bij renovatie van gebouwen dient de originele vorm(geving) het uitgangspunt te zijn.
Elke bouwmassa moet zijn eigen karakteristiek hebben, maar moet passen bij de bouwmassa's in de omgeving.
Grote ingrepen aan bestaande gebouwen dienen zo veel mogelijk op één punt te worden geconcentreerd, rekening houdend met de originele hoofdvorm en kapvorm.
De bestaande samenhang en afwisselende vormgeving van de kappen in de omgeving dient gehandhaafd te blijven.
Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel.
De hoofdvormen, die moeten bestaan uit liggende staafvormige bouwmassa's met lage goothoogte en forse, hoogoplopende kappen, dienen ervoor te zorgen dat de gebouwen passen bij de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek.
De bouwhoogte moet afgestemd worden op de bouwmassa en kapvorm van de belendende omgeving.
Gevelopbouw
Bij verbouw, renovatie en/of vervangende nieuwbouw dient respect voor de oorspronkelijke gevelopbouw, materiaaltoepassing en kleurgebruik essentieel te zijn en moet de oorspronkelijke (traditionele) gevelindeling gehandhaafd blijven, waarbij de gevelopeningen verticaal gericht zijn.
Bij nieuwbouw dient de bebouwing in de omgeving v.w.b. stijlkenmerken en materialiseren het uitgangspunt te vormen.
De verticale geleding van de gevel dient benadrukt te worden.
De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand dient uitgangspunt te blijven in geval van splitsing.
De individualiteit van de panden dient bij samenvoeging gehandhaafd te blijven.
Kleuren en materialen (hoofdvlakken)
Bij renovatie van gebouwen dient het originele materiaalgebruik het uitgangspunt te zijn.
De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek in het stadsgezicht, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan.
Daken zijn gedekt gebakken pannen, gevels van (rode/bruinrode) baksteen en/of hout.
Als historische panden een rieten kap hebben, is vervanging door ander materiaal niet toegestaan tenzij aangetoond kan worden dat daardoor de cultuurhistorische en architectonische waarde niet wordt aangetast.
Compositie massaonderdelen
Gebouwen moeten geclusterd en in onderlinge samenhang op het terrein geplaatst te staan. Aan- en bijgebouwen dienen rekening te houden met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing.
Gevelindeling
Bij verbouw en renovatie dient te worden aangesloten bij de richting en de maatverhoudingen van de bestaande gevelopeningen.
De maat en schaal van de gevelindeling moet worden gerespecteerd. De verticale geleding en ritmiek van de gevel dient te worden benadrukt, mede gelet op gevelassen, kolomplaatsingen en dergelijke.
In de horizontale gevelopbouw moeten de begrenzing van de onderzijde (plint) en de bovenzijde (goot of kroonlijst) als belangrijke elementen zijn behandeld.
De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand blijft uitgangspunt in geval van splitsing.
De vormgeving van het dak moet afgestemd zijn op de stijl van het betreffende pand.
De vormgeving van entree en de eventuele symmetrie van de gevelopbouw wordt zorgvuldig behandeld.
Toevoegingen, zoals opgetrokken middenrisalieten en dakuitbouwen aan de voorzijde maken in plaatsing en vormgeving deel uit van het ontwerp van de onderliggende (voor)gevel.
Kleuren en materialen (deelvlakken)
Spiegelende oppervlakken, kunststof en Trespa mogen niet worden toegepast bij beplating van de gevels.
De kleuren van dakpannen en gevels moeten op elkaar afgestemd zijn.
Detaillering
Bij detaillering moeten de aanwezige fijne en/of ambachtelijke onderdelen behouden blijven.
Bij renovatie dient zorgvuldig omgegaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk lijsten en speklagen.
De detaillering van nieuwere onderdelen moet qua vorm en uitstraling passen bij de aanwezige details. Extra aandacht is vereist voor: voordeuren, garagedeuren kozijnen, gootbakken, boeiboorden en windveren.
Bouwwerken op erven en erfafscheidingen*
Bij voorkeur dient men hagen of heggen toe te passen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd sierhekwerk.
Gebouwde erfafscheidingen moeten worden vormgegeven in samenhang met de architectuur en hoofdmateriaalkeuze van het pand.
Hekwerken e.d. aan de straatzijde zijn niet toegestaan.
Zij-erven grenzend aan en in het zicht van de openbare ruimte dient men als voorerf te behandelen.
Erfafscheidingen op achtererven in zicht van de openbare ruimte mogen niet hoger zijn dan 2 meter.
Men dient gemetselde tuinmuren of hagen toe te passen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk.
Toegestaan worden hagen of heggen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk.
Dakkapellen en dakramen
Dakkapellen aan de voorzijde zijn in beginsel niet toegestaan.
Een uitzondering wordt gemaakt voor toevoegingen die in plaatsing en vormgeving afgestemd zijn op de onderliggende gevel.
Aan de voorzijde zijn geen dakramen toegestaan.
Aan- en uitbouwen
Bijgebouwen worden uitsluitend achter de hoofdbebouwing op de kavel geplaatst en worden in massa, maatvoering en stijl afgestemd op (ondergeschikt aan ) de hoofdmassa.
Materialen, kleuren en detaillering van de aan- en bijbouwen dienen zorgvuldig te worden afgestemd op die van het hoofdgebouw.
Bijgebouwen voor de voorgevelrooilijn worden niet toegestaan.
Toevoegingen aan het dak mogen uitsluitend aan de achterzijde worden aangebracht.
In het geval dat de kap haaks op de as van de straat staat, zijn toevoegingen niet toegestaan.
Rolluiken e.d.
Aan de voorzijde en de zijgevels zijn geen rolluiken toegestaan.
Aan de achterzijde zijn rolluiken toegestaan, mist deze zijn opgenomen in de gevelstructuur (in of achter de gevel aanbrengen) en materiaal en kleur zijn afgestemd op de overige gevel.
Technische installaties
Kleine windmolens (kwi’s) airco-units, warmtepompen, complete energie-units, ventilatie- en klimaatsystemen, antennes etc. op, aan en bij gebouwen zo veel mogelijk inpandig, dan wel minimaal achter de voorgevellijn op een plek die niet zichtbaar is vanuit het openbaar gebied.
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.4
Artikel 3.4.2
Criteria voor bouwwerken
Onderdeel van Beleidsregel uiterlijk van bouwwerken Oosterhout 2025