Art. 5.1.2 Nota Grondprijsbeleid 2025-2029 — Vrije sector woningen

Voor vrije sector woningen wordt de residuele grondwaardemethodiek gehanteerd. De residuele grondprijs is het verschil tussen de marktwaarde van de te ontwikkelen woningen VON (excl. btw) en de bouw- en bijkomende kosten. De marktwaarde van een woning is vaak lastig in te schatten. Een hulpmiddel kan hierbij zijn het hanteren van de gemiddelde vierkante meter gebruiksoppervlak prijs. Ook kunnen marktonderzoeken helpen bij het inschatten van de VON-prijs. Locatie specifieke kenmerken, kaveloppervlakte, massa van het vastgoed en afwerkingsniveau hebben allen invloed op de uiteindelijke VON-prijs. Hieronder staat een voorbeeldberekening van een residuele grondprijs berekening. Kader voorbeeldberekening residuele grondprijs woningen VON Prijs* € 235.000 BTW € 40.785 -/- Opbrengsten ontwikkelaar € 194.215 Bouwkosten en bijkomende kosten** (excl. BTW) € 155.000 -/- Grondprijs (excl. BTW) € 39.215 BTW grond € 8.235 Grondprijs (incl. BTW) € 47.450 *De VON-prijs is afhankelijk van het aantal m² gebruiksoppervlak (GBO) evt. gecorrigeerd voor de kaveloppervlakte, voor de bouwkosten is het aantal m² bruto vloeroppervlak (BVO) van belang. De verhouding GBO/BVO wordt ook wel de vormfactor genoemd. **De bouwkosten zijn alle kosten die nodig zijn om een bouwproject, eventueel met behulp van bestek en technische tekeningen, en het bijbehorend management volgens een bepaalde opbouw van kostenverdeling te voltooien. De stichtingskosten zijn de bouwkosten vermeerderd met kosten posten zoals honoraria en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluitkosten, financieringskosten en onvoorziene uitgaven. Deze bijkomende kosten worden gemiddeld genomen bepaald op 25% - 30% van de bouwkosten. Bij de residuele waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond. VON-prijzen of beleggingswaarde bij grondgebonden woningen, gestapelde bouw en huurwoningen Vanuit de VON-prijzen en de bouwkosten kan de residuele grondwaarde worden berekend. Voor huurwoningen wordt een fictieve VON-prijs vastgesteld op basis van de BAR. In het algemeen geldt dat hoe lager de BAR, hoe meer risico de ontwikkelaar bereid is te nemen. De hoogte van deze BAR wordt, naast het risico op leegstand, bepaald door factoren zoals de rentestand, de beschikbaarheid van kapitaal, alternatieve investeringsmogelijkheden en de ontwikkelingen van de prijzen van koopwoningen in vergelijking met huurniveaus. In de afgelopen periode is de BAR gedaald. Dit is te verklaren door de gunstige economische omstandigheden. De marktomstandigheden zijn momenteel gekarakteriseerd door een lage rentestand, relatief gemakkelijke toegang tot kapitaal, en een grotere stijging van de prijzen van koopwoningen in vergelijking met de huurprijzen van huurwoningen. Op de beste locaties was de BAR voor aankopen recentelijk voor het eerst lager dan 4,0%. Bij een uitgangspunt van een BAR van 4% wordt de beleggingswaarde bepaald door de maandhuur te vermenigvuldigen met de factor (100/4) * 12 maanden. Door de recente veranderingen in de marktomstandigheden, zoals de verhoging van de rente en de stijgende inflatie, is er echter enige bezorgdheid over de toekomstige ontwikkeling van de BAR. De huidige trends zouden kunnen wijzen op een lichte stijging van de BAR, afhankelijk van de rentestand en het aanbod van huurwoningen. Toch blijft de lage rente in combinatie met een beperkt aanbod van koopwoningen een belangrijke factor voor de positieve ontwikkeling van de BAR in de komende jaren.

Rechtspraak bij dit artikel