Art. 02.02 Huurbeleid Vastgoed Gemeente Valkenswaard

De Wet Markt en Overheid (WM&O) is op 1 juli 2012 in werking getreden en maakt onderdeel uit van de Mededingingswet. Deze wet heeft als doel om oneerlijke concurrentie door overheden te voorkomen wanneer zij economische activiteiten verrichten, zoals het verhuren van gebouwen of het aanbieden van commerciële diensten. Overheden – waaronder gemeenten – moeten zich, net als private ondernemingen, houden aan gedragsregels wanneer zij actief zijn op een markt. Op die manier ontstaat er een gelijk speelveld tussen publieke en private partijen. Een belangrijke gedragsregel uit deze wet is dat overheden hun producten of diensten minimaal tegen kostprijs aan moeten bieden. Dit betekent dat zij geen oneerlijk voordeel mogen geven door bijvoorbeeld diensten of ruimten goedkoper aan te bieden dan het hen daadwerkelijk kost. Dit principe wordt aangeduid als kostprijsdekkende verhuur. Welke kosten hieronder precies worden verstaan, wordt verder toegelicht in Hoofdstuk 4. De Wet Markt en Overheid kent een aantal uitzonderingen op de verplichting tot de kostprijsdekkende verhuur. Zo geldt de verplichting van de kostprijsdekkende verhuur niet voor vastgoed dat wordt verhuurd ten behoeve van onderwijs en sociale werkplaatsen. Ook geldt een uitzondering voor economische activiteiten of bevoordelingen van overheidsbedrijven die plaatsvinden in het algemeen belang. In 2014 heeft de gemeenteraad van Valkenswaard één Algemeen Belang Besluit genomen voor al het maatschappelijke vastgoed1Bron: Integrale Vastgoedstrategie Gemeente Valkenswaard (2024). De Wet Markt en Overheid werd oorspronkelijk als tijdelijke wet ingevoerd, met de bedoeling deze te evalueren en waar nodig aan te passen. De evaluatie in 2021 heeft de volgende uitkomsten opgeleverd: Algemeen Belang Besluiten worden vaak onvoldoende gemotiveerd, met te weinig aandacht voor mogelijke oneerlijke concurrentie. Er is onvoldoende aandacht voor de gevolgen van het Algemeen Belang Besluit voor ondernemers. Ondernemingen worden niet genoeg betrokken bij het besluitvormingsproces. Op basis van deze bevindingen is er een wetsvoorstel ingediend. Dit voorstel is nog in behandeling en de vigerende Wet Markt en Overheid is verlengd tot 1 juli 2027. Het voorstel bevat aanvullende eisen, zoals: Verplichte motivatie van besluiten. Verplichte consultatie van betrokken partijen. Verplichte evaluatie van de wet. Het vervallen van de tijdelijke aard van de wet. De verwachting is dat, wanneer de nieuwe wet in werking treedt, de methodiek van één Algemeen Belang Besluit voor de verhuur van al het maatschappelijke vastgoed, geen stand meer houdt. Het nemen van een dergelijk besluit is vanaf dat moment alleen nog mogelijk op het deelportefeuille- of objectniveau. Een deelportefeuille is een onderscheidbaar onderdeel van een vastgoedportefeuille, bijvoorbeeld gegroepeerd op basis van functie of beleidsdoel. In het volgende hoofdstuk lichten we de deelportefeuilles toe. Daarnaast dient een Algemeen Belang Besluit na vaststelling van de aangepaste wet uitvoeriger worden onderbouwd middels onder andere een marktconsultatie en dient dit besluit periodiek geëvalueerd te worden. In het nieuwe huurbeleid sorteren we daarom voor op de veranderende wet- en regelgeving, zodat deze aanpak op een duurzame en financieel verantwoorde manier kan worden doorgevoerd. De beoogde aanpassingen moeten zorgen voor meer transparantie, betrokkenheid en een beter afgewogen besluitvormingsproces. In het licht van de Wet Markt en Overheid zijn er na het berekenen van een kostprijsdekkende huur drie mogelijkheden om dit te implementeren: Het 1-op-1 doorbelasten van de huur gebaseerd op integrale kosten; Het doorbelasten van de huur op integrale kosten maar hier ook een subsidiestroom tegenover zetten zodat de kosten voor de huurders niet of afwijkend omhoog gaan; Het nemen van een Algemeen Belang Besluit om voor specifieke objecten of deelportefeuilles géén huur op basis van integrale kosten te verrekenen.

Wettelijk kader

Rechtspraak bij dit artikel