Art. 3.1.1 Nota Grondbeleid gemeente Stein

Om een actieve rol in de ontwikkelingen binnen de gemeente in te kunnen nemen, is grondeigendom een vereiste. Om gronden in bezit te krijgen, kan de gemeente ervoor kiezen gronden te verwerven. Verwervingen zijn onder te verdelen in twee verschillende soorten: Planmatige verwervingen en; Strategische verwervingen. Planmatige verwervingen Dit betreft noodzakelijke verwervingen ten behoeve van een concrete gebiedsontwikkeling. Het plan is reeds vastgesteld door de gemeenteraad inclusief het bijbehorende financiële kader: de BIE. Verwervingen vinden binnen dit kader plaats. Beleidslijn: Planmatige verwervingen Planmatige verwervingen vinden plaats binnen de vastgestelde grondexploitatie (BIE). Strategische verwervingen Soms kan het waardevol zijn al voorafgaand aan het hebben van een concreet plan verwervingen in een gebied te plegen. Het gaat dan om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling ervan. Die verwervingen vinden dan plaats met het oog op het vergroten van de gemeentelijke sturingsmogelijkheden. Dit kan nodig zijn om: Initiator te kunnen zijn van een toekomstig gewenste ontwikkeling. Eventueel, afhankelijk van de verwervingsprijs, verwachte winst op een ontwikkeling te kunnen genereren. Te kunnen dienen als strategisch ruilmiddel voor mogelijk noodzakelijke verplaatsingen uit een andere gebiedsontwikkeling. Mogelijk negatieve effecten van toekomstig verwachte ontwikkelingen tegen te gaan. Er kunnen zich situaties voordoen waarin (bijvoorbeeld ten behoeve van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen) de gemeente vroegtijdig gronden weet te verwerven. Hierdoor kan de gemeente, als gevolg van de verdere actieve BIE’s, winst maken. In zulke gevallen kan de gemeente die winst toevoegen aan haar eigen reserves (en op een later moment eventueel inzetten voor de verevening van verliesgevende projecten). De gemeente ziet ook niet per definitie af van (vroegtijdige) verwerving als dat tot verliezen lijdt. Immers, dat laatste is soms onvermijdelijk, bijvoorbeeld in gevallen waarin de gemeente een binnenstedelijke herontwikkeling belangrijk vindt en private partijen de verliezen op de BIE niet willen dragen of met de gemeente willen delen. Voor beide vormen van verwerving geldt uiteraard dat dit weloverwogen moet worden gedaan. Voor de planmatige verwervingen heeft die afweging reeds plaatsgevonden en vinden de verwervingen binnen dat kader plaats. Voor de strategische verwervingen is een dergelijk kader nog niet beschikbaar. Bij beslissing tot het al dan niet strategisch verwerven wordt rekening gehouden met de volgende punten: Ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente in een vroegtijdig stadium gronden verwerft? De termijn: wanneer is de verwachting dat het te verwerven gebied daadwerkelijk in ontwikkeling wordt genomen en binnen welke termijn wenst de gemeente een ontwikkeling gerealiseerd te hebben? Afbreukrisico: wat is het risico dat de potentiële ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat? De aankoopprijs en mogelijke (plan)kosten: bij een hoge verwervingsprijs bestaat er al snel een fors financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager. Hier wordt ook het risico op noodzakelijke afwaardering op grond van het BBV in betrokken. Beleidslijn: Strategische verwervingen Strategische verwervingen vinden weloverwogen plaats, waarbij aan de hand van inputfactoren uit het afwegingskader een strategische verwerving wordt getoetst en verantwoord. Om verwervingen uit te kunnen voeren zijn financiële middelen nodig. Voor planmatige verwervingen komen die middelen uit de BIE. Voor strategische verwervingen is dit niet het geval, omdat hierbij per definitie nog geen BIE vastgesteld is. Bij het verwerven van objecten kan het soms nodig zijn snel en slagvaardig te handelen indien zich concrete kansen voordoen. Een strategisch verwervingsbudget en mandaat waarmee het college die verwervingen kan verrichten, kan dan uitkomst bieden. Een dergelijk budget is wenselijk om ook te kunnen verwerven zonder dat er al een BIE of planologisch kader is vastgesteld. Het gaat dan om kansen die op de markt komen en waarmee gemeentelijke ambities gerealiseerd kunnen worden. Om die reden werken veel gemeenten met strategische verwervingsbudgetten. Voor strategische verwervingen is het college gemachtigd tot € 500.000 te besteden waarbij de waarde van de voorgenomen verwerving(en) is gebaseerd op een taxatie. Indien de bovenstaande bedragen worden overschreden, dan wordt in de betreffende koopovereenkomst een opschortende of ontbindende voorwaarde opgenomen, waarbij als voorwaarde geldt dat de raad bij de eerstvolgende raadsvergadering instemt met de verwerving. Dit betekent ook dat als een verkoper/eigenaar een dergelijke voorwaarde niet wenst overeen te komen, dat de aankoopkans niet benut kan worden. Beleidslijn: Strategische verwervingsbudget De raad stelt een budget voor strategische verwervingen beschikbaar van € 500.000 waarbij de waarde van de voorgenomen verwervingen is gebaseerd op een taxatie. Voor aankopen boven dit budget voor strategische verwervingen wordt in de koopovereenkomst een opschortende of ontbindende voorwaarde opgenomen, waarbij als voorwaarde geldt dat de Raad bij de eerstvolgende raadsvergadering instemt met de verwerving. Voor aankopen binnen de budgetten wordt de raad geïnformeerd. Dit vindt via de P&C-cyclus, in principe bij de jaarrekening plaats. Er zijn enkele instrumenten waarmee planmatige dan wel strategische verwervingen plaats kunnen vinden. Hieronder worden deze instrumenten toegelicht. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen geldt voor alle manieren van verwerving het uitgangspunt dat de waarde van de gronden getaxeerd wordt door een onafhankelijke taxateur. De instrumenten die onderscheiden worden ten behoeve van verwervingen zijn: Minnelijke verwerving; Voorkeursrecht gemeenten; Onteigening; Stedelijke kavelruil. Ad 1. Minnelijke verwerving Er is sprake van het doen van een minnelijke aankoop indien de gemeente met een eigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. Dit kan zowel een planmatige als een strategische verwerving betreffen. Bij een planmatige verwerving heeft de gemeenteraad vooraf op enige wijze (visie/beleidsvoornemen/ college- c.q. raadsprogramma) aangegeven dat er een ontwikkeling (op termijn) kan en mag plaatsvinden. Indien de gemeenteraad nog niets heeft aangegeven, dan is er sprake van een strategische aankoop. Tot de minnelijke aankopen behoren ook de overeenkomsten met marktpartijen, waarbij de gemeente het eigendom van de marktpartijen overneemt en de marktpartijen uit de exploitatie een hoeveelheid grond kunnen verwerven voor de realisering van een vooraf afgesproken aantal opstallen. Beleidslijn: Minnelijke verwervingen Uitgangspunt is om bij verwervingen op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden van overdracht van gronden en/of opstallen, ter vermijding van het doorlopen van een onteigeningsprocedure. Ad 2. Voorkeursrecht gemeenten Het vestigen van een voorkeursrecht geeft aan de gemeente het eerste recht van koop. Besluit een eigenaar tot verkoop dan moet de eigenaar de grond (al dan niet met opstallen) eerst aan de gemeente aanbieden en kan de eigenaar dus niet direct de grondmarkt op. De gemeente beslist of zij de grond al dan niet wil kopen. Met dit instrument verstevigt de gemeente haar regierol, haar positie op de grondmarkt en gaat de gemeente grondspeculatie en grondversnippering tegen. De gemeente kan met de grond die ze zo verkrijgt, publieke doelen en ruimtelijke plannen uitvoeren. Dit instrument is effectief gebleken in het bereiken van sectorale doelstellingen met een ruimtelijke component. De gemeente kan alleen een voorkeursrecht vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische functie is toegedacht of toegedeeld en waarvan het huidige gebruik afwijkt van die toegedachte of toegedeelde functie. Beleidslijn: Voorkeursrecht De gemeente kan het instrument ‘voorkeursrecht’ inzetten voor verwervingen op locaties waarvoor de gemeente kiest voor een actieve grondpolitiek. Ad 3. Onteigening Een onteigening is de grootste inbreuk op het eigendomsrecht. De Omgevingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Vanwege die vergaande inbreuk is er een zeer zorgvuldige procedure in de Omgevingswet vastgelegd. Uitgangspunt voor de gemeente is dat het voornemen tot onteigening vooraf wordt getoetst aan de wettelijke criteria van de aanwezigheid van: Een belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving; Noodzaak; Urgentie. Steeds zal eerst worden geprobeerd het eigendom minnelijk te verwerven. Volgens het onteigeningsrecht wordt een beroep op zelfrealisatie formeel pas getoetst als de onteigeningsprocedure eenmaal loopt. Vooruitlopend daarop probeert de gemeente evenwel een inschatting te maken of er in die procedure terecht een beroep op zelfrealisatie gedaan zal kunnen worden. De gemeente beoordeelt dan of een eigenaar bereid is de nieuwe bestemming zelf te realiseren en kan aantonen zelf in staat te zijn om de nieuwe bestemming te realiseren, alles volgens de vorm inclusief de beoogde realisatietermijn van planuitvoering die de gemeente in het publieke belang gewenst vindt. Beleidslijn: Onteigening De gemeente houdt het instrument ‘onteigening’ achter de hand voor uitzonderingssituaties als minnelijke verwerving niet slaagt. Onteigening geldt als het laatste middel om gronden in eigendom te krijgen. Ad 4. Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil betreft de ruil van gronden tussen eigenaren en wordt vaak gebruikt in combinatie met het verleggen van de kavelgrenzen. Hierdoor kunnen er bijvoorbeeld meer functionele kavelvormen ontstaan met het doel om toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld een nieuwe ontsluiting) mogelijk te maken of de ruimte optimaal te benutten. Situaties waarin het gebruik maken van stedelijke kavelruil mogelijk is zijn bijvoorbeeld: Wanneer huidige kavelindeling een belemmering vormt om de gewenste bebouwing te verwezenlijken; Wanneer ruil van gebouwen nodig is om verouderde gebieden of gebieden met leegstand een nieuwe toekomst te geven; Wanneer uitruil tussen stedelijk- en landelijk gebied nodig is om leegstand van agrarische bedrijfsgebouwen te voorkomen. In deze regeling is het mogelijk om meerdere ruiltransacties samen te brengen in één overeenkomst. De kavelruilovereenkomst heeft een zakelijke werking door inschrijving ervan in de openbare registers. Dit houdt dan in dat de nieuwe eigenaren van een onroerende zaak aan de overeenkomst gebonden zijn. Het beschermt ook de andere partijen tegen de overdracht van een zaak door een van de deelnemende partijen aan een derde, in de periode voordat de kavelruilakte bij de notaris is gepasseerd. En het beschermt tegen de situatie waarin achteraf komt vast te staan dat één of meer van de partijen bij de overeenkomst geen eigenaar waren. Hierbij zijn situaties denkbaar waarin de uit te ruilen gronden geen gelijke grondwaarde hebben. Bepaling van de grondwaardes gebeurt in dergelijke gevallen op basis van een onafhankelijke taxatie. Beleidslijn: Stedelijke kavelruil De gemeente maakt gebruik van stedelijke kavelruil als dit ruimtelijk, financieel en fiscaal een efficiëntere werkwijze oplevert en/of dit bijdraagt aan de gemeentelijke ambities op het gebied van ontwikkelingen.

Rechtspraak bij dit artikel