Binnen de gemeente zijn verschillende gebiedsontwikkelingen in uitvoering. Daar waar dit op gemeentelijk grondeigendom plaatsvindt, geldt dat een grondexploitatie (BIE) is vastgesteld. Op basis van de BIE (inclusief begroting) vindt verantwoording en financiële bewaking plaats. Ook als de gemeente een faciliterende rol heeft, kan het zijn dat zij kosten maakt. Deze kosten worden gedekt door het plegen van kostenverhaal. In die gevallen is sprake van een faciliterende grondexploitatie.
Onze (actieve) BIE’s voldoen in algemene zin aan de zogeheten stellige uitspraken uit de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van de commissie BBV. Dit betekent onder andere dat:
Een BIE kan en mag enkel kosten- en opbrengstensoorten en elementen bevatten die op de kostensoortenlijst staan, zoals:
Verwerving
Tijdelijk beheer
Bouwrijp maken
Woonrijp maken
Planontwikkeling
Overige kosten
Grondopbrengsten en overige opbrengsten (subsidies en bijdragen)
Rente en kosten- en opbrengstenstijging
De looptijd van een BIE in beginsel maximaal 10 jaar is. In het geval dat een gebiedsontwikkeling een langere looptijd heeft, worden extra risicobeperkende maatregelen genomen;
De grondexploitatiebegroting van een BIE moet jaarlijks herzien worden inclusief een verschillenverklaring. Dit vindt in principe bij de jaarrekening plaats via de reguliere P&C-documenten;
De kosten die mogen worden toegerekend aan een BIE worden hier in principe ook aan toegerekend;
Er risico- en gevoeligheidsanalyses worden uitgevoerd om de robuustheid van grondexploitatiebegrotingen te toetsen (zie volgende paragraaf);
De ambtelijke uren gerelateerd aan de BIE consequent worden geschreven op de projecten.
Beleidslijn: Grondexploitaties (BIE)
Het vaststellen van een BIE is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Met het vaststellen ervan wordt het mandaat afgegeven voor de uitvoering van de werkzaamheden die in de BIE begroot zijn.
Een BIE voldoet aan de regels uit de meest actuele Notitie Grondbeleid van de commissie BBV, zoals de jaarlijkse actualisatieplicht.
Het college stelt de geactualiseerde grondexploitatiebegroting van de BIE vast en legt verantwoording af. Dit vindt in principe plaats via de jaarrekening.
In het geval dat er sprake is van planinhoudelijke wijzigingen die leiden tot een financieel effect of van autonome financiële wijzigingen voor zover het financiële effect uitgaat boven het bedrag zoals dat in de risicoparagraaf van die grondexploitatie is opgenomen, zal de grondexploitatie door de raad opnieuw worden vastgesteld.
Reserve Grondexploitaties
BIE’s gaan gepaard met grote financiële stromen en risico’s. Reserves en voorzieningen om risico’s en verlieslatende plannen te dekken zijn daarom een belangrijk onderdeel in de totale beheersing van BIE’s. Door een separate reserve voor BIE’s in te stellen, kan de financiële huishouding van de BIE’s worden gescheiden van de overige gemeentelijke financiën. Alle financiële consequenties van de activiteiten binnen de grondbedrijfsfunctie worden met elkaar in verband gebracht en vertaald in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen. Gemeente Stein kiest er daarom voor een Reserve Grondexploitaties in te stellen.
Uitgangspunt is dat binnen de grondbedrijfsfunctie alle mogelijke financiële tegenvallers en negatieve resultaten primair worden gedekt door de reserve. De Reserve Grondexploitaties kan en mag daarom niet negatief zijn. Door het instellen van een separate Reserve Grondexploitaties, kan het weerstandsvermogen van de Algemene Reserve constanter blijven. De Reserve Grondexploitaties wordt gevoed door:
Tussentijdse winstnemingen;
De positieve saldi van af te sluiten BIE’s;
Afdrachten van de Algemene Reserve bij een tekort aan middelen in de Reserve Grondexploitaties.
Een ‘gesloten systeem’
Uitgangspunt is dat het grondbedrijf zoveel mogelijk functioneert als een gesloten systeem. Dat wil zeggen dat alle mee- en tegenvallers, risico’s en kansen zoveel mogelijk worden verwerkt en opgevangen binnen alle lopende BIE’s en de eigen reserve. Na de eerste storting wordt er zo min mogelijk beroep gedaan op de algemene middelen van de gemeente. Om dit ‘gesloten systeem’ te kunnen waarborgen gaat de gemeente Stein met een afzonderlijk weerstandsvermogen voor het grondbedrijf werken, waarbij het gewenste weerstandsvermogen bij voorkeur meer dan 100% is.
Weerstandsvermogen
Jaarlijks wordt gekeken naar de risico’s die de gemeente loopt in projecten (bijvoorbeeld duurdere grondaankoop, langere verkooptermijn, lagere grondprijzen, hogere prijzen voor bouw- en woonrijp maken van plannen etc.). Deze risico’s worden gewogen en voor alle projecten bij elkaar opgeteld.
Deze ‘risicoreservering’ is normaliter niet nodig, maar wordt op basis van de meest recente inzichten beschikbaar gehouden. Door dit bedrag af te zetten tegen het bedrag van de reserve in het grondbedrijf, ontstaat het weerstandsvermogen. Bij een weerstandsvermogen van 100% (een solvabiliteitsratio van 1,0) worden de risico’s van de huidige projecten, indien die ook daadwerkelijk optreden, afgedekt binnen het gesloten systeem van het grondbedrijf.
Dit ‘gesloten systeem’ werkt uiteraard alleen goed als er ook voldoende winstgevende projecten zijn.
Bij ieder voornemen tot het verwerven van onroerend goed dient de gemeente af te wegen wat het belang is vanuit de gemeentelijke ambities en het (mogelijke) effect op het weerstandsvermogen. Wanneer vroeg in het planproces verwervingen plaatsvinden, zijn de aankoopbedragen gemiddeld lager dan in een later stadium. Maar in een vroege planfase zijn er vaak meer en grotere risico’s. Deze afwegingen zijn daarom ook van belang in relatie tot het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Bij een gezond weerstandsvermogen kunnen meer risico’s genomen worden dan bij een laag weerstandsniveau.
Het weerstandsvermogen en de omvang van de Reserve Grondexploitaties
De omvang van de Reserve Grondexploitaties wordt gerelateerd aan de omvang van de BIE’s en de risico’s binnen die BIE’s. Veel BIE’s en grote risico’s rechtvaardigen een grotere omvang van de reserve dan wanneer het aantal BIE’s en risico’s beperkt is. De maximale omvang van de Reserve Grondexploitaties beweegt mee met de risico’s van de BIE’s. Omdat er altijd risico’s kunnen zijn die niet geïdentificeerd zijn bij het bepalen van de benodigde omvang van de Reserve Grondexploitaties, wordt op het geïdentificeerde risicoprofiel een buffer gehanteerd van 20%. De omvang van de Reserve Grondexploitaties wordt daarmee bepaalt op 120% van de netto-omvang van de geïdentificeerde risico’s.
Zodra de reserve boven de benodigde 120% uitstijgt, wordt het overschot teruggestort naar de Algemene Reserve. Indien de Reserve Grondexploitaties beneden de 100% komt wordt er aanvullend een bedrag uit de Algemene Reserve onttrokken. Hiermee wordt voorkomen dat het aantal administratieve handelingen groeit zodra niet-geïdentificeerde risico’s optreden.
Beleidslijn: Reserve Grondexploitaties
De Reserve Grondexploitaties fungeert als gesloten systeem en dient om risico’s omtrent BIE’s op te kunnen vangen. De Reserve Grondexploitaties kent een minimale omvang van 100% van het netto-risicoprofiel op de BIE’s en een maximale omvang van 120% van het netto-risicoprofiel op de BIE’s.
Afdracht naar reserve kostenverhaal en financiële bijdragen
Kosten en financiële bijdragen (zie hoofdstuk 3.2.1 en 3.2.2) die worden verhaald op derden moeten ook in rekening worden gebracht aan rendabele gemeentelijke projecten. Op basis van de huidige regels voor de jaarrekening mogen die afdrachten pas worden geboekt bij afsluiting van de BIE’s. Wanneer sprake is van een weerstandsvermogen van meer dan 100% dan kan voorfinanciering via de reserve plaatsvinden. Dit vindt dan plaats in het jaar dat de grondverkopen hebben plaatsgevonden. Als het weerstandsvermogen onder druk komt te staan, dan moeten die afdrachten worden uitgesteld of er moet alternatieve dekking worden gevonden.
Winstneming
Op het gebied van tussentijdse winstnemingen wordt gehandeld conform de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van Commissie BBV. Hierbij wordt de POC-methodiek (Percentage of Completion) toegepast. De POC-methode is een concrete invulling van het voorzichtigheids- en realisatiebeginsel. Volgens het voorzichtigheidsbeginsel worden positieve resultaten, oftewel winsten, pas genomen als met voldoende zekerheid vaststaat dat ze daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst ook daadwerkelijk genomen te worden. Genomen winsten komen ten goede van de Reserve Grondexploitaties.
Beleidslijn: (Tussentijdse) winstneming
Tussentijdse winstnemingen vinden plaats conform BBV-regelgeving door middel van de Percentage Of Completion (POC) methode.
Verliesvoorziening
Voor een BIE met een geraamd negatief saldo zijn gemeenten verplicht direct een voorziening te treffen ter hoogte van dit saldo. Deze voorziening is een correctie op de post Onderhanden werk. De verliesvoorziening wordt jaarlijks herijkt bij de actualisatie van de grondexploitatiebegroting ten op basis van het contante waarde saldo van die BIE op dat moment. Dit vindt in principe plaats bij het opstellen van de jaarrekening. Het treffen van een verliesvoorziening verlaagt direct de boekwaarde van de betreffende BIE.
Beleidslijn: Verliesvoorziening
Voor een BIE met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het negatieve resultaat van die BIE.
De voorziening wordt bij het vaststellen van een nieuwe grondexploitatie gedekt uit de Algemene Reserve. Indien bij een lopende grondexploitatie een neerwaartse bijstelling plaats vindt, wordt de voorziening aangevuld uit de Reserve Grondexploitaties.
Voorbereidingskosten
Het voorbereiden van een BIE vergt tijd en geld. Dit betekent dat er voorafgaand aan het startmoment van de BIE (voorbereidings-)kosten gemaakt worden, die nog niet op het onderhanden werk kunnen worden geactiveerd doordat de betreffende BIE nog niet operationeel is. Het beschikbaar stellen van een dergelijk voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de raad. Voorbeelden van dergelijke voorbereidingskosten zijn kosten van het ambtelijk apparaat. Wanneer de gemeente kosten maakt, kunnen deze conform het BBV worden geactiveerd als immateriële vaste activa. De kosten die ten laste van dit krediet komen kunnen geactiveerd worden conform de voorwaarden die genoemd zijn in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van het BBV. De kosten mogen maximaal 5 jaar als overige nog te ontvangen bedragen blijven staan. Na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.
Beleidslijnen: Voorbereidingsbudgetten
Tijdelijke voorbereidingsbudgetten worden, conform de voorwaarden uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (BBV) geactiveerd. Een voorbereidingsbudget wordt verleend door de gemeenteraad.
Waardering grondposities
In hoofdstuk 3.1 is ingegaan op de verschillende soorten verwervingen: planmatig en strategisch.
De verantwoording van de planmatige verwervingen vindt in de betreffende BIE van het project plaats.
De gemeente waardeert strategische gronden die niet in exploitatie worden genomen (zonder toekomstige ontwikkelfunctie) af als de boekwaarde boven de marktwaarde van de huidige bestemming komt.
Eens per 2 jaar, of eerder ingeval van gewijzigde marktomstandigheden, stelt de gemeente de marktwaarde voor de verworven grond vast, door middel van een onafhankelijke taxatie. Hiermee wordt aangesloten bij de vereisten van het BBV omtrent de waardering van strategische gronden.
Beleidslijnen: Waardering grondposities
Planmatige verwervingen worden in de betreffende BIE van het project verantwoord;
Strategische gronden worden afgewaardeerd als de boekwaarde boven de marktwaarde van de huidige toebedeelde functie komt. Minimaal eens in de 2 jaar wordt de marktwaarde door middel van een onafhankelijke taxatie opnieuw vastgesteld.
Hoofdstuk 4 › Paragraaf 4.1
Artikel 4.1.1
Gemeentelijke grondexploitaties: Bouwgrond In Exploitatie (BIE)
Onderdeel van Nota Grondbeleid gemeente Stein