Art. 4.3.1 Nota Grondbeleid 2026-2029 — Actief Grondbeleid

Bij actief grondbeleid neemt de gemeente de regie in handen en ontwikkelt het gronden voor eigen rekening en risico. De gemeente voert de grondexploitatie en de kosten zoals plankosten, bouw- en woonrijp maken, verwervingskosten, worden (meestal) gedekt door de opbrengsten van uitgifte van bouwrijpe gronden. Echter aan het voeren van de grondexploitatie zijn kansen en risico’s verbonden; zowel meevallers als tegenvallers komen voor rekening van de gemeente. En hoewel de gemeente regie kan hebben, neemt dit wel veel capaciteit van de gemeente. Instrumenten Actief Grondbeleid Voor de uitvoering van actief grondbeleid kunnen verschillende instrumenten worden ingezet. Het gaat erom dat de gemeente (in een vroegtijdig stadium) de gronden in bezit krijgt om deze te ontwikkelen. Anders loopt de gemeente het risico dat derden de gronden in bezit krijgen of houden en niet tot gebiedsontwikkeling willen over gaan of geen afspraken bij zelfrealisatie mogelijk zijn. Hoe dan ook moet de gemeente zich houden aan de volgende eisen bij het verwerven van gronden: De verwerving begint met een (vertrouwelijk) strategisch plan inclusief risicoanalyse (zie bijlage 6). Er moet uitzicht zijn op een financieel realistische ontwikkeling van de gronden/panden. Het maatschappelijk belang moet met de aankoop gediend zijn. Het financiële risico is verantwoord. Een onafhankelijke taxatie vormt voor de gemeente de basis van onderhandeling voor de verwerving van het object. Dit ten behoeve van de marktconformiteit en transparantie. Hier kan alleen gemotiveerd van worden afgeweken. Onderhandelingen zijn altijd onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Een verkennend bodemonderzoek vormt onderdeel van de overeenkomst. Er zijn twee soorten verwervingen: Planmatige verwerving Planmatige verwerving houdt in dat onroerende zaken worden verworven in exploitatiegebieden waarvoor de gemeenteraad al een grondexploitatie heeft vastgesteld of een voorbereidingskrediet heeft verstrekt. De verantwoording van deze verwerving vindt plaats in de betreffende grondexploitatie van het project. Strategische verwerving Strategische verwerving vindt plaats in gebieden zonder vastgestelde grondexploitatie, planologisch kader of tastbare visie. De gemeente verwerft grondposities met het oog op toekomstige (her)ontwikkelingsmogelijkheden. Met een verwerving kan de gemeente haar sturingsmogelijkheden vergroten en de initiator zijn van toekomstige ontwikkelingen. De gemeente kan ook gronden verwerven als ruilobject met als doel deze strategisch in te zetten. Het college is gemandateerd om strategische aankopen tot € 1.000.000,- te doen, waarbij het college de gemeenteraad zo spoedig mogelijk zal informeren. Bij strategische aankopen boven € 1.000.000 zal het college (waar nodig onder vertrouwelijkheid) de raad verzoeken om een besluit te nemen tot aankoop. Wijze van verwerving Eenmaal besloten tot verwerving kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. De voorkeur gaat uit naar minnelijke verwerving om vervolgens eventueel (bij maatschappelijke belangen) over te gaan naar toepassing voorkeursrecht en onteigening. Minnelijke verwerving Bij minnelijke verwerving koopt de gemeente gronden op vrijwillige basis aan, nadat overeenstemming is bereikt met de grondeigenaar over de voorwaarden voor eigendomsoverdracht. Het is cruciaal om het juiste tijdstip van verwerving te bepalen om renteverliezen bij te vroeg aankopen of prijsopdrijving bij te laten aankopen te voorkomen. Slagvaardig handelen is daarom essentieel. Vestiging voorkeursrecht De Aanvullingswet Grondeigendom (onderdeel van de Omgevingswet) geeft gemeenten het recht om eigenaren in een bepaald gebied te verplichten hun eigendom eerst aan de gemeente aan te bieden bij voorgenomen verkoop. Als de eigenaar niet bereid is zijn eigendom aan te bieden, gebeurt er niets. Hoewel dit een passieve manier van verwerven is, voorkomt het speculatieve verkopen en dient het als beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingsperiode. Het vestigen van een voorkeursecht is geen garantie voor daadwerkelijke verwerving, aangezien verkoop op vrijwillige basis blijft en er overeenstemming moet worden bereikt. De gemeente kan dit instrument inzetten in situaties waarin zij kiest voor een actieve grondpolitiek. De inzet van dit instrument wordt dan afgewogen tegen de optie van strategische verwervingen. De gemeente zal dit instrument dan ook inzetten in een vroeg stadium van de voorgenomen ontwikkeling. Ze maakt daarbij, zo nodig, gebruik van de mogelijkheid om het voorkeursrecht te vestigen vooruitlopend op de vaststelling van de (wijziging van de) omgevingsvisie of van een programma of vooruitlopend op de wijziging van het omgevingsplan. Onteigening Onteigenen is het ontnemen van grondeigendom in het algemeen belang voor het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Onteigening kan worden toegepast bij woningbouw, infrastructuur, dijkversterking of energietransitie. Voor natuur en het Natuurnetwerk Nederland zet de gemeente in beginsel vrijwillige instrumenten in (zoals minnelijke verwerving, kavelruil en provinciale subsidies). Het onteigeningsinstrument wordt hiervoor niet als standaardmiddel in het grondbeleid opgenomen. Als inzet van onteigening toch aan de orde is, wordt dit in een afzonderlijk raadsbesluit gemotiveerd aan de hand van de geldende wettelijke kaders. Het instrument wordt toegepast als aankoop niet of niet op tijd lukt. Voorwaarden zijn een algemeen belang, noodzaak en urgentie van de onteigening. Het belang moet concreet zijn uitgewerkt in een omgevingsplan, projectbesluit, of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De noodzaak blijkt onder andere uit het feit dat geen overeenstemming kan worden bereikt na een minnelijke verwerving en er geen beroep op zelfrealisatie kan worden gedaan. En de urgentie wordt gemotiveerd met (project)plannen die binnen 3 jaar tot uitvoering van de ontwikkeling, gebruik of beheer van fysieke leefomgeving zullen leiden. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de gemeenteraad zelf verantwoordelijk voor het nemen van een onteigeningsbeschikking. De procedure is vereenvoudigd maar kost nog veel voorbereidingstijd. De gemeente houdt dit instrument achter de hand voor uitzonderingssituaties.

Rechtspraak bij dit artikel