Bij de gewenste groei van de voorraad sociale huurwoningen spelen ook particuliere grondeigenaren en ontwikkelaars een rol. Waar de wet- en regelgeving (onder andere in de vorm van een landelijke geschillenregeling) de gemeente ruggensteun biedt bij het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties, is dat voor particuliere ontwikkelaars niet het geval.
De samenwerking met particuliere ontwikkelaars berust op private overeenkomsten, die in beginsel alleen tot stand komen als alle partijen erachter staan. De gemeente heeft daarbij wel een stok achter de deur in de vorm van een doelgroepenverordening. Die bevat regels voor de aanvangshuur van (particuliere) sociale huurwoningen en de indexatie daarvan, regels voor de inkomensdoelgroepen aan wie deze woningen kunnen worden toegewezen en een termijn waarbinnen de woning als sociale huurwoning in stand moet worden gehouden.
De toewijzingsregels zijn ook opgenomen in de huisvestingsverordening. Waar de doelgroepenverordening alleen van toepassing is (en mag zijn) op nieuwbouw, kan via de huisvestingsverordening ook worden gestuurd op de toewijzing van bestaande (particuliere) sociale huurwoningen.
Op grond van de doelgroepenverordening kan de gemeente woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan opnemen11Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 kunnen woningbouwcategorieën ook rechtstreeks in het omgevingsplan (als opvolger van het bestemmingsplan) worden opgenomen. De bestaande doelgroepenverordening mag echter van kracht blijven tot het omgevingsplan het volledige grondgebied van de gemeente dekt. De huidige doelgroepenverordening gemeente Zuidplas 2023 is op 24 oktober 2023 vastgesteld door de gemeenteraad en gepubliceerd op: https://lokaleregelgeving.overheid.nl.. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld regelen dat er in een plangebied minimaal 30% sociale huur wordt gebouwd. De bepaling in het bestemmingsplan dwingt de ontwikkelaar op zich niet om woningen te bouwen, maar regelt dat als er woningen worden gebouwd, dat dan minimaal 30% in de sociale huursector moet worden gerealiseerd. De ontwikkelaar hoeft deze sociale huurwoningen niet persé zelf te gaan exploiteren, maar kan ze ook overdragen aan een woningcorporatie.
Het opnemen van woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan of omgevingsplan dient een duidelijk volkshuisvestelijk doel, maar kan ook een averechts effect hebben op de haalbaarheid van projecten. Bijvoorbeeld omdat het project dan ‘niet rond te rekenen is’, of omdat de ontwikkelaar de sociale huurwoningen niet zelf wil exploiteren en ook niet weggezet krijgt bij een andere partij12Onder andere te weinig investeringscapaciteit of onvoldoende aansluiting bij de portefeuillestrategie kunnen voor corporaties redenen zijn om geen woningen van particuliere ontwikkelaars over te nemen.. De toepassing van de doelgroepenverordening is daarom maatwerk per project.
Hoofdstuk 3. › Paragraaf 3.3
Artikel 3.3.2
Doelgroepenverordening en huisvestingsverordening
Onderdeel van Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ (2025)