In paragraaf 4.3 gaven we al aan dat een substantieel deel van ons woningbouwprogramma uit betaalbare woningen bestaat. Hierbij past de kanttekening dat de bovenkant van het betaalbare segment lang niet voor alle woningzoekenden met een lager tot middeninkomen bereikbaar is. Er zullen dus ook woningen met een huur- of koopprijs ruim onder deze betaalbaarheidsgrens moeten worden gerealiseerd. Daar sturen we op door lokaal een lagere betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen te hanteren (€265.000 in 2024). Voor starters kan het betaalbare woningaanbod deels uit flexwoningen bestaan.
In de huisvestingsverordening uit 2023 hebben we opgenomen dat verhuurders maximaal 25% van de aangewezen woonruimten met voorrang kunnen toewijzen aan woningzoekenden, die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Hierbij krijgen woningzoekenden uit de betreffende dorpskern voorrang op andere woningzoekenden uit de gemeente, waarbij woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorgaan. We beogen hiermee de doorstroming binnen de kernen en de gemeente te bevorderen en bestaande betaalbare woningen beschikbaar te krijgen voor o.a. starters. Bij de actualisatie van de huisvestingsverordening willen we de mogelijkheden om voorrang te geven aan lokaal gebonden woningzoekenden verruimen, nu dat sinds 1 januari 2024 wettelijk mogelijk is.
We onderzoeken de mogelijkheden om koopstarters extra te ondersteunen. Hiervoor bestaan diverse instrumenten, die elk specifieke voor- en nadelen hebben. Ook het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, dat in 2025 van start gaat, wordt in dit onderzoek betrokken. Een aandachtspunt is het prijsopdrijvende effect dat bij grootschalige toepassing van deze maatregelen uit kan gaan. Vooruitlopend op dit onderzoek nam de gemeenteraad op 10 december 2024 al een motie aan om de Starterslening van Svn opnieuw in te voeren. In het eerste kwartaal van 2025 heeft de raad hiervoor een verordening vastgesteld.
Landelijk wordt het splitsen van woningen in meerdere appartementen en het delen van woningen door bewoners die geen gezamenlijk huishouden vormen, steeds meer als een oplossing gezien voor het tekort aan starterswoningen. In Zuidplas hebben we nog geen integraal beleid voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Op grond van het regeerakkoord zullen we in het volkshuisvestelijk programma waarschijnlijk een plan moeten opnemen voor hoe we het beter benutten van de bestaande woningvoorraad faciliteren, hoe we leegstand bestrijden en welke acties we daarvoor ondernemen.
Op grond van de Huisvestingsverordening is het splitsen, samenvoegen of anderszins wijzigen van het gebruik van bestaande woningen in Zuidplas nu vergunningplichtig. De woningcorporaties zijn uitgesloten van de vergunningplicht. In de Raamovereenkomst prestatieafspraken 2024-2028 gemeente Zuidplas zijn afspraken gemaakt om te inventariseren onder welke voorwaarden splitsen, woningdelen en optoppen in het corporatiebezit mogelijk zijn.
Hoewel de gemeente onder voorwaarden dus bereid is om mee te werken aan wijzigingen van de bestaande woningvoorraad, zijn hiervoor in 2022 en 2023 geen vergunningen aangevraagd. De recent in werking getreden Wet betaalbare huur maakt het voor particuliere verhuurders minder aantrekkelijk om aan woningdelers te verhuren25Volgens deze wet geldt bij woningdelen de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte en hebben alle bewoners recht op een eigen huurovereenkomst. Daardoor levert de verhuur minder op dan bij verhuur aan één huishouden en wordt het lastiger om de woning helemaal vrij te krijgen van huur en gebruik, bijvoorbeeld om deze te kunnen verkopen of zelf te gaan bewonen.. Daarnaast is de verwachting dat er (mede) als gevolg van deze wet veel huurwoningen zullen worden verkocht, met name door kleinere verhuurders.
Inzetten op woningsplitsing en woningdelen lijkt daarmee niet de meest kansrijke oplossing voor het tekort aan starterswoningen in Zuidplas.
Het plaatsen van een extra woonunit in de achtertuin kan mogelijk wel soelaas bieden. In het volkshuisvestelijk programma zullen we daar een nadere uitspraak over doen. Op de landelijke Woontop 2024 is afgesproken dat mantelzorgwoningen op het erf, binnen uit te werken voorwaarden, vergunningsvrij worden. Deze regeling wordt ook uitgebreid naar de eigen (pleeg)kinderen. De uitwerking vindt met betrokken ministeries en andere stakeholders plaats in het kader van het Besluit versterking regie volkshuisvesting (Q1 2025).
In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is ook het voornemen opgenomen om een CPO-project voor starters te ontwikkelen. Dat nemen we mee in de planvorming voor Cortelande.
Hoofdstuk 5. › Paragraaf 5.1
Artikel 5.1.3
Wat doen we?
Onderdeel van Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ (2025)