In het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning voor het splitsen van de woning en het perceel vermeldt het college in ieder geval de volgende informatie:
Het adres waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft;
De eventuele voorwaarden en voorschriften die aan de omgevingsvergunning zijn verbonden;
Na splitsing mogen de woningen niet worden gesloopt en vervangen worden door vrijstaande woningen; en
De beeldbepalende waarden moeten conform het ingediende bouwhistorisch rapport behouden blijven.
Toelichting
Redenen voor het splitsen van de woning
Bij woningsplitsing wordt één bestaande burgerwoning bouwkundig opgesplitst in twee of meer zelfstandige woningen. Elke woning heeft een eigen toegang, eigen voorzieningen (keuken, badkamer, toilet, woon/slaapkamer) en een eigen meterkast. De woningen krijgen ieder een eigen huisnummer. Er kan een eigen kadastraal nummer worden gevraagd bij het Kadaster.
Er kunnen verschillende redenen zijn om de bestaande burgerwoning te splitsen. Bijvoorbeeld om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te behouden en kleiner maar in de eigen vertrouwde omgeving te kunnen blijven wonen. De bestaande ruimte wordt goed benut door hier een extra woning van te maken. Daar kan vervolgens een ander huishouden zoals familie, vrienden of kennissen gaan wonen.
Vergunningplicht
Voor het splitsen van een burgerwoning en perceel is meestal een omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig. De reden daarvoor is dat het omgevingsplan meestal maar één woning per bestemmingsvlak ‘Wonen’ toestaat. Dat betekent dat het planologisch toevoegen van een extra woning niet zonder omgevingsvergunning mag. Daarvoor moet het college afwijken van de regels die in het omgevingsplan staan.
Wanneer wordt de omgevingsvergunning verleend?
Het college beoordeelt of het splitsen van een burgerwoning en perceel voldoet aan de gestelde voorwaarden uit artikel 3.1 of artikel 3.2 van deze beleidsregel. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen het stedelijk en landelijk gebied. Dit zijn termen die voortkomen uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant.
Binnen het stedelijk gebied (voorheen: de bebouwde kom) was het al mogelijk om onder voorwaarden de woning en het perceel te splitsen. Deze voorwaarden zijn zoveel mogelijk in stand gelaten en slechts minimaal gewijzigd opgenomen in deze beleidsregel. De voorwaarde die gaat over het minimale woonoppervlak bij grondgebonden woningen is aangepast naar 50m2 GBO, zoals ook is opgenomen in het Beleidsprogramma Wonen & Zorg 2024-2030 gemeente Maashorst. Verder is de voorwaarde over de breedte van het perceel aan de straatzijde vervallen zodat naast vrijstaande woningen ook andere woningtypes in aanmerking komen voor splitsing.
Op dit moment is het alléén mogelijk om woningen in landelijk gebied (voorheen: buiten de bebouwde kom) te splitsen als de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt en er voldoende omgevingskwaliteit wordt toegevoegd óf als de woning in het omgevingsplan de aanduiding ‘karakteristiek’ of ‘cultuurhistorisch waardevol pand’ heeft. De reden daarvoor is dat het toevoegen van woningen in het landelijk gebied geen doel op zich is. Het landelijk gebied staat voor een open karakter met ruimte voor natuur en landschap en agrarische bedrijvigheid en waar geen extra intensivering en verstening wenselijk is.
Op grond van de Omgevingsverordening Noord-Brabant is het óók mogelijk om beeldbepalende panden te splitsen. In de Beleidsregel Aanwijzing Erfgoed gemeente Maashorst wordt aan de hand van een puntenscore een inschatting gemaakt of een pand aangewezen kan worden als beeldbepalend of gemeentelijk monument. Met de voorwaarden uit deze beleidsregel wordt het nu óók mogelijk om beeldbepalende panden in het landelijk gebied te splitsen nádat deze panden officieel door het college als beeldbepalend zijn aangewezen. Daarmee wordt cultureel erfgoed binnen onze gemeente duurzaam behouden. De aanvrager is verplicht om te voldoen aan de Omgevingsverordening Noord-Brabant en te investeren in het behouden en versterken van de cultuurhistorische waarden van de te splitsen woning.
Bij een aanvraag voor een BOPA moet door aanvrager worden aangetoond dat het initiatief voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Daarbij moet een balans bestaan tussen verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Op een zorgvuldige manier worden verschillende functies verdeeld over een gebied om een balans te vinden tussen het beschermen en benutten van de leefomgeving. In een onderbouwing moet worden aangetoond dat er wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden uit deze beleidsregel én dat er aan de milieuregels wordt voldaan. Actueel hierin zijn de spuitzones waarmee rekening moet worden gehouden. Uit jurisprudentie volgt dat er 50m. afstand moet worden gehouden tussen de agrarische activiteiten waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en de gevoelige functies (zoals woningen). Door aanvrager moet aangetoond worden dat er geen nadelige effecten zijn op de volksgezondheid. Verder kunnen er nog andere onderzoeken nodig zijn voor het beoordelen van een aanvraag voor woningsplitsing voor bijvoorbeeld geluid, geur of bodem.
Naast de voorwaarden uit deze beleidsregel moet de woning- en perceelsplitsing in het landelijk gebied óók voldoen aan de Omgevingsverordening Noord-Brabant of diens rechtsopvolger.
Er gelden extra voorwaarden bij horizontale splitsing. De reden daarvoor is dat niet ieder woningtype geschikt is om een boven- én een benedenwoning in te maken. Daarnaast is het van belang dat bewoners van naburige percelen en woningen geen geluidsoverlast ondervinden van de nieuwe woning(en). Daarom moeten alle woningen die na splitsing ontstaan voldoen aan de nieuwbouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit kan worden aangetoond op tekening en met een tekstuele toelichting in de onderbouwing.
Rioolaansluiting bij het splitsen van de woning
Iedere nieuwe woning moet worden aangesloten op het riool. Dat kan op twee manieren. Bijvoorbeeld door voor de woning(en) een aparte rioolaansluiting aan te leggen. Of door gebruik te maken van het bestaande riool en daar de woning(en) op aan te sluiten. Hieronder worden de twee mogelijkheden toegelicht.
Aparte rioolaansluiting voor beide woningen
Zorg dat beide woningen een eigen aansluiting krijgen op het gemeentelijk riool. Dit geldt voor zowel het vuilwaterriool als het regenwaterriool. Een nieuwe aansluiting kan worden aangevraagd via de website van de gemeente. De kosten voor het aanleggen van de aansluiting zijn voor de rekening van initiatiefnemer.
Gezamenlijke aansluiting gebruiken
Er kan ook worden gekozen om samen gebruik te blijven maken van de bestaande rioolaansluiting. Maak dan duidelijke afspraken over het beheer en onderhoud van deze gezamenlijke leiding. Het is raadzaam om deze afspraken vast te leggen in een Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit voorkomt later discussies of conflicten over eigendom, onderhoud en kosten.
Wat verder nog belangrijk is
Naast de voorwaarden uit deze beleidsregel gelden de technische- en brandveiligheidseisen uit het Bbl. Daarbij is het verplicht dat iedere woning een eigen bergruimte en een eigen buitenruimte heeft. Naast een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit is óók een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit (technisch) nodig voor de bouwkundige splitsing van de woning (verbouw).
Hoofdstuk 3
Artikel 3.5
Voorschriften in besluit omgevingsvergunning
Onderdeel van Beleidsregel Beter benutten van de bestaande woningvoorraad 2026 van de gemeente Maashorst