Bij de aan- en verkoop van vastgoed en ook bij andere vastgoed gerelateerde transacties zoals aanhuur en verhuur, houdt de gemeente rekening met de regels die voortvloeien uit wetgeving en jurisprudentie. Deze betreffen onder meer het voldoen aan de richtlijnen die voortvloeien uit het Didam-arrest en het verbod op staatssteun. Daarnaast worden uitgangspunten geformuleerd die gelden voor de werkwijze(n) van de ambtelijke organisatie en voor de bestuurlijke besluitvorming.
Didam-arrest
Op 26 november 2021 en 15 november 2024 en heeft de Hoge Raad uitspraken gedaan in het cassatieberoep over de vestiging van een supermarkt in Didam op gemeentegrond. 5 HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778; HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661. In het eerstgenoemde arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken alle serieuze gegadigden een kans moeten bieden om mee te dingen naar die onroerende zaak. Eén-op-één uitgifte, zoals dat vaak werd gedaan, is niet langer zonder meer mogelijk. Dit zorgt ervoor dat, als de gemeente het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, verhuren of in gebruik te geven, er ruimte moet worden geboden aan potentieel geïnteresseerden om mee te dingen. Indien sprake is van meerdere geïnteresseerden of de verwachting bestaat dat er meerdere geïnteresseerden kunnen zijn, worden selectiecriteria opgesteld die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Bij het opstellen van de selectiecriteria mag de gemeente rekening houden met de aan haar toekomende beleidsruimte. 6 HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661, r.o. 3.5.3. Aan de hand van deze selectiecriteria wordt de uiteindelijke verkrijger geselecteerd.
Onder bepaalde omstandigheden hoeft de gemeente de hiervoor beschreven selectieprocedure niet te hanteren. Dit geldt als slechts sprake is van één gegadigde. Deze gegadigde moet op grond van objectief, toetsbare en redelijke criteria als zodanig kunnen worden aangewezen. Ook wanneer de gemeente uitvoering geeft aan haar publieke taak kan een selectieprocedure achterwege blijven. 7 Rb Midden-Nederland 22 augustus 2022: ECLI:NL:RBMNE:2022:3350 Indien sprake is van een uitzonderingsgrond moet de gemeente haar voornemen tot uitgifte publiceren en eventuele andere potentiële gegadigden de mogelijkheid te bieden om hun interesse kenbaar te maken.
De gemeente geeft uitvoering aan de hiervoor genoemde verplichtingen. Bij de verkoop, verhuur of ingebruikgeving van vastgoed hanteert de gemeente in beginsel een openbare selectieprocedure. Slechts indien vaststaat dat er op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria één serieuze gegadigde kan worden aangemerkt, gaat de gemeente over op de hiervoor omschreven 1-op-1 uitgifte. Een voorgenomen uitgifte wordt openbaar gepubliceerd op de website van de gemeente en op www.overheid.nl.
De gemeente handelt bij verkoop, verhuur en ingebruikgeving transparant. In beginsel vindt een openbare selectieprocedure plaats om elke gegadigde een eerlijke kans te bieden. Een 1-op-1 uitgifte wordt gemotiveerd en gepubliceerd op de website van de gemeente en op www.overheid.nl.
Staatssteun
Bij de aan- en verkoop van een object door of van de gemeente mag geen sprake zijn van staatssteun. 8 Artikel 107 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie. Van staatssteun kan sprake zijn wanneer (ver)kooptransacties plaatsvinden die niet marktconform zijn.
Voor transacties tussen overheden en marktpartijen geldt daarbij het kader zoals beschreven in de Mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip staatssteun uit 2016. De Mededeling biedt handvatten om de marktconformiteit van transacties te bepalen. Eén daarvan is het uitvoeren van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De taxatie moet plaatsvinden op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria (paragraaf 103 van de Mededeling).
De gemeente kiest bij verkoop of verhuur in beginsel voor een openbare selectieprocedure. Dat betekent een openbare bekendmaking van het voornemen tot bijvoorbeeld verkoop of verhuur op basis waarvan belangstellende partijen zich kunnen inschrijven. Bij de selectie wordt in beginsel uitgegaan van het criterium ‘hoogste prijs’, tenzij er redenen zijn om ook andere criteria in de selectie mee te laten wegen. Deze eventuele andere criteria worden vooraf vastgesteld en zijn openbaar. Als de keuze wordt gemaakt voor een ander criterium, zal voorafgaand aan transacties een staatssteuntoets plaatsvinden. De gemeente is overigens bevoegd om onder bepaalde voorwaarden steun te verlenen aan bedrijven tot een bedrag van € 300.000,- over een periode van 3 belastingjaren (de-minimissteun). Deze de-minimissteun wordt verstrekt op basis van een verordening en wordt geacht geen staatssteun te zijn. Is geen sprake van staatssteun dan gelden de regels op grond van de Mededingingswet (Wet Markt en Overheid) zoals hierna onder 5.2 verder uitgewerkt.
De gemeente handelt met inachtneming van de geldende staatssteun regels.
Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob)
Het doel van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob) is het waarborgen van de integriteit van onder meer de gemeente, door te voorkomen dat het onbewust of ongewild criminele activiteiten faciliteert. Dit geldt dus ook bij onroerend goed transacties waarop de Bibob betrekking heeft. De toepassing van de Wet Bibob heeft de gemeente vastgelegd in een beleidsregel. 9 Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Helder, houdende Integriteit en Overeenkomsten, te raadplegen via https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR700765/1.
De gemeente kan de wet in beginsel toepassen bij vastgoedtransacties waarbij de gemeente partij is. Dit betekent dat de gemeente ervoor kan kiezen om een Bibob-toets op te starten. In overeenkomsten die ten aanzien van vastgoed worden gesloten wordt een integriteitsclausule opgenomen. Deze clausule houdt in dat het Bibob-onderzoek deel uitmaakt van de procedure en dat de gemeente op basis van de uitkomsten van een onderzoek mag overgaan tot ontbinding, opzegging, of opschorting van de overeenkomst.
De gemeente handelt conform het door haar opgestelde Bibob-beleid. Bij vastgoedtransacties wordt een integriteitsclausule in de overeenkomst opgenomen.
Hoofdstuk 5
Artikel 1.15
Marktconformiteit en transparantie
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Den Helder, houdende regels omtrent het vastgoedbeleid