Om te bepalen of er medewerking kan worden verleend aan een zelfstandige wooneenheid in de kap moet een plan getoetst worden aan de volgende voorwaarden.
Is het bestaande bouw of nieuwbouw?
Met ‘bestaande bouw’ wordt bedoeld het bestaande pand. Ook als het dak wordt vernieuwd wordt dit nog steeds als bestaande bouw gezien. Bij nieuwbouw gaat het om volledige nieuwbouw; dat wil zeggen (her)bouw van een geheel pand.
Voor bestaande bouw ga verder onder A, voor nieuwbouw ga verder onder B. Onder de voorwaarden wordt in een tekstkader een puntsgewijze toelichting gegeven.
A.Bestaande bouw
Bij bestaande bouw is wonen in de kap in principe niet toegestaan. Onder strikte voorwaarden is in bepaalde gevallen wonen in de kap alsnog mogelijk. Hiervoor dient vooroverleg met de gemeente plaats te vinden waarbij de volgende punten in ieder geval onderbouwd moeten worden:
Er is geen sprake van een karakteristieke kap, zoals begrepen in het rapport ‘Karakteristieke kappen in Groenlo en Lichtenvoorde’, d.d. 27 maart 2023. Waarbij begrepen dat waar in het rapport aangegeven is dat nader onderzoek noodzakelijk is, er nader onderzoek moet plaatsvinden.
Er is geen sprake van vervanging of vernieuwing van de kap; tenzij het vernieuwing betreft in het kader van duurzaamheid (sedumdaken, isolerende maatregelen, et cetera). De bestaande maatvoering is daarbij leidend, tenzij om zwaarwegende redenen hiervan afgeweken moet worden.
Het toevoegen van dakkapellen, dakopbouwen, loggia’s, (inpandige) balkons en soortgelijke constructies is alleen toegestaan wanneer deze gerealiseerd worden in verhouding tot de kap.
Er moet sprake zijn van een kwalitatief goed woon- en leefklimaat, waaronder in ieder geval begrepen:
het plan dient te voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), waaronder begrepen onder andere voldoende daglichttoetreding en luchtverversing;
er dient sprake te zijn van voldoende ruimte onder de kap om te wonen, met minimaal
40 m² gebruiksoppervlakte (GO) bij een wooneenheid onder de kap, of
30 m² gebruiksoppervlak (GO) bij een studio onder de kap;
in het geval van een schuine kap geldt dat een vloeroppervlakte met een vrije hoogte kleiner dan 1500 mm niet meegeteld wordt voor het gebruiksoppervlak (GO).
het verblijfsgebied moet voldoen aan de voorschriften van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Er is geen negatieve invloed op de directe leefomgeving, waarbij te denken valt aan inkijk in andere woningen en privacy.
Er wordt voldaan aan het geldende parkeerbeleid.
De ontwikkeling mag geen negatief effect hebben op de ruimtelijke kwaliteit, architectuur en de stedenbouwkundige uitstraling van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het plan ter bevordering van de kwaliteit op deze punten.
Toelichting voorwaarden bestaande bouw
Hieronder wordt puntsgewijs een korte toelichting op de voorwaarden gegeven:
Een zelfstandige woning in de kap is niet wenselijk in een karakteristieke kap, omdat het bij een woning noodzakelijk is openingen in het dakvlak te maken voor voldoende licht en ventilatie. Dit zorgt voor aantasting van de karakteristieke kap. Dit willen we voorkomen.
Het is niet de bedoeling dat een kap wordt vervangen of vernieuwd omdat er een woning in gerealiseerd wordt. Uitgangspunt is behoud van de bestaande kap.
Het toevoegen van deze elementen zorgt voor aantasting van de kap; deze willen we zo veel mogelijk voorkomen.
In Oost Gelre vinden we een goed woon- en leefklimaat belangrijk. Daarom zijn er minimumvereisten opgenomen om tot kwalitatief goede woningen te komen.
Bij de beoordeling van een plan is ook de directe omgeving van belang.
Bij een extra woning hoort ook een extra parkeerbehoefte. Er moet daarom, net als bij andere bouwplannen, worden voldaan aan het parkeerbeleid.
Tot slot wordt een plan, net als andere ruimtelijke plannen, getoetst op ruimtelijke kwaliteit, architectuur en stedenbouwkundige uitstraling. Er mag geen sprake zijn van een negatief effect en een initiatief moet passend zijn in de omgeving.
A.Nieuwbouw
Zelfstandige wooneenheden onder de kap zijn toegestaan bij nieuwbouw, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
Woningen in de kap moeten stedenbouwkundig verantwoord zijn, waarbij in ieder geval naar de volgende punten moet worden gekeken:
verhouding kap in relatie tot de rest van het pand;
dat de hoeveelheid dakkapellen, dakramen, loggia’s, (inpandige) balkons, etc. ondergeschikt is aan de kap;
het ontwerp dient passend te zijn in de omgeving;
passend en aansluitend bij het straatbeeld, waarbij de kwaliteit leidend is en niet het aantal wooneenheden.
Er is sprake van een kwalitatief goed woon- en leefklimaat, waaronder in ieder geval begrepen:
het plan moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), waaronder begrepen voldoende daglichttoetreding, luchtverversing en buitenruimte;
er moet sprake zijn van voldoende ruimte onder de kap om een wooneenheid te realiseren:
er moet sprake zijn van minimaal 33 m² gebruiksoppervlakte (GO);
in het geval van een schuine kap geldt dat vloeroppervlakte met een vrije hoogte kleiner dan 1500 mm niet meegeteld wordt voor het gebruiksoppervlak (GO);
de vloer onder een trap of hellingbaan telt wel mee.
het verblijfsgebied moet voldoen aan de voorschriften van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
Geen negatieve invloed op de directe leefomgeving, waarbij te denken valt aan inkijk in andere woningen en privacy.
Er wordt voldaan aan het geldende parkeerbeleid.
Versterking van klimaatadaptieve maatregelen op eigen terrein.
De ontwikkeling mag geen negatief effect hebben op de ruimtelijke kwaliteit en de stedenbouwkundige uitstraling van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het plan ter bevordering van de kwaliteit.
Toelichting voorwaarden nieuwbouw
Hieronder wordt puntsgewijs een korte toelichting op de voorwaarden gegeven:
Een plan wordt getoetst op stedenbouw, waarbij bijvoorbeeld belangrijk is dat de kap en de openingen in verhouding zijn en een initiatief passend is in de omgeving.
In Oost Gelre vinden we een goed woon- en leefklimaat belangrijk. Daarom zijn er minimumvereisten opgenomen om tot kwalitatief goede woningen te komen.
Bij de beoordeling van een plan is ook de directe omgeving van belang.
Bij een extra woning hoort ook een extra parkeerbehoefte. Er moet daarom, net als bij andere bouwplannen, worden voldaan aan het parkeerbeleid.
Klimaat is een aspect dat steeds belangrijker wordt in de omgeving. Daarom moet hier bij ieder ruimtelijk plan voor nieuwbouw aandacht aan worden besteed.
Tot slot wordt een plan, net als andere ruimtelijke plannen, getoetst op ruimtelijke kwaliteit, architectuur en stedenbouwkundige uitstraling. Er mag geen sprake zijn van een negatief effect en een initiatief moet passend zijn in de omgeving.
Uitzondering
Als de ontwikkeling per saldo een groter belang dient in het stedelijk weefsel van het dorp of de stad dan de afwegingen in dit beleid kan Burgemeester en Wethouders afwijken van bovenstaand beleid en toch wonen in de kap toestaan, mits de ruimtelijke kwaliteit en de stedenbouwkundige uitstraling van de locatie bevorderd worden
Toelichting uitzondering
Soms voorziet de beleidsregel niet in het gewenste effect. In dat geval is het van belang dat alsnog een afweging plaats kan vinden buiten de genoemde voorwaarden. Daarvoor is deze uitzondering bedoeld. Daarbij wordt in ieder geval getoetst aan de ruimtelijke kwaliteit en stedenbouwkundige uitstraling. De voorwaarden genoemd onder A en B fungeren daarbij als leidraad.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies